好久沒有碼字了，一是最近確實沒啥值得大寫特寫的東西，不想像那些職業自媒體那樣，沒話找話說；二是最近勁椎病犯了，所以只能休息休息了。
當然，沒碼字寫東西，不代表停止對市場的思考，2019年的上海樓市雖然是「穩」字當頭，但也並非一直都是風平浪靜。回看將要過去的2019年，整個上海房地產市場.特別是二手房市場，還是有些現象和情況值得細細琢磨琢磨的。
關鍵詞一：小陽春
現象描述
今年3月份起，持續數月，上海二手房的成交量都維持在兩萬套以上。這樣的狀況別說自2017年起未曾有過，就算是時間軸再往前拉長個五年八年的，除了2015和2016年外，也算得上是少有的。
當三月份的數據出來時，市場的春天似乎真的要來了，當之後的兩個月的統計數字仍然是「2」字當頭時，小陽春的說法似確被坐實了，捎帶著，「金九銀十」這個多年來一貫的提法，也被扔進了歷史的「垃圾桶」，取而代之的是鋪天蓋地的「金三銀四」的說法。
真相分析
在剖析真相之前，先把今年一到十一月的二手房交易量列出來，大家看一下
數據。（特別注釋：由於市場中各種數據統計來源不同，或許跟大家看到過的會有些差別，但總趨勢應該大體是一致的。另外九月份的統計和某些其他來源的統計有比較大的出入，這點請大家自行判斷，我選取了我認為比較符合我在一線直觀感覺的九月份數據）
從統計的數據中我們可以清楚的看出今年大部分的月份的二手房成交量都算可以，比前兩年好不少，尤其是三月到六月份的成交量表現，我前文中就提到過，即便是把對比的時間軸拉長個五年八年，這樣的表現也算得上搶眼。
為什麼會這樣呢？許多的媒體文章都分析過原因，歸結起來的關鍵因素是出售方的進一步妥協，買受方在觀望了十幾個月後覺得價格或許真的基本到位了，加上過往的市場歷史，不少買房者屏著屏著，或許自己心理也有點慌得沒底了，所以紛紛選擇入市。
這個原因的總結沒毛病，但以我的市場經驗和認知看並不能算是全面。房東妥協這個單一原因是不足以完全支撐住三月份之後各月份交易量都明顯好於前兩年的市場狀況的，特別是在整個市場並沒有太大的政策變化，尤其是信貸政策依然從緊的情況下。
除了不少房東在歷經近兩年的市場低迷後的妥協外，支撐二手房不錯交易量的另一個關鍵因素應該是「置換」。目前上海市場中置換買房正日益成為主流，雖然沒有具體的統計數據，但根據市場經驗，說少了不少於五成，說的多點估計得六成以上。
這和之前交易量表現不錯的年份，如2009年，2013年，2015及2016年是有差別的。2009年和2013年支撐市場交易量的主流是首次購房，2015和2016年則是投資性購房，那樣的交易類型決定了無論購房者還是賣房者，大部分只是參與一次交易，換句話說就是為數據統計出了一次力。
而現如今在大部分房東賣房子是為了置換的狀況下，大量的參與者則是為交易數據的統計出了兩次力。說的再明白點就是，置換型的買房者，在賣房那個月和之後的買房那個月都被數據統計了一回。
對於大量置換型買房者而言，房子賣了，不買是不可能的。這或許才是為什麼在今年後階段，不少房東又開始信心回升，溢價空間變小的情況下，市場交易量仍沒有出現前兩年特別不好看的狀況的深層次原因。
雖然統計數據不差，但真正參與市場交易的人群數或許並沒有想像中那麼多2009年，2013年或是2015，2016年時，二十幾萬的交易總量下，參與交易的人群數或許很接近四十來萬，而如今支撐這二十幾萬的交易總量的人群總數必遠遠少於四十來萬，換句話說，市場人氣和同樣是交易量超二十萬的2009年以及2013年是有差距的，更別說是2015和2016年了。所以我們在看到今年市場有好轉的同時，也要看清好轉背後的真實推動力，同樣在和過去年份作比較時亦是要如此，不然任何的所謂判斷和分析就可能流於表面和膚淺。
