樓市面臨的慘澹氣氛大家都看到了，從一線到三線都面臨量價大跌的情況，購房者的觀望情緒達到了近幾年的頂峰，在這種情況下，很多專家仍然在渲染樓市的投資價值，這樣就會誤導很多的購房者，危機的到來往往不會引起人們大的警惕，潛在的風險才是目前樓市最值得重視的危機
人口紅利已經消失
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根據近期發布的人口數據，我們發現，不光是新生兒數量出現下降，連二胎的生育率也沒有達到預期，放開政策已經好幾年了，而從我們身邊的例子來看，很多年輕人都不願意去生育。我們都知道，現在的購房群體大部分年齡在25歲到35歲之間，而這其中大部分都是在1980-1995期間出生的人群。這一部分人群產生的購買力，才造就了現在的樓市上漲，如果我們把樓市看作一個輪動周期，這一代人的新生兒數量急劇萎縮，那麼20年過後，樓市所面臨的拋壓是難以想像的
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另外請看一個數據，今年二胎的出生率首次超過了新生兒，怎麼理解？很明顯反映了當下年輕人的生育恐懼，很多人連第一胎都不想要，二胎之所以出生率增長，基本都是那些之前已經打算要改善型住房的人群，把這部分增量去掉，未來樓市能夠承受的壓力也將會大大增加。
這種情況在大城市可能會少見一些，因為北上廣深的剛需群體實在太多，大部分家庭只有一個孩子。但是在三四線城市，生活成本同樣非常高，房價在去年上漲之後維持高位，很多家庭要面對高昂的月供，同時又要養育兩個孩子，壓力可想而知
不過在小城市，現在普遍每個家庭有兩套房子以上，已經不算什麼新鮮事了，經歷了2017年去庫存運動之後，根據最新公布的土地數據，現在又開始出現了庫存積壓，如果再考慮這個因素，未來樓市面臨的壓力會更大。
去槓桿會繼續對樓市施壓
今年大部分購房者都碰到了利率上浮的情況，少的有10%，多的30%都不算罕見，有人對比2011年的購房利率，說現在的利率並不高，即便上浮20%也沒有超過6%，這種看法大錯特錯，如果說你現在買房，利率上浮20%，一旦今年開始加息，未來還貸壓力更大，要知道在2012年時買房的人，僅僅過了幾年就開始實行現在的低利率了，而且當時他們享受的還是折扣利率，現在的成本要比大多數人要低得多
但現在購房者的尷尬是，房價已經這麼高了，又在利率上浮的時候去接盤，如果開始加息，未來這部分人群面臨的是近十年以來最大的壓力，咱們換位思考一下，如果現在你手裡有兩三套房子，房產稅也開徵了，你的月供還是高居不下，而且這個利率也一直在上浮，你是不是要考慮出掉其中的一套？這是很正常的思維
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去槓桿影響是方方面面的，並不光是購房者這一塊，其實開發商受影響更大，中小房企在今年會大批量倒下。我們大房企公布的業績，在今年1-2月達到了巔峰，融創二月創造了近180%的銷售增速，而保利也有80%的增速，但要明白一點，他們都是在一線和二線城市深耕的大開發商，在三四線布局非常少，所以業績仍然很靚麗
但是像恆大碧桂園這種高負債的房企，現在連五線城市都能見到，他們的現金流其實很緊張的，這樣大家也就能理解為什麼恆大最近要降價，正是因為這種高負債的公司對成本和現金流是非常敏感的
這麼一看大家就明白了，去槓桿並不是要針對某個單一的市場參與主體，而是針對所有的市場參與者，這也是樓市發展的必經之路，但反過來看，對短期樓市就會造成很大壓力
住房觀念開始發生變化
以前我們買房子，居住屬性其實是放在第二位的，大部分人逢年過節回家，親朋好友討論的都是房子的問題，唯有買房才能體現一個人的價值，你說在縣城或者地市買了一套房，會令人刮目相看，但你說只是在外租房，連自己都覺得自尊心有點受不了，這不是人的問題，而是住房觀念的問題
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不過現在隨著90後群體的壯大，這種觀念正在逐步轉變，租房已經不是一件丟人的事情，現在樓市定調房住不炒，就是要回歸居住屬性，不管你住廉租房還是經濟適用房，住城中村或長租公寓，在別人看來沒有任何區別，只不過是在外打拚的一種過渡而已，因為租售同權的放開，未來即便有了孩子，需要有上學，上戶口，交社保這樣的需求，也仍然享受和買房同樣的待遇。而租房的需求空間打開了，供給也就會跟上，去年深圳和上海拍出了不少只租不售的地塊，要知道這個只租不售是完全沒有任何流通屬性的，炒房客面對這種房子沒有任何辦法，所以未來商品房市場最大的壓力來源並不是調控政策，而是來自租房市場