作者丨雨禾 編輯丨李江濤
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
九月之後，資本市場出現一種非常詭異的氣氛。這種氣氛的誘發者是大洋彼岸的亞當·諾依曼先生。由於倉促上馬IPO，招股書里漏洞百出，亞當親手推倒了這家現象級公司的第一塊多米諾骨牌，出現了斷崖式崩塌，以至於眾多類似概念的企業避之不及，紛紛躺槍。
更讓人意外的是，眾多行業從業者，開始自我懷疑篤信多年的價值觀和經營理念（注意，是自我懷疑而非自我反省）。
睿和智庫在過去一兩個月圍繞輕資產運營式辦公、聯合辦公、資產管理這幾個話題在業內做了深入廣泛的調研和訪談，得到的反饋，要麼是反覆澄清「他們不是聯合辦公」，要麼就是拚命的和資產管理掛上關係。
如果群體疊加只是缺乏獨立思考的愚蠢的疊加，那麼智者的言論必然被愚蠢的洪流所湮沒。
在諾依曼先生這場鬧劇里，睿和智庫很遺憾的看到中國新興產業發展之不易，從業者堅持理想之艱難；睿和智庫更遺憾的看到《烏合之眾》里描述的情形——一個被群體情緒傳染的人會感受到自己前所未有的強大，他的行動則完全聽憑另一種陌生力量的主宰。
如果WeWork上市折戧是又一個黑天鵝，那麼，我們再次看到輿論的一邊倒現象 ，「人云亦云」的「智者」層出不窮。
我們不希望星星點點的創新力量被口水噴死，更希望還在路上的人們能夠抱團堅持。
於是，有了10月16日在上海中海OFFICEZIP聯合辦公空間裡的這次題為「去噪抗燥，資管邏輯下的辦升級堅定前行」的閉門沙龍。本次沙龍邀請了國內聯合辦公、新辦公和資產管理領域約30家企業，共同研討中國式新辦公的發展脈絡。
很多業內人士表示，睿和智庫沙龍這次為行業的站台和發聲既及時又必要。除疑解惑，以睿智和理性重新審視WeWork，審視共享辦公邏輯的優劣勢，結合剛興起的資產管理理念，探討新辦公行業的未來。
這次閉門會熱烈討論了4個小時。
創始人的偏執VS資本狂熱助推
到底哪個出了錯？
WeWork的「黑料」太多了，以致吃瓜觀眾已經審美疲勞。
除了IPO失敗，估值大幅跳水、高管頻頻流失、資金缺口嚴重、大客戶流失等問題以外，最近消息是，WeWork的大客戶谷歌放棄了與它的合作，轉向其競爭對手IWG Plc。
撇開這些噪音，我們需要思考的是，WeWork的問題是創始人的偏執出了錯？還是這一輪資本狂熱助推出了問題？
英特爾公司前CEO安迪·格魯夫曾說過一句名言——「只有偏執狂才能生存。」憑藉這句話，他帶著英特爾跨越一個又一個戰略轉折，展現出對於工作的極致態度，更重要的是讓我們了解到如果真的要改變一些事情應該以怎樣的方式去投入。
回頭來看WeWork創始人亞當·諾依曼，他也曾一度被貼上過「偏執」的標籤，可他的偏執缺少理性還帶著瘋狂、盲目和自大。
當諾依曼帶著WeWork的創新模式走入資本市場時想必也沒料到會獲得資本的如此厚愛，資本來得太快、太容易，這讓本就瘋狂的諾依曼變本加厲。
資本，有多大力量去成就就有多大能量去摧毀。在上市前夕，亞當·諾依曼出局。
沙龍現場，星庫空間創始人白羽表示，諾依曼的離開是被動的，在他的領導下，WeWork已經對自己的戰略、增長曲線、生命周期乃至自己本身的價值創造力產生了嚴重的認知偏差。
WeWork曾預判未來會有十幾億人成為他們的忠實用戶，過分自大讓他們在規模擴張時脫離了市場和用戶需求，這也在後來進一步加速了它估值的跌落速度。