話說到這，不得不提一下，2020年小陽春的事，這是一件被各種房地產媒體，尤其是一些房地產自媒體反覆在叨叨和預測的這件事。講真的，我真沒有那些自媒體高超的預測能力，把明年的小陽春說的有板有眼的。
今年的小陽春啟動因素是房東方的進一步妥協，維持力是置換買房，當然還有動遷因素（下文中會具體講到）。然而經過了之前兩年左右市場低迷後，形成的房東和購房者之間的價格博弈平衡點，在經歷了今年前幾個月的市場回暖後，這個平衡點似又有被打破，重新調整的強調。最明顯的是房東群體在現階段有明顯分化的趨勢，不少房東又開始很難交流，很難鬆口讓價了。
平衡點在不穩定或是說需要重新確立的時候，指望整體交易量表現搶眼，我個人是打「？」的。新的平衡點能在明年春節後就立刻形成嗎？「天知道」！
除非真如那些之前預測普通住宅標準錯誤的房地產自媒體，後來又信誓旦旦猜測明年兩會後的上海普通住宅標準狀況或許會有動作，那樣的話市場一下子就又「春天」的機率或許會增加許多。
所以不能說2020年一定沒有小陽春，但成色會如何，我個人持保留意見。這些只是個人猜測，僅僅只是提供大家一個思路，還是那句話，我沒那麼大的神算力，也不會不託下巴說話。
關鍵詞二：動拆遷
現象描述
動遷年年有，不過今年有些區的動遷所涉及的區塊比較大，集中度高，導致一段時間內集中出現比較多的動遷戶，其中比較出名的要數黃浦區的喬家路動遷。
這些動遷人群要麼不再買房，要買的話，那可是妥妥的剛需戶。需要買房的動遷戶中大部分還是會選擇自己熟悉區域或是家人朋友比較集中區域的二手房
今年春節後，你若留意觀察或是在市場上經常兜兜轉轉的話，就會發現不少原來掛牌較長時間的房源或是剛掛牌沒多久的好房源，年一過，很快就被「消滅掉了」。
動遷戶在動遷事宜敲定後（即徵求意見工作通過完成後）就預先定房是這種現象發生的一個非常重要的因素。
需要買房的動遷戶不僅是100%不打折的剛需，而且還是急切的剛需，所以他們不會猶豫不決，加之買房的錢來的相對容易，所以只要房子看得中，砍價也不會太過摳門，房東若能適度鬆口，交易達成那就「真不是個事」！
正因為如此，所以之前就有些房地產媒體對此大加描述，這則消息估計許多人都看到過，而且當時還被不同媒體反覆轉載或是寫文章時引用過。
「驚天利好」，嚇人吧！可是2019年5月份後，二手房市場出現「驚天」行情了嗎？
真相分析
按照上圖那則消息的說法，今年下半年的二手房市場行情應該大好，至少應該好於上半年，可是事實卻真的是「打臉」啊！
關於動遷到底會如何影響市場態勢，我在之前《2019年，上海樓市的陰晴冷暖，或許多要看這群人的表現》的文章中已經做出了我個人的分析和理解，大家可以翻閱看一下，在此就不再贅述了。總之，動遷這事年年有，今年未必在總量上多了多少，只是可能時間和區域的集中度上比較高，比如黃浦區，楊浦區。
這樣的狀況對於市場，尤其是二手房市場肯定會產生一定影響，但由於目前拆遷補償政策的變革，動拆遷因素只可能是對部分區域和部分價格段的房子產生較大的影響，而且實際能夠入市的資金量也絕不可能像某些媒體之前誇大的那麼「驚人」。下半年二手房的成交量或許就是最好的佐證。
另外還要告訴大家一個在一線工作才知道的真相。許多真需要買房動遷戶是在上半年動遷款還沒到位，但動遷事宜已經板上釘釘的情況下，就和出售方定了房子，其中不少在中介的運作下還直接把網簽的事都一併辦了，只等下半年動遷款到位走個過戶形式。
