房貸利率進入「3時代」 ，存量房貸利率可能下降嗎？

與此同時，他們還要天天接聽來自資金中介的電話，不斷被告知「可以用經營貸、消費貸來置換房貸，利率僅需3%—4%」。

再加上理財、存款的收益率都在下降，於是大夥都想著提前還貸。

面對提前還貸申請數量猛增，銀行不樂意了，開始「花式」出招。

有媒體記者走訪多地多家銀行發現，提前還款排長隊的情況普遍存在。有的銀行修改還款規則，原本一年三次申請機會改為一次。有部分銀行關閉了線上預約通道，只能線下協商辦理。

不少業主一邊面臨「高位站崗」，一邊還要排隊等提前還款。於是，關於「存量房貸利率加點部分能否下調」的呼聲越來越多。

而就在前幾天，國務院主管的《經濟日報》第五版發表了題為《提前還房貸利大於弊嗎》的文章，引起了人們的猜測——存量房貸利率下調有希望？

那麼，問題來了：

存量房貸利率加點部分可能下調嗎？

提前還貸，為何銀行方面卡得緊？

要不要提前還貸？有什麼注意點？

下面，就來看看大頭的分析。

問題一存量房貸利率加點部分可能下調嗎？

劉曉博

「劉曉博說財經」新媒體創始人

知名財經評論員

「存量房貸打折仍存在可能，但隨著時間推移可能性在下降」

存量房貸利率額外打折，曾在2008年末、2009年初就有過一次。當時全球金融風暴突然爆發，市場幾乎猝死，大家信心嚴重不足。央行在2008年10月22日宣布：自27日開始，個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。

這個重大利好隨後也被存量房貸享受，當時一大批只享受了利率85折優惠的購房人，在到銀行辦理一個簡單手續之後，就可以利率7折。

2022年至今，樓市出現的情況遠比2008年更危險、更緊急，所以我多次撰文呼籲給存量房貸打折。

截至2022年末，全國個人住房貸款餘額大約39萬億，涉及超過1億家庭。如果能給偏高的存量房貸打折，對於降低大家供樓壓力、刺激消費，將產生積極的作用。39萬億的房貸，利率降低1個百分點，銀行業將每年減少3900億元的收入。如果減少1.5個百分點，銀行業將每年減少5850億元的收入。

根據銀保監會數據，全國銀行業2021年一共實現凈利潤21841億元。3900—5850億元，大約占銀行業總利潤的18%到27%左右，這的確會給銀行業帶來不利影響。

但並非所有存量房貸都需要打折，只有過去幾年高利率時代「入局」的才有必要性。另外，還可以根據是首套房還是二套房來給予不同力度的優惠，並適度降低存款利率，對沖影響。

對於存量房貸打折中利潤損失較大的銀行，央行可以優先給予低利率資金的扶持（比如MLF和逆回購）。所以給存量房貸打折，技術上問題不大。

我認為，存量房貸打折仍存在可能。

但《經濟日報》那篇文章未必傳遞了什麼特別的信號。文章作者給出的方案仍然是「可加快引導5年期以上LPR下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔」。他建議調整的是LPR，而不是「加點」；存貸房貸額外折扣，特指把貸款合同約定的比較高的「加點」降低，這需要國務院批准、央行宣布。

5年期LPR是房貸利率的重要參考，2022年降息了35個基點，2023年尚未降息。未來有降息空間，但2023年很難超過15個基點，目前央行採用的是定向降息，允許樓市比較冷的城市降息。這種臨時性的定向降息，很難讓有存量房貸的人享受到。

此外，2022年的三四季度，顯然比目前更寒冷，更需要給存量房貸打折。所以隨著時間的推移，存量房貸打折的可能性是在下降的。也有一種可能：存量房貸打折，被當作政策儲備留給了「換屆之後」。

如果4月末還沒有，那大機率就是沒有了。

薛洪言

星圖金融研究院副院長

「存量房貸利率下調的可能性不大」

基於購房時間的不同，購房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調房貸利率，容易帶來各種套利空間；若制定差異化下調政策，又容易帶來新的不公平，易在執行層面引發種種問題。

當前，國內銀行業息差已處於較低位置，下調存量房貸利率會直接壓低銀行息差水平，影響銀行經營的穩健性和可持續性，侵害銀行業高質量服務實體經濟的能力，得不償失。

同時，從中長期角度看，隨意下調存量貸款利率，會影響市場對銀行息差穩定性的預期，導致銀行凈息差水平的穩定性下降，影響銀行業估值水平的穩定性。

張波

58安居客研究院院長

「存量房貸利率統一下調的可能性很小」

目前來看，銀行對存量房貸利率進行統一下調的可能性很小。絕大部分的存量房貸利率水平，是根據LPR加減基點來調節的（少量存量房是採取固定利率方式），這本身已經是兼顧到市場動態變化層面，並且房貸利率的調整本身也是寫入合同之中的，貸款方在簽訂時也知曉利率設定。

