假如你是一名打算買房的剛需，最近，一定會注意到房貸政策的變化。
但是，讓很多人無所適從的是，都說房貸利率換錨LPR，可諸多學術名詞，對一名普通購房者來說，難免有點晦澀難懂。
說白了，以前房貸利率參考的是基準利率，自2019年10月8日起，按照最近的一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點（BP）形成。這意味著房貸利率換了「錨」。
每個月的20號，央行會公布5年期LPR的數值，按照要求，各地首套房利率要不低於這個數值，二套房至少要加60個基點。
以10月21日LPR(貸款報價利率)第三次報價為例，5年期以上LPR為4.85%，如果你所在城市信貸政策較為寬鬆，剛需首套房利率最低就是4.85%，假如是二套房以上，加到5.88%也不稀奇。
正因如此，11月起，購房合同先別急著簽，新規下有3處變化值得留意，不少人白送錢。
也有不少金融領域的內行人說，「新規定」下，容易「吃悶虧」。
第一，各個銀行的「利率分化」日益加大。
以前買房，同一個城市的銀行利率水平，基本上能維持在同一水平，就算有差距，也不會超過5%-10%。
但是，換錨後房貸利率水平較低的銀行，首套只加30個基點，也就是5.15%的水平，二套房加60個基點，剛剛符合央行的要求。
而利率高的銀行，首套房加點普遍在60個基點以上，二套房能加到120個基點的水平，比以前上浮25%以上還要多。
據《中國企業家雜誌》11月4日報道，有位來自江蘇的購房者稱，「昨天去辦了個人住房商業貸款，利率竟然高達5.88%，銀行說這還不是最終利率。如果貸款下來的話，還要比這個高，我的小心臟啊！10月8日前是5.63%，唉，扎心」。
很明顯，這位購房者簽了新的房貸合同，利率水平已經跟以前大相逕庭。
道理很簡單，因為新規畢竟剛剛實施，很多銀行都是「寧可高一點」的態度，為以後向剛需傾斜、降低利率留夠空間。
明明有機會在房貸利率換錨之前買房，拖到現在買，每個人多出幾百的月供，這樣的購房者不在少數，可以說是「白白送錢」了。
第二，新房貸合同中，利率的「錨」、調整周期的「描述」有差異。
以前的合同，參考的是基準利率，裡面會顯示「基準利率上浮倍數或優惠折扣」。
現在則變成了「LPR+基點」，上面會顯示對應增加、減少幾個基本點，1個基本點等於0.01%。
舉個例子，農行的版本，關於房貸利率的約定為：執行利率按照借款發放日前一日的LPR（1年期/5年期以上）（加/減）多少BP（1BP=0.01%）確定。
而在交行的版本中，空白合同上對利率的描述沒有這麼清晰，只是有基準利率種類、利率上（下）浮幅度/加（減）點數的約定。
以前的房貸合同，當基準利率調整時，一般約定從次年1月1日開始執行新利率，而4.9%的基準利率，是從2015年10月份開始執行的，一年一變的情況下，大多數人的房貸合同調整不會很頻繁。
LPR新規可是每個月都要公布一次，每個銀行的版本略有不同，農行利率調整以多少個月為一個周期，客戶可自行選擇，填的時候，要填12個月的「倍數」。
從目前情況來看，大部分購房者依然會選擇一年一調，也就是說，每年12月份公布的5年期以上LPR，將會成為重要的參考標準。
第三，放款日期的變化，需要引起重視。
假如你簽合同的時候，上面顯示浮動利率方式是以「次年對應日調整」，那麼，你房貸生效後的放款日就很關鍵。
購房者需要做的是，在央行官網查找，與放款日對應日最近的一期LPR數值，LPR是每個月的20日公布。
假如你是11月23日放款的，那麼次年月供調整對應的，就是次年11月20日公布的LPR。
假如你是11月18日放款的，那麼次年10月20日公布的LPR，就有可能對你的月供產生影響。
這三個變化看似微小，稍不留意就容易出問題，對購房者來說，有人在換錨前「搶跑」，躲過了利率上漲，也有人在新規下「觀望」，不打算多掏利息「吃悶虧」。
比如，北京一位購房者，在9月份政策還未落地時，早早的簽了老房貸合同，當時部分銀行二套房可以做到只上浮10%，相當於新規後加49個基點，在新規定落地後，絕大部分銀行的二套房都加到了60個基點以上，節省了不少成本。
筆者建議，對普通購房者來說，假如你所在的城市，利率依然高企，甚至在房貸利率掛鉤LPR之後，依然繼續上漲，不妨多觀望一下。
為什麼先別急著簽房貸合同？
我們看央行通知中的內容：首套房是不低於5年期LPR。
這就留給了市場很大的想像空間，對各個城市來說，庫存不同，人口流入分布也不同，房地產銷售面積、拿地面積、賣地收入也大相逕庭。
所以，有的城市依然會嚴守高利率的門檻，有的地方對首套房會適度傾斜，畢竟，只要不低於5年期LPR即可。
目前很多熱點城市首套房動輒增加80個基點，或100個基點，因為這些城市的投機氣氛很濃厚，不得不採取這樣的措施，但對於很多成交量下滑、房貸餘額所剩不少的城市而言，首套房加30個基點以內，甚至不加點都有可能。