由於動遷戶的購房資金是鐵定有保障的，因此只要動遷戶願意，房東多半是樂意提前網簽，即便是首付暫時不到位也是可接受的，外加中介需要做業績，所以今年前幾個月交易量統計中有不少是這種情況貢獻的數據值（備註：交易量以網簽數統計）。
因為一線實際操作中存在大量的這種情況，下半年就更加無法出現類似某些媒體預測的那樣的行情了。當然，那些膽大先定房的動遷戶，下半年也是沒少干，隔三岔五地跑動遷辦，臉紅脖子粗地催促動遷款的事情。
關鍵詞三：LPR
現象描述
LPR即貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率，是商業銀行對其優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。LPR一個月調整公布一次。
LPR是從今年10月8日開始執行的，這意味著房貸這塊，同樣的房子，客戶情況不同，可能拿到的貸款利率會有所不同，實際上過去差不多也是這樣的，但是普通老百姓就是不明就裡，加上一些中介還有某些媒體和所謂專家咋呼著LPR後貸款利率會增高，還真是嚇得一些購房者在九月中下旬急吼吼地把房子買了。
結果LPR真出台時，一看比原來的基準利率還低了0.05，之後的十一月又再低了0.05，而上海執行的政策就更是讓之前叫囂利率上漲者大跌眼鏡了，上海的房貸對購房者是相當友好的，首套不低於相應LPR減20個基點，相當於仍可以打折，二套不低於相應LPR加60個基點，相對於其他一些房地產市場活躍的城市，這種上浮是相當客氣的。
真相分析
老百姓往往就是這樣，不明真相又極易被鼓動，雖然隨著市場的成熟，大家認知度和鑑別力在提高，但對於國家政策這種普通人無法準確預知的事情，許多人還是會被一些煽風點火似的消息搞得六神無主，病急亂投醫。
大家不妨在網上找個房貸計算器，把各種利率值下的利息差認真的看一下，仔細看過你就會發現，雖然總利息看上去差距是有點的，但分攤到每個月也就變得不那麼嚇人了。
利率的關鍵不在每個月調整那零點零五，而是加減的基點數的多少，這就相當於以前利率給多少折扣或是多少上浮，這個殺傷力才大。
關鍵詞四：普通住宅標準
現象描述
這件事情比起LPR就更加「烏龍」了！雙十一，深圳將普通住宅標準做了顛覆性的變動，取消了價格紅線。這塊石頭激起了許多人對北京和上海標準何時變動的熱烈猜想。
非但是猜想，還有一些房地產自媒體公號拿出上海原來的標準失效日是2019年11月19日的官宣，「有理有據」地預測不變的機率幾乎沒有，還比較著過去幾次的變動，像模像樣地演算出了可能調整的價格標準。
結果大家都看到了，那些自媒體公號之後忙著做的事情是擦屁股自圓其說，解釋出奇地一致，那就是雖然有效期是延續五年，但不代表就真延續五年，反正是怎麼說，都是他們的理！
實際上海普通住宅標準不變的官宣不是最後時刻才發布的，雖然正式文件的有效期變動是在到期日才改的，但之前2019年11月14日發布的滬房規範[2019]7號就已經官宣延長標準的有效期了。
我仔細查了一下那些自媒體發類似標準會變的文章的時間，有意思了，都是在2019年11月14日之後，看來還是太急吼吼想博眼球了，我雖然也判斷失誤了，但還好寫文章的態度比較嚴謹，沒急著跟進，不然也糗了！
另外一個促使我沒急著表態的因素是，一向對政策敏感度高喜歡話事的中介朋友圈，對此事卻是集體啞火，出奇的平靜，當時我就覺得有點詭異，所以還是等到了正式官宣後才發聲音。