「但即便如此，在最初的一段時間裡，資本市場仍有一些價值體系支持WeWork的估值，雖然比例特別低，可能只有千分之一、萬分之一，但它未來的增長速度、變現能力仍有可能的支持路徑。」白羽補充說。
讓WeWork雪上加霜的是創始人諾依曼的品行問題。美國對創新公司比較友好，但是對創始人的品行也尤為看重。
問題點滴積累，火山式爆發，WeWork的估值受損正是這些因素的疊加。
房地產行業資深人士殷嶸先生認為，WeWork的悲劇在於，狂熱的資本給了缺乏理性的偏執狂，毀掉了一家有價值的創新企業。畢竟，經歷過高光時刻的WeWork，也曾有被看好的底層邏輯和產品價值。
WeWork倒下不是聯合辦公本身的問題，也不是戰略轉化空間大勢已去，聯合辦公行業大的發展方向一定是興旺的，但是不見得走得最快、規模最大的企業一定能活下來、活得好，先行者很可能用自己的「血淚」為後續者鋪路。
在「血淚」中，WeWork被拉向了雷格斯價值體系，對於一家創新型企業而言，由創新帶來的高估值向已經上市了二三十年的老牌上市企業滑落，不得不說是十分遺憾的一件事。
WeWork並非一無是處
WeWork是網際網路時代下的產物，其基礎邏輯根植於傳統不動產，同時帶有網際網路的特性，採用的是網際網路公司常用的復合型盈利模式。因此，其第一盈利模式是資產，第二盈利模式才是通過資產增長獲得會員，再通過會員變現實現規模化盈利。若按此邏輯，結合WeWork的招股書就不會對它的估值縮水感到驚訝。
WeWork招股書顯示，它的第一盈利模式正處於1:1虧損，即資產越多虧得越多，這或許還可以用較大的前期投入來解釋，但比較難以接受的一點是，隨著規模的擴大，WeWork的單位盈利能力卻在下降，這種現象不符合任何商業邏輯。
白羽認為，「事實證明WeWork產品和服務的大規模複製失敗了。」
支撐著WeWork走到今天的是自由工作者邏輯，即面向C端，通過空間運營吸引大量C端會員，再實現會員變現。亞當.諾依曼曾說過，「我們相信會有一種新的且更優的工作方式讓你去應對你的工作。」
在歐美，符合自由工作者定義的對象很多，甚至包括很多小B端、B端用戶，而在中國，符合自由工作者定義的用戶群體還處於初級階段，數量少之又少。遺憾的是，在C端邏輯沒有完全跑通的時候，WeWork就失去了踏實穩健的心態，在全球範圍不計成本獲取資產，推進大規模複製。
但從客觀的角度看，WeWork也為這個行業帶來了很多新的暢想和可能性。
首先，它所服務的創新型科技企業讓它看到了用戶對於社交共享的辦公需求，隨著網際網路時代的繼續演變發展，這項需求會越來越明顯。
其次，它實現了創意的產業化，不得不承認，WeWork的空間打造很有魅力。設計一個有創意的空間並不難，但是實現創意的產業化是一件值得肯定的壯舉，這背後需要嚴密的邏輯和創造性做支撐。
再次，WeWork還進行了社群化、數字化的底層搭建，雖然這方面的積累還尚未顯現出明確的可預估價值，但是卻提供了一種可以創造無限可能的想像空間，這也正是WeWork作為一家創新型企業的魅力所在。
優客工場，被迫要當「帶頭大哥」？
在中國新辦公市場，優客工場無疑是引領者，也是開拓者。但放在全球市場上，優客工場一直還是低調地把自己放在第二甚至更靠後的位置，目的無他，只為找尋一個更為安全穩健的發展空間。
不了解新辦公行業的人可能會認為優客工場與WeWork比較相似，但了解之後會清楚地看到它們之間的差異。
