馬雲說過，2003年非典的時候，他經常在床前哭泣，擔心阿里巴巴就要倒下了，那段時間是他最煎熬的日子。

首富擔心的是企業興衰，對我們來說，17年前那個春天的記憶，並沒有隨著時間而模糊。

最早的病例，是在2002年末的佛山。

從2003年2月開始，世界各地的病例陸續出現，但中國隊和巴西隊的友誼賽，依然擠滿了5萬人觀看。2月中旬，羅大佑的演唱會照樣在天河體育場舉辦。

從3月份到5月初，短短兩個月時間，病例數大增，事後的數字是：全球報告SARS病例8096例，其中中國內地5327例、中國香港1755例。

神奇的是，從5月份開始，非典悄無聲息的消失了，從解除隔離、病例降至個位數、新增病例零記錄、WHO解除旅遊警告，最終到全球零記錄。

這一場令人記憶深刻的風波，事後想來，其實只持續了幾個月時間而已，這17年以來，依然屢次在我們的腦海中閃現。

當時的房地產市場，也經歷了大起大落。

以北京為例，4-5月份本來是「小陽春」開盤旺季，據統計，4-5月本市新盤上市量為17個，比2002年同期下降51%。

展會停辦，開盤延期的同時，一季度已開盤的項目，每天接待的看房客戶下降幅度達三分之二。

那段時間，也是溫州炒房團四處縱橫的日子。

2002年8月-12月，溫州媒體組織的「溫州滬上購房團」，成交樓盤數目270個，金額2.5億元。

2003年11月23日，溫州購房團包三架飛機看房，開售當天包攬深圳新龍崗商業中心二期的上百套商鋪。

出人意料的是，2003年房地產市場的數據甚至還不錯。

根據國家統計局數據顯示，2003年中國住宅投資達到10792.3億元，歷史上首次突破萬億大關。

商品住宅房屋竣工面積33774.61萬平方米，商品房屋銷售額7955.7億，相比2002年的6032.3億，漲幅高達31.88%。

商品房屋銷售面積33717.6萬平方米，較2002年26808.3萬平方米增長25.77%。

與此同時，內資房企呈現井噴態勢，由1998年19960家，激增至2003年37123家，增幅近兩倍。

17年過去了，在剛剛過去的2019年，商品房銷售面積達到了17.1億平米，比2003年增長了近14億平米，將近6倍，銷售額近16萬億，比2003年增長了接近23倍！

為什麼會出現這樣的情況？為什麼房地產在非典時期仍然逆勢擴張？

我覺得有兩個原因。

1，非典持續時間其實很短。

很多人說，那一年，是高溫救了我們，從時間上來看，入夏以後再也沒有出現反覆，包括之後的半年、幾年內，儘管人們一直提心弔膽，可非典卻再也沒有來過，仿佛是一場幻夢一般。

時間短，就意味著對樓市的創傷不會太大，買房的需求、賣房的供應都被推後了。

但是，需求推後，並不意味著這部分購房需求會消失，在非典結束以後，該住房子的還是要住房子，該去大城市的還是要去大城市，市場重回擴張之路。

2，房地產市場體量尚小。

上文提到，2003年時，房地產年銷售額連1萬億都不到，銷售面積也只有3億多平米。

我們是在1998年實行的房改，在90年代初期，也已經有了商品房這樣的模式，彼時體量看似增加的不少，2003全年增速動輒就達到了30%，可這一切都是建立在「低基數、高增長」的基礎上，當人們的生活回歸正常後，樓市重回正常軌道，也在情理之中。

時光荏苒，2020年的樓市，是否會重複17年前的軌跡？

我個人有幾個判斷。

1，小陽春可能沒有了。

市場就是這樣，短短3天之前，一堆人還在分析調控放鬆、降准、降息預期、買房補貼、返鄉置業、人才落戶對樓市的影響，政策、貨幣、人口所有因素都對房地產有利，業內大部分人都覺得小陽春將會出現。

現在呢？兩天時間，誰還關心房價漲跌？誰還在乎房子能不能搶到手？

樓市出現小陽春的首要前提，是有人想買房，有人也願意賣房，當大家都不再關心房子，沒人願意討論什麼國家中心城市、新一線城市，別說小陽春會告吹，整個房地產市場的供需節奏都會短暫停頓。

房產專家楊紅旭在1月21日發文指出：由於全國樓市處於降溫期，內部上漲動力遠弱於2003年，因此，疫情對於樓市的負面影響，可能比2003年略明顯一些。

​也就是說，專家認為房地產可能「重回17年前」的形勢。

2，按最悲觀假設，即便與非典時間一致，樓市只會受到短暫影響。

這一點值得我們重點說說。

最近，德國哥廷根大學於曉華教授做了一個簡單的模型，用SARS的參數模擬武漢的新型冠狀病毒傳播途徑。

第一例發現在12月8日，50天左右開始集中爆發（1月20日左右，比較吻合），然後在90天左右達到高峰（預計在3月上旬），然後4個月左右接近尾聲（四月上旬），然後在5月上旬，疫情結束。到目前看，運用SARS的參數還是吻合的。

這已經是最悲觀的假設了，17年後的現在，我們有了更先進的技術，更強大的應對機制，更全面的預防科普，早已今非昔比。

比如，今天鍾南山在接受採訪時指出：此次肺炎疫情僅用2周時間就定位了新型冠狀病毒，有信心不會重複非典造成的社會影響和經濟損害。

中金宏觀今天也發了一個報告，2003年4個季度GDP增速分別為11.1％、9.1％、10％和10％，2季度GDP增速比前後兩個季度平均增速低1.5個百分點，10%左右的增速，足見我們的經濟韌性有多大。

綜上所述，把心放在肚子裡，2020年的樓市當然會受到影響，但就像17年前那樣，不會影響太大。即便按最壞假設，也僅僅是小陽春預期落空罷了。