真相分析
首先必須承認普通住宅的標準確實已經和市場的實際狀況出入很大了，現在除了真正意義上的老破小外，其他的住宅一不小心就真會「被非普通」了！
但是這個和之前的營業稅徵收，如今的增值稅徵收相生相伴產生的制度走到今時今日，如何動，何時動，還是真考驗執政智慧的一件事情，理由很簡單，就四個大字：「人心難測」！
此處說的人心指的是二手房東的心理狀態，他們不同於開發商，對於開發商，相關部門有的是辦法制約。人性中「貪」的一面，在此次深圳普通住宅標準的變動中，再次被赤裸裸地體現了一把。
看到報道稱深圳普通住宅標準變動後，交易量上去了，價格也上去了，房東直接從買房者身上薅羊毛，許多買房人不僅沒省下多少稅費成本，還立馬失去了議價的機會。
雖說，深圳的做法從長遠和根本上看是沒錯的，但市場人心還真如海底針般的難測，深圳這次又得靠磨時間，用市場的自我調節機制來修正了。上海還有北京由於二手房的體量和深圳不在一個數量級上，所以暫時不動估計還是出於保持市場穩定的考慮。
根據深圳的經驗看，我需要修正一下之前的觀點，雖然我還是認為在沒有其他政策大利好的配合下，單一普通住宅標準變動引起整個市場全面波動的可能性不算大，但可能引發的影響很可能也不會是之前判斷那樣，只是局部或是一時間的風浪。
市場的人來瘋和人性的「貪」或許會讓這種變動產生的影響波及到比較大的市場範圍，影響時間也會更長。比如一定比例的，原來就符合普通住宅標準的房源也受到較大影響。說實話，不動對於購房者而言未必真是件特糟的事。
至於何時會變，是不是能堅持五年不變，我只能說希望堅持得更久些。我們的父母官們畢竟還是要臉面的，所以馬上改弦更張的事估計機率不會大。普通老百姓對於根本無法預知的政策性東西，或許也就只能是這樣自我安慰一下了！
今天寫這些東西，就一個目的，希望不是時刻接觸市場一線情況的普通老百姓能夠看到這些2019年上海二手房市場重要現象背後的真實本相。市場往往就是在大多數參與者只看見表象而不明真相得情況下，有了點風吹草動，就時不時上演「人來瘋」的戲碼，而一旦這樣的局面出現，最受傷的必定是購房者，最衝動的也是購房者。
我講過，買房需要七分的激情，但也需要三分的理智，不然就是盲動。在過去的市場中，盲動多半也不見得會吃虧，但在如今這個已經不再是隨便買個房都能躺著穩贏的現實下，還是需要三分的理智為七分的激情護航的。
理智的根據來自對市場本相的認知度，對於大多數非專業人員來講，這確實不是件容易的事情。我寫文章的初衷就是希望能更多地給大家解析一些我所認識到的，能力範圍內能分析得清楚的樓市真相，大家如果覺得能從中收穫點東西，歡迎持續關注一下！或是和我私信交流！
同樣，我也不想以今天的這些分析來揣測2020年的市場，2020年到底會如何？「鬼猜得准」！但我隱隱預感到2020年對於購房者而言，不會太過友好！至少初期可能會是那樣的。
當下買賣雙方博弈的天平似乎又不像之前那麼的穩定了，雖然在目前大的房地產氣候下，只要沒有特別利多的政策，天平晃動的結果多數情況還是最終略偏向購房者，但天平的重新穩定需要時間，晃動的過長中，買房必定會是件更加費時費力的事情。
還是要反覆給真心要買房自用的朋友強調一句話，目前和未來非常長的時間內，買房子，尤其是在上海買房子，最終買的一定不是房子的優點，而是缺點，買的是那些缺點對於自己來講能比較長時間接受的房子，這是買房這件事最底層的真相！
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