理論上，存量房貸利率的調整，貸款人可和銀行進行協商，協商一致就可進行變更。但從目前實際情況看，銀行並不會單就利率和貸款人進行協商，只接受提前還貸的申請。

問題二提前還貸，為何銀行方面卡得緊？

薛洪言

星圖金融研究院副院長

「提前還貸會打亂銀行的資金配置節奏」

提前還貸會打亂銀行的資金配置節奏，也會直接影響銀行當期收入水平。尤其是當前的市場環境下，一邊是購房需求弱，新增房貸增長緩慢，另一邊，存量房貸又被大量提前償還，會導致銀行的個人住房貸款餘額縮水，打亂其正常的資金配置節奏。

再加上被提前償還的房貸多半是利率比較高的那一部分，所以，綜合下來就是量價齊跌的影響。

張大偉

中原地產首席分析師

「不應該對提前還款設置排隊等期限」

銀行不希望居民提前還房貸，一方面是基於銀行房貸工作指標要求考慮；另一方面是因為按揭存款在銀行屬於重要的優質資產，風險小，利潤大。

銀行要賺錢，一旦借款人選擇提前還貸，銀行會損失利潤，為了彌補這部分利潤損失，銀行會收取一定的違約金，如果提前還款多了，銀行的運營成本相對會出現增加，也打亂了銀行的資金計劃。

從樓市調控角度看，過去幾年銀行針對剛需提高利率，屬於「趁火打劫」。調控政策是抑制投資與投機，但銀行明顯在抑制剛需。

目前，對於提前還房貸要「排隊」的情況，不應對提前還款設置排隊等期限，對提前還款設置約束是違規的，對於自有資金閒置的借款人應該鼓勵提前還貸。

如果是想懲罰投資投機者，可以對「短期內提前還貸款並進行抵押的客戶」有一定的懲罰，而不是「提前部分還款，也有罰息」。

張波

58安居客研究院院長

「對於新老房貸利差，市場推動優化的動力並不足」

銀行目前卡提前還貸受兩方面因素影響：

一是房貸申請量一直處於低位，一二手房成交量減少導致近一年來的房貸申請量減少，房貸發放減少但提前還貸增多，這導致銀行在房貸業務層面呈現指標未達成。

二是居民存款不斷增多，2022年居民存款又創新高，這代表銀行的負債在增加，放貸意願度會明顯提升。

實際上，對於新老房貸利差，市場推動優化的動力並不足。對銀行來說，降低老房貸的利率水平只能讓自身利潤受損，同時降低之後也未必帶來新貸款量的增加。

而各地方政府目前的重要任務是穩定房地產市場，存量房本身的利率變動並不會對房地產市場形成直接影響，相反只有新增房貸利率的大力降低才能吸引新購房需求，帶動市場熱度回升，提升市場信心。

問題三要不要提前還貸？有什麼注意點？

張波

58安居客研究院院長

「若有大量閒置資金，可選擇提前還貸縮額」

如果本身符合經營貸的條件，的確是在經營公司，所貸資金也是用於公司經營，採取經營貸置換的方式並無不可，也是符合相關規定的。

用消費貸來置換並不可取，一般來說消費貸的應用範圍都會排除和房地產消費相關的，這一操作本身存在違規性。

如果手頭有大量閒置資金，並且也不準備投資資本市場，選擇提前還貸縮額是個減少利息支出的方案，尤其是房貸利率高的群體，更是可以考慮合理做好資金布局，在兼顧家庭支出、資產投資的同時適當減少房貸總額度。

對於年輕群體來說，提前還貸縮期並不可取，這本身並不會降低當下的還貸壓力，償貸周期更長壓力更為分散。

薛洪言

星圖金融研究院副院長

「如果未來幾年有大額資金需求，提前還貸未必是最佳選擇」

提前還貸既是一個短期的資金選擇，也涉及長期資金規劃。提前還房貸會大量消耗流動性，購房人還要考慮未來幾年的資金規劃。

對很多人來說，房貸是唯一一個具備較低的成本、較長的期限、較大的額度的貸款，如果未來幾年內有大額資金需求，那麼提前還房貸也未必是最佳選擇。

張大偉

中原地產首席分析師

「3年內沒能力還清，不建議用經營貸消費貸提前還款」

整體看，提前還款才是開始，只要存量房貸不降低，6%—7%的利率和新增房貸3%的利差巨大，社會各種投資收益率持續降低，定期存款3.1%的大額存單都需要排隊搶，這種情況下，未來幾個月提前還款會繼續明顯增加。

當下存在大量的經營貸與消費貸挪用提前還款，但如果沒有3年內還清的能力，不建議使用。畢竟你很難知道政策當前非常寬鬆，會不會過段時間又開始收緊。

如果你已經預留了3個月以上的月供，而且有穩定的工作，建議余錢可以提前還款。

本篇作者 | 李夢清| 當值編輯 | 武新月

責任編輯 | 何夢飛| 主編 |鄭媛眉| 圖源 | VCG

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