圖片來源：網絡
出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
一線城市的樓市變動，一直是市場風向標。
最近，北京、深圳兩座城市的住建委忙著闢謠。從北京取消土地限價、到深圳取消商品房限價、再到北京或將在年底前放鬆部分郊區限購，市場上關於一線樓市鬆綁的消息層出不窮，卻又迅速被有關部門闢謠。
其中，北京闢謠速度最快，從有媒體報道「北京擬取消土地限價」到北京規劃和自然資源局公開闢謠，用時僅有2個小時。深圳則在有關消息發酵半日後，被當地住建局回應為：「不實消息」。
那麼，為何近期一線城市頻傳取消限價、限購消息？高層又為何急著闢謠？諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對搜狐財經指出：「一線城市對於限制性政策的實質鬆綁短期內可能仍然較為謹慎。因為一線樓市表現對於全國樓市發展具有決定性作用，也被視為樓市的最後一道防線。北京、深圳的顧慮可能主要是集中在限價放開會導致投機炒房客的流入擾亂市場秩序，為實現房地產市場平穩健康發展的目標增加難度。」
不過，從北京、深圳樓市近期動作來看，儘管沒有明確取消限價，但已出現鬆動跡象。
11月16日，深圳掛出的龍華區觀瀾街道地塊沒有明確註明商品房最高限售價，而是表明「出讓宗地的商品住房銷售價格，請意向競買人諮詢深圳市住房和建設局」。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，「該地塊已取消了限價，只不過不是以明確發文的形式，而是只做不說。」
17城掀起取消土拍限價高潮
公開資料顯示，土地價格、商品房銷售價格進行限價是一種行政手段，與限售、限貸、限購一起都是達成「房住不炒」目標主要的政策表達。
比如，限地價的出台背景基於地王頻出，土拍市場過熱，房價飆升。但當樓市供求關係發生重大變化，土地市場整體延續低溫運行，房價上漲動力不足之時，市場上對取消限價令的呼聲也越來越高。
「隨著房地產市場供求關係發生重大變化，市場規模必然會出現回落，行業已經進入新的發展階段，市場過熱階段出台的限制性政策仍需要進一步優化調整，以更好地支持合理住房需求釋放。穩房價，促需求，來提振消費者信心。」 中指研究院市場研究總監陳文靜指出，一方面，要優化限購限貸等政策促進需求釋放，通過調整供需關係讓房價企穩；另一方面，要調整限價政策，讓高端項目恢復市場定價，為市場注入信心。
早在今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。
隨後，多個城市陸續宣布調整土拍規則，回歸價高者得原則。中指研究院統計顯示，截至目前，除一線城市外，已有17個城市取消土拍限價，其中不乏成都、杭州、合肥等熱點二線城市。
同時，從已落地「價高者得」模式的城市來看，供求關係較好的城市的核心區土地市場熱度已經開始回溫，比如濟南新政後首場土拍出現溢價率53%的地塊，相較於21天前周邊底價成交的地塊，成交樓麵價上浮66%，政策效果顯著。
反觀一線城市，近期除了北京和上海優化「認房不認貸」政策，並沒有出台其他樓市相關政策。
事實上，被視為「全國樓市風向標」的一線樓市正在面臨下行壓力。 11月16日，統計局統計數據顯示，10月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環比上漲0.2%。
同時，一線傳城市二手住宅環比也由上月上漲0.2%轉為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。
簡言之，除了上海的新房，深圳、廣州、北京的新房和二手房價格都在跌。
對此，多名業內人士對搜狐財經指出，10月一線城市新房、二手房價格轉降，說明房價出現下行壓力，相應的增加了市場對取消限價、刺激樓市的呼聲。
