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提問：房姐，在望京有一套全款買的商住，目前市值400-450w，月租金11000。辦理工作居住證後可以解決購房資格。已經沒有sfsd，二套貸款能用公積金。現在問題是：
A.賣掉商住，明年2-3月買入望京附近兩室，全款買再dy。
B.商住做jyd，貸出來200多w添錢，全款買一室再dy。
C.商住做jyd，買一室做二套用公積金貸款。
謝謝～
回答：除了3-4折買進的優質商住，商住在長遠戰略上是賣掉的。
具體賣不賣，要看你的資金需求需要用什麼方式解決。
不同的融資渠道成本不一樣，賣掉商住的小金庫利率相當於商住的現金回報率。
北京一居室大多有溢價，想找便宜的很難，是不建議買的。
公積金貸款是完全不建議動的，直接取出來或者沖貸是最好的。
提問：房姐好，看您以前的文章說新手買1.5/1.6的融景城不會錯，我直接抄作業，買了融景城馨苑單價不到1.6的次頂層新房，總價205萬，首付30%。今年下半年還想再買一套，到時首付40%或者全款抵押，這兩種哪種更好些？
回答：恭喜建倉，買的四平八穩，後面可以繼續精進。
先看選籌本身，房子便宜不便宜，評估和貸款的情況。
其次看房子是接受按揭還是需要全款。
如果屆時抵押貸的金額比按揭高很多，可以優先按揭。
提問：房姐好想問下永安南里93年房子，6樓頂層3居，95平660萬，離地鐵永安里一公里。
這個價格合適嗎
回答：永安南里的房子保養一般，
永安里的問題在於北面長安街南面河道阻隔，內部一大塊基本只能步行，每次從英皇出去的路口堵成翔。
優點在於新地鐵線的開通，可以有效緩解普通人出行到達各處的困難。
相比於東三環90年代老公房6.5不到的單價，永安南里6.9的頂樓性價比不高。
提問：房姐您好，請問多軍一般50萬資金周轉2個月，一般用那種融資/貸款產品一般利率在多少？
回答：如果是機構空墊，北京目前是1%/10天
多軍熟人拆借圈，一般人12.5%左右
提問：房姐好!立水橋，2004年塔樓，沒小區，住家和辦公混雜的大樓，一居室，單價5萬多貴嗎?這個價能買到回龍觀的一居室嗎？如果能的話，買回龍觀還是立水橋好?謝謝！
回答：很貴，不建議購買。
回龍觀一居基本5萬起步。
買房不買一居。
回龍觀和立水橋不能直接對比，整體來看地位差別不大。
提問：純投資，樓齡多少到多少之家最合適？
回答：沒有這個邏輯
通常不買80年前的房子
建議買90年後的房子
提問：請問東二環外沙子口的96年東城小區還有持有必要嗎（現在6.5左右）。
回答：另外想聽聽關於北緯40度的點評。謝謝！
沙子口一般，未來看改造潛力。
沒有好的裂變條件的話可以保留。
北緯40度說明了一件事：投資沒有學區的房子是最好的學區房投資。
提問：請教房姐，為什麼東恆國際一二期的價格差距這麼大？
回答：沒有東恆國際，是東恆時代或者壹線國際。
壹線國際沒有一二期，那麼推測你所指的是東恆時代。
東恆時代一期，靠近四惠地鐵站，周圍是鐵路，商業街。街邊鄉鎮飲食大排檔，環境比較雜亂，小區體量小，辦公和出租公寓多，品質需要折價。
東恆時代二期，位置已經和地鐵出口隔離，純封閉板樓小區，05年還顯得比較新，在周圍來說是為數不多的板樓次新小區，所以相對價格不低。
提問：請教房姐，坐標bj，做抵押貸無殼公司，中介可以代為包裝，但是是否有必要自己註冊或者買一個呢（只做股東不做法人）？一方面如果抵押政策不變，方便續貸；一方面方便自己做些小生意？多謝！
回答：可以，註冊最少養三個月，急用就買殼。
公司是要一直養的，我們都有公司，一個城市至少一個。
提問：潘家園和酒仙橋這兩個地方房姐都在推薦，到底哪個更好？
回答：兩者很接近。
看你具體的需求，比如你在國貿上班，潘家園更方便打理，也可以自住。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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