十個人買房子，有八九個人是需要貸款的。這些年來，房貸利率一直在影響著樓市的走勢。
剛剛過去的周末，央行放了大招，LPR新機制即將出爐。LPR又稱「貸款市場報價利率」，政策一出，八方點贊，很多人將之稱為「降息」。
新的利率評估機制將於8月20日上線，按照新的利率計算機制，貸款利率等都將下調，融資成本的降低有望增厚企業利潤，對實體經濟形成利好。
那麼問題來了，肯定會有很多人關注新機制下，房貸利率會不會隨之下降呢？
NO. 1｜壹
潑一盆冷水！房貸利率不會下降！
上周末，我們的文章也曾經提到過：
央行發文完善完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本；很多人解讀為房貸今後會下降，更容易，真是太簡單粗暴了。實際影響和透露的信息，我們在星球里為大家簡要分析了一下：
在銀行攬儲壓力越來越大的情況下，在我們內外部環境的影響下，銀行的生存壓力越來越大，房貸作為一種相對低利率的貸款，而我們又要推動降低實體經濟的融資成本。但錢就這麼多，去A領域的多了，去B那裡的就少了。
所以，我們對於房貸利率比較悲觀，這也是我們為什麼上半年就提出，上半年適合貸款買房，下半年合適全款買房的原因。
今天，央行終於定調。
據央廣網報道，中國人民銀行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上透露，近期人民銀行將在充分調研的基礎上發布關於個人住房貸款利率政策的公告。
央行日前宣布新的貸款市場報價利率（LPR）形成機制，推動利率並軌改革，促進實體經濟融資成本下降。
央行副行長劉國強回應表示，對於房地產市場要堅決貫徹落實「房住不炒」的原則，不將房地產作為短期經濟刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩定。「具體怎麼操作，過幾天央行將發布個人住房貸款利率政策的公告，但有一點是肯定的：房貸的利率不下降。」
NO. 2｜貳
濟南房價在降
但實際購買成本並未降太多
我們看到，濟南房價略有下降，我們無論在新房還是二手房市場，都可以買到相比之前更加優惠的房源。
雖然房價略降，但是我們實際付出的購房成本相比之前，下降的空間可能沒有那麼大。買房過程中，包含了很多隱性的成本，其中一個重要因素就是房貸利率。
那房貸利率到底怎麼走呢？
根據融360發布的數據來看，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率1.110倍，環比上漲了2%；二套房貸款平均利率為5.76%，環比上漲1%。從趨勢上看，首套房與二套房貸款平均利率已經連續出現兩個月的上調，全國房貸利率水平在下半年伊始出現反彈。
在濟南樓市參考知識星球里，我們在回復會員一對一購房諮詢提問時，也曾多次強調，濟南房貸利率上行壓力較大，放款周期變慢。
房貸利率的上浮，主要是因為整個地產行業的融資環境都在收緊，額度變少當然要上漲利率來爭取更多利息，這是銀行的本質。
中國樓市一直是政策之市，除了行政手段外，金融調節已經成為常規調控工具。當前LPR改革，不僅僅是保障整體流動性合理充裕，還要考慮信貸投放結構的調整和優化。近期房地產資金流向管控力度明顯加強，比如信託資金流向管控、信用卡、消費貸流向樓市管控等，在金融端體現了繼續打壓樓市的意圖。
NO. 3｜叄
濟南買房一定要等到年底嗎？
買房需要將要跟隨周期大勢，踩對點，說白了就是把握好時機，而時機又是跟隨著外部因素不斷變化的，同樣的外部大環境（調控、利率、政策等等），但因為濟南不同片區的小環境（供應、房企營銷政策、產品等）不同，買房時機又不一樣。
什麼時候適合買房，樓市沒有固定的節點。每個人情況不一樣，一切都是在動態發展中，參考君發現現在很多購房群里，部分購房者在盲目等待，一味等到年底才可以出手，這樣的執念其實是不可取的。
等到年底，可能你意向的樓層沒有了，可能意向的產品片區意向的戶型沒有了，可能意向的樓盤清盤了，可能優惠政策不是現在這樣優惠了，可能房貸利率上調了……
無數種可能。我們就以房貸為例，目前央行表態，新機制下房貸利率不會下降，那未來最好的結果就是維持現在的房貸利率水平，繼續上浮則會誤傷正常剛需。
簡單舉例：
1、首套房貸款：
100萬貸款30年，貸款利率由4.9%變為5.39%（上浮10%）。
總利息由91.06萬元上升到101.93萬元，利息總額增加10.87萬元；
月供由5307.27元上升到5609.07元，每月要多還301.8元。
2、二套房貸款：
100萬貸款30年，貸款利率由4.9%變為5.88%（上浮20%）。
總利息由91.06萬元上升到113.06萬元，利息總額增加22萬元；
月供由5307.27元上升到5918.57元，每月要多還611.3元。
因此，對大多數普通購房者，未來未知，但眼下可把握，目前房價穩定就是很好的上車機會，換好車的機會。
目前的濟南房地產市場出現優惠的房源仍以頂底、居住公寓等瑕疵型房源為主，降價主要在偏遠地段的樓盤之間發生，濟南核心地段的樓盤，目前房價依舊堅挺。
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