從起跑模式看，優客工場的起步參照了WeWork模式，但在後期發展中，優客工場「取其精華，去其糟粕」不僅沒有走偏，而且在原有基礎上進行了中國化的落地改造，根據中國的辦公需求改造出更適合中國市場的辦公產品。
作為先行者，優客工場也為同一賽道的後來者肅清了不少前行阻礙。它深知，創業路上一個人可能走得很快，但是一群人可以走得更遠。例如，針對中國新辦公的路，很多是優客工場一步一步淌出來的。近兩年，優客工場早已經與開始「瘋狂」的WeWork走上了兩條路。
從資產層面看，優客工場明顯更輕，靈活性也更強。優客工場創始人毛大慶無可比擬的專業優勢，及其核心管理團隊的超強實力，相比WeWork，他們對中國房地產市場的判斷還是比較敏銳而精準的，從模式和安全性上來看，優客工場都很有競爭力。
在客流變現方面，它的嘗試也更為靈活，更適合中國企業。例如，他會基於現有客群延展文創周邊業務、鮮果預定配送等可以變現的服務嘗試，在WeWork模式的基礎上，他探索的更接地氣。
但比較尷尬的是，在WeWork事件之前不久，優客工場剛剛傳出要赴美上市的消息。雖然我們知道兩者之間已經存在很大差異，但是也難免受WeWork波及，優客工場的上市之路也添了些霧裡看花的意思。
白羽表示，優客工場在中國共享辦公企業里，其商業模式、成本收入結構、資源儲備、資管模式及全國擴張情況都排在前列，但在目前的情況下，越頭部的企業受到的衝擊也可能會越大，但若是能挺過這輪考驗，優客工場將成長為一家長久穩健的企業。
從行業的角度看，東朔實業董事長劉建東認為越多新辦公企業上市對行業越有利，也更利於服務運營，正是這些企業每天一小步的堅持推動著新辦公市場的進步和嬗變。
五年，對於一個行業來說僅僅在誕生期。新辦公不僅蘊含著強大的生命力而且包含了更多可能性，也蘊藏著巨大的產業價值。
中國式新辦公如何走通
對於還處於發展初期的中國聯合辦公及新辦公領域，我們要做的是，切勿因噎廢食，理性看待發展中的問題，才能實現創新的真正落地。
中國的新辦公崛起是市場自然嬗變推動所致。
首先，國內目前持續增加的存量資產市場，以及辦公消費升級，是催生聯合辦公及新辦公模式的核心推動力。這一點，可以類比當年雷格斯誕生的社會環境（後工業時代轉向網際網路經濟）。
其次，共享經濟乃至共享辦公的興起，與中國的網際網路產業百花齊放密不可分。而行業需要釐清的是，WeWork與中國的聯合辦公並不完全在一個賽道，在某種程度上，甚至可以說，WeWork的進入一直在擾亂中國共享辦公市場。例如，WeWork中國的低價傾銷極大幹擾了市場規則，這也從側面反映出它沒找到適合中國市場的新辦公邏輯。
第三，「二房東」在國內再次興旺與資產持有者對專業運營機構的需求有關。其深層次邏輯是中國房地產產業鏈條的重構。
很多人把中國的新辦公理解為「二房東」，並非沒有道理，但中國的新辦公不僅僅是「二房東」，在這個概念之外，中國各家新辦公企業基於自身不同的背景都在延展各自的競爭優勢。
東朔實業集團董事長劉建東坦言，「我們就是『二房東』，出租率和回報率很重要，資產本身盈利才有意義。」
他們通過與房東約定單價獲得長租租約，再通過分租賺差價。劉建東表示，經濟下行期二房東很難生存，2019年整個房地產市場跌了百分之十幾，如果2020年繼續下跌，存活將很艱難。為了去化快、適配性更強，他們試圖在拿項目時改變與房東的合作模式，即轉變為「租金+收益分成」，以此減輕成本，以更輕盈的姿態來做運營服務。