「近期住建部部長倪虹在講話時提到，構建房地產新的發展模式。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，讓商品房回歸商品屬性，更多的是用這種行政、市場的手段去調節，這也是一個不實消息頻出的影響因素。
北京、深圳土拍限價悄悄鬆動
既然一線樓市面臨下行壓力、房地產政策仍有優化空間，為何有關取消限價的消息屢屢被闢謠？政府為何對「取消土地限價」如此敏感？
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對搜狐財經指出，北京、深圳政府闢謠「取消限價」為不實消息，意味著一線城市對於限制性政策的實質鬆綁短期內可能仍然較為謹慎。
「這種謹慎主要是因為一線城市作為房地產市場的核心區域，其市場表現對於整個樓市的發展具有決定性作用，也被視為樓市的最後一道防線，因此帶頭復甦很重要。但是穩定市場健康發展也至關重要，兩城的顧慮可能主要是集中在限價放開會導致投機炒房客的流入擾亂市場秩序，為實現房地產市場平穩健康發展的目標增加難度。」關榮雪如是分析。
李宇嘉則認為，對於取消限價本身，可以從不同的角度解讀，政府希望新模式下商品回歸商品屬性，但從媒體角度來講，會認為放開價格限制就可以隨便漲價，這其實與穩定價、穩房價、穩預期的「房住不炒「原則相違背。
上海中原地產市場分析師盧文曦也判斷，「年底是關鍵時間點，政策方面希望以避免波動、以平穩為主。」
此外，業內人士對搜狐財經指出，若放開新房限價，短時間來看對於市場的刺激意義不大。因為近兩年，一線城市已有部分新房售價低於限價。
以北京為例，近日，位於北京東五環的綠城沁園推出部分樓層的特價房，價格4.8萬/平左右，低於2021年拿地時6.5萬/平銷售指導價；近期在北京昌平入市的中建昌平國賢府，目前對外報價為5.5萬元/平，而其拿地時銷售指導價為6萬元/平方米。
去年備受市場關注的熱點項目華潤·北清橡樹灣銷售指導價6萬元/平，但北京住建委官網顯示的平均成交價為5.87萬元/平。類似的還有海淀永豐海開沄頌、豐臺造甲村首開君禮著、豐臺新宮建發璟院等。
「從目前市場情況來看，取消限價不見得馬上就會漲價。比如新房售價定為15萬/平，現在市場上真正能夠接受的價格可能就12萬，或者12萬是賣的比較順暢，那麼放開限價的的意義並不是特別大。」 盧文曦透露，不過長期而言，限價取消最終還是會帶動房價上漲漲，但漲幅可能要根據市場環境情況來看。
關榮雪也認為，結合當前市場狀態來看的話，預計刺激效果可能不及預期。一方面，當前居民購房需求釋放緩慢不僅僅是政策門檻的制約，就業情況改善並不顯著等，也是導致住房消費力不足的重要因素。另一方面，由於當前房產銷售回款暫不樂觀，房企資金承壓，高價拿地現象仍然難以高頻再現，因此取消地價上限對拿地積極性的提振作用可能也相對有限。
不過，從近期北京、深圳的樓市動作來看，儘管沒有明確取消限價，但已出現限價松解的跡象。
今年9月以來，北京已經放鬆二手房指導價限制，單價18萬元/平方米以下的房源都可以進行展示出售，高價學區房房源明顯增多。
此外，北京的銷售限價也迎來鬆動。10月31日，北京豐臺郭公莊地塊拍賣銷售限價，由上一次土拍的銷售限價6.7萬/平（後來上市的京投臻御府），提升到了9.2萬/平，向上提升了37%，且允許浮動8%，最後由中海以54.4億元、溢價6.67%摘得。
11月16日，深圳公共資源交易公共服務平台掛出龍華、坪山兩宗宅地，兩宗宅地總起拍價為8.73億元，掛牌結束時間為12月15日。
其中，龍華區觀瀾街道地塊沒有明確註明該地塊上修建的商品住房最高限制售價，而是在出讓公告第七條標明，「出讓宗地的商品住房銷售價格，請意向競買人諮詢深圳市住房和建設局」， 一時間被市場解讀為深圳土地拍賣取消商品房銷售限價。
儘管深圳住建局否認了這種解讀，但李宇嘉認為，「該地塊已取消了限價，只不過不是以明確發文的形式，而是只做不說。」