作者丨雨禾 編輯丨王英華
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
2019年是北京甲級寫字樓市場不平凡的一年，市場各項指標均出現現象級變化，預示著北京甲級寫字樓市場進入又一個新的發展階段。
12月17日，高力國際召開「華北區物業市場2019年回顧及2020年展望媒體發布會」，指出北京甲級寫字樓空置率達到15.9%，是近十年的階段性高點。
整體租金收入規模從2002年的大約30億元左右，增長到2019年的420億元，18年間增長大概14倍，預計到2023年整體理論市場規模將達到500億元，且市場整體將進入去化周期。
截止到2019年底，北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%，這也是從2010年以來的最高點。空置率高企主要是因為從2018年起，整體市場就進入了又一個供應高峰期。
2018年的全年供應量達到近81萬平方米，使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點，達到10.6%。進入2019年，新項目陸續入市，加之2018年尚未完成去化的累計面積，導致空置率在一年間上升了5.3個百分點接近16%。
從2019年全年來看，全年供應量超過90萬平米，這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時候，但當時也沒有達到單年新增供應量超過90萬平方米。其中，第三季度的新增供應量單季度54萬平米，比2008年到2018年年平均值還要多8萬，比供應量低點2012年到2014年的三年供應量之和還要多8萬平米。
同時，得益於相對穩定的市場需求，空置率的攀升得到了有效控制，但需要指出穩定的吸納量得益於高品質新項目入市前的提前預租，預租對於空置率的影響大概在1%左右。預計本輪供應高峰將在2020年底基本結束，整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。
伴隨著空置率的升高，北京甲級寫字樓市場首現十年最大租金降幅。雖然是最大的租金降幅，但整體租金回調幅度依然有限，截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米，年降幅4%左右。面對市場如此大量的供應，以及不斷抬升的空置率水平，可以看出北京市場的租金表現依然堅挺。市場租金已經進入階段性調整時期，整體調整時間或持續一年到兩年左右。
縱觀北京甲級寫字樓市場發展的歷史，整體租金收入規模從2002年的大約30億元左右，增長到2019年的大約420億元，18年間增長大概14倍，預計到2023年整體理論市場規模將達到500億元，將迎市場去化周期。
從市場歷史增長的潛在動力來看，基本可以分為三個階段：
第一階段是從2002年到2008年，主要動力來自於供應量提升，7年時間供應量增長約200%，但租金增幅只有20%；
第二階段是從2009年到2017年，這個階段的規模推動主要來自於價格上漲，9年間租金漲幅約140%，供應量上漲只有50%左右；
第三階段也就是從2018年開始到2020年的第二輪市場供應高峰，供應量預計超過30%，但租金處於下降通道中。
在未來的第四階段，整體市場將進入一個2-3年左右的市場去化周期。
從2018年開始，理論市場規模和實際市場規模之間的差距越來越大，主要原因是整體市場的空置率水平高企，市場閒置面積資源越來越多，導致市場租金缺失的部分越來越大。
在中國不斷優化營商環境，深化對外開放，大力穩定利用外資，不斷完善外商投資相關法律的背景下，寫字樓租賃市場的外資機構的租賃需求正在不斷增加，這一趨勢在2020年依然會延續，為整個去化周期提供強有力的需求支撐，整體市場空置率會在2020年觸及最高點後逐步回落。
2019年，城市更新類項目備受資本市場關注，業態依然是寫字樓為主。在去庫存、去槓桿的政策調控下，城市更新擔當了重要的角色，被視為行業在未來5-10年的階段性風口。
從商業地產的角度看，城市更新的發展趨勢主要有三類：
一是核心區的商業更新形式會越來越多。如商業改辦公，即低層和地下做商業，二層以上做辦公；商業改綜合，即低層做商業+中間層做辦公+高層做公寓或商務酒店；商業改定向服務，包括醫療健康，旅遊服務，教育培訓為主，展廳體驗等。
二是未來老舊商業更新將會出現更多的連鎖化品牌。優質的老舊商業將以連鎖化的商業模式出現，連鎖類商業有著更好的品牌號召力和快速的更新能力，同時會以全新的業態組合和更加精準的定位出現，社區化的商業更新將以周邊1-2公里主要人群為服務對象，業態會以精品生活超市、餐飲、兒童教育培訓、健身等生活配套為主。
三是商業類城市更新將逐步向非核心區延伸。隨著核心區域老舊商業項目的不斷減少及競爭的加劇，未來核心區以外的老舊項目也將成為新的熱點區域。
在已經開展的城市更新項目中，聯合辦公是最常見的空間內容，作為新型辦公產品，聯合辦公對於提升商辦效率來講是積極的。
2018年，聯合辦公企業在市場上拿了不少新項目，對當年的空置率去化做出了很大貢獻，但反觀今年，新增項目甚微。從聯合辦公內部來看，今年的去化在上升。這得益於當前很多公司的預算縮緊，開始考慮以部門為單位更新或選擇辦公空間，聯合辦公正處於發展的機遇期。對於聯合辦公而言，預計2020年最大的任務是規劃好現有面積，並進一步加強精細化運營能力。
綜合所有數據，高力國際認為從經濟發展和甲級寫字樓市場存量的角度看，中國甲級寫字樓市場存量依然還有很長的路要走，目前，它正在從粗放的追求發展速度向精細化管理，追求質量轉變。北京不僅在2019年迎來了創歷史記錄的新增供應量，同時隨著新的高品質項目入市，整體寫字樓品質又得到進一步提升。同時，隨著軌道交通的不斷完善，樓宇區位優勢的影響會逐步減小，樓宇品質，周邊配套，物管理念，租金水平等因素將會在未來的市場競爭中扮演更加重要的角色。