雖然東朔給自己的定位是相對「傳統的二房東」，但是為了提高出租率，他也做了很多智能化延展。在做新辦公之初，他們就開發了整套智能辦公系統，包括人臉識別、智能列印、數據採集等。
同時，劉建東還強調新辦公還要做到產品升級，給客戶提供更多的選擇，從毛坯到精裝產品線的各種類型都要涵蓋；要做到技術升級，融入智能樓宇的概念；還要在運營方面做到輕重並舉、資產和物業要實現分離，做新辦公需要整條產業鏈的重構。
同樣在做智能樓宇，倡導「新辦公實驗室」的中海OFFICEZIP因為有中海地產的支持所以走得更為穩健。中海OFFICEZIP全國招運總監李雪瑞在沙龍現場表示，雖然背後有自持物業做支撐，但是通過內部結算模式看，中海OFFICEZIP也可以看作是一類「二房東」。
他們在選取項目之前要進行嚴格的篩選，所選的項目一定是具有十年以上房齡，需要改造提升，並可以通過運營提升資產價值的存量項目。
OFFICEZIP的辦公產品很有特色，他們一直精準定位能出得起高溢價的「金字塔尖」上的企業，雖然服務客群「小且細」，但他們卻在這個細分領域做得風生水起。
OFFICEZIP的智能樓宇系統已小有規模，並且已經移植進包含OFFICEZIP產品的整棟寫字樓。他們計劃在自己的寫字樓實驗成功後，再考慮進一步向外推廣，穩紮穩打。
除了智慧樓宇，其服務延展、社群構建也正在「實驗」過程中，李雪瑞表示「貧窮限制了我們的想像力，我們的很多客戶很願意為服務付費，甚至會主動找到我們定製辦公服務。」
因為所服務客戶具備一定的消費能力，因此，他們的增值服務開展也較為順利。
白羽在沙龍上提到，新辦公就像馬拉松，「這是一個盈利很薄但是很穩定的生意，我們的戰略不會隨著周期做太大幅度調整，因為一個生意若只能在某個固定的周期可做，那一定是存在某種問題的。」
有一種觀點認為目前的新辦公是一種新型資管模式，CREAMS上海區域負責人劉斌也在沙龍上表示，「聯合辦公是資管的一部分，其目的是實現資產升值。」
白羽表示：「在今天做新辦公，一要保證盈利，二要懷有長遠追求，三要想辦法將碎片化資產進行網絡化協同，能做到這三點，則新辦公的上限和天花板會很高。」
面對前景無限道路艱難的新辦公賽道，如何走才能先活下來?此次沙龍可以給出以下兩點答案。
第一，要打造穿越周期能力。
「薄且穩定」的盈利模式穿越周期能力更強，在經濟波動的當下，這項能力顯得尤為重要。
白羽表示，上半年經濟波動，對行業可謂產生了「一刀切」的影響，這是無法迴避的問題。根據企業不同戰略，進行合理選址，至關重要。以星庫空間為例，它的選址大都在核心商區的外溢區，這種選址模式與跨越周期的輕資產管理能力具備內在聯動性。
第二，要找到剛需和附加值、情懷與盈利的平衡點。
殷嶸提出，除了高端能承受溢價的客戶外，新辦公所打造的增值服務真的有必要嗎？如果增值服務不能為入駐新辦公的企業帶來經濟效益，他們是否還會為其投入更多的成本？
對此，劉建東也表示，現在入局新辦公賽道的很多都是有情懷的創業者，這既是盈利與情懷平衡的問題，同時也是對未來預判的問題。Co-working所代表的社群營造和企業服務並非沒有價值，只是其價值實現的時間點還未到來。
WeWork風波對於中國的新辦公而言，就如太極的兩面，既是壞事，也是好事。不經歷風雨何以見彩虹。
賽道沒死，機會猶存，全看功底！睿和智庫會持續伴隨這個行業的跌宕起伏，期待真正有實力的企業長效發展。
11月20日，在由睿和智庫主辦的2019第四屆中國不動產資產管理大會上，聯合辦公也將作為峰會重點研討主題之一，敬請關注。