作者丨雨禾 編輯丨李江濤
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
「2019年，我們的出租率已經達到95%。」
「去年，我們在京的多個項目均已實現滿租。」
「就一線項目而言，2019年第三季度，我們的出租率均達到90%以上。」
……
這是每次商辦企業負責人聚會的時候，都會聽到的炫耀之詞。而在這樣的頻頻炫耀背後，暗含著一個幾乎是行業公認的標準：
出租率是評價一棟樓宇運營好壞的根本。
可事實卻遠非如此。
實際情況是，到年底很多出租情況不錯的商辦物業，真的拉開架勢算完帳才發現，自己並不掙錢。
因此，很多企業百思不得其解。
正所謂：想像很豐滿，帳戶著實骨感。
而這種無厘頭的對比，其實還蘊藏著另一個看問題的角度。
當然，有人就此設計了一個新的數據分析工具。
一直以來，行業企業習慣以「項目出租率」來做核心指標，評價一個項目的好壞。
這當然有其合理性。
畢竟，出租率能代表商辦樓宇當前的經營狀態，而在以往生意好的時候，這種狀態跟運營企業的收益是一一對應的。
但一旦市場不好，由於租戶退租頻繁，空置率上升，再加上租戶的流轉加快，簡單的出租率並不能反映一定周期內整個項目的全部收益。
而這些不斷進入和退出的租戶，實際上可以用流轉率來計算和評估。
根據現有的流轉率統計數據，在過去租賃行情比較穩定的時候，一般每個項目一年的流轉率在12%-15%，但是今年很多項目的流轉率都達到25%-30%。
也就是說，其實很多企業出租情況還不錯，年化能到85%，但由於有30%的空間在不斷流轉，每次新租戶進駐都要有免租期，最終核算下來的年度租金收入覆蓋不了運營成本。
因此，商辦企業需要一個新的計算評價指標體系。
計租率應運而生。
這個指標是由匠人科技創始人項銘提出來的，計租率能直接反映出項目在某一周期內的實際運營狀況，更能客觀評估招租工作的好壞。
計租率是根據某一資產在365天中產生能計算的租金收益比例和天數決定的，計租率越高說明資產運營狀況越好。
這一概念對招租的復盤價值巨大，最終對接下來的運營工作有實質的指導意義。
簡而言之，出租率更多地注重目標，反映的是某一時間節點空間效能的發揮水平；而計租率反映的是一段周期內的空間效能水平。
以計租率為考核標準的本質是將客戶吸引過來、再留下來的過程，力求存量空間的長期去化。
這完全吻合市場的實際情況，畢竟樓宇的運營是長久的過程，空間出租也不應只是年底一時的業績。
舉例分析，某個做二房東的客戶，一直認為自己的項目每年有6000萬的租金收益，認為自己的資管運營是比較成功的。
但如果利用計租率分析就會發現，該資產一年的計租率只有86.7%。這說明該項目一年流失了13.3%的租金收益。如果一年的租金有6000多萬，那麼每年流失的租金可達800萬。
圖片來源：匠人科技
這就是新的評價體系能帶來的價值。
畢竟，看到問題才能找到解決辦法，也才能在當前下行的市場中搶到先機。
同樣，這還意味著採用計租率的評價體系，將拋棄以往的經營方式。
因為，當下很多企業的粗放式運營，通常追求的是「一時擁有」，而精細化管理才有可能是「天長地久」。
因此，商辦地產在資管方面，整個行業都需要提升專業，做到由粗放到精細化的轉變，實現整鏈條的動態調節能力，及時對產品做出與市場相匹配的微調，極大地避免空置損失。
畢竟，學會用計租率看到問題，接下來就要靠精細化資管來解決問題。
不動產資管，是2015年前後出現的一個概念，那也正是房地產市場由增轉存初現端倪的時候。
相比於迅猛發展了近20年的房地產市場，不動產資管的概念很新，新到還不足以引起房地產企業的廣泛重視。
在房地產增量時期，商辦在很長一段時間處於良性運營狀態，這讓很多企業習慣了簡單粗放的運營模式，忽視了資管運營的價值。
但這兩年整個商辦行業其實是愁雲慘澹。
經濟增速下行，行業發展態勢由增轉存，且增量資產還在不斷入市，商辦樓宇的空置率呈現出膨脹式發展趨勢。
因此，不斷上升的空置率成了所有商辦從業者心裡的痛。
據統計，2019年我國天津、無錫、蘇州、重慶、長沙、廈門6座城市辦公樓宇空置率達到30%。
而通過計租率這樣的新分析工具，越來越多的從業者找到了自己存在的問題。
在空置率不斷攀升的背景下，供需失衡、兩極分化、高流轉已經成為商辦行業越來越凸顯的發展「攔路虎」。
尤其是高流轉，更成為行業內最關注的點。畢竟其他的問題都是行業視角，就這個因素是市場反饋的情況，也是資管團隊能想辦法處理的角度。
其實，高流轉的出現對整個商辦市場的運營管理提出了更高要求。
資管的精細化運營顯得尤為重要。
這直接倒逼商辦經營企業的經營策略需要從靜態過渡到動態，從管理思維轉變到經營思維。
換句話說，就是要從產品的優化調整到整個交付標準的隨機調整，再到最後價格經營策略的調配，每個季度都需要有根據市場的變化。
而在今天，面對大量的人流數據、財務數據，要做到資管的精細化需要藉助大數據和智能管理系統。這個行業需要有更多的智能系統和智能設備來輔助專業人才深耕商辦資產運營管理。
畢竟，數據才是市場競爭的根本，這在商辦領域也一樣。
圖片來源：匠人科技
對於整個商辦行業而言，想及時發現問題，就要用一切手段將市場各個要素數字化，並利用計租率、流轉率等工具進行評價，從而得出結論，找到解決辦法。
因為，商辦行業數字化的目標就是清晰、直接地展現問題、發現問題並解決問題。
這也意味著，當下的不動產資管離不開大數據，各個企業資管能力的提升也離不開數據分析。
根據行業達成的共識，不動產資管最終還是要依賴數據邏輯，形成數據思維。
「工欲善其事，必先利其器」。
若想實現更為精細化的過程管控，在樓宇資管、招商乃至資管與金融融合方面均需要智能管理系統做支撐。
現在整個地產行業都在做信息化的嘗試和探索，但信息化只是一個手段，並不是最終目的，數字化才是。
很多企業現在都在嘗試開發自己的智能辦公系統，尤其是擅長創新的企業，如優客工場、納什空間、Distrii辦伴等。
但其實這個行業，沒有技術開發能力的商辦資管團隊比比皆是。因此，行業需要普適性、標準化的技術支持和信息平台服務，從而惠及更多企業。
在這一點上，項銘看得很清楚。
他在2019年提出，匠人科技除了大力推廣自己旗下在商辦領域被廣為熟知的CREAMS智能樓宇管理系統之外，絕不做定製化開發服務。
他心裡其實想做一個資管大數據和信息管理的平台。
而這個樓宇智能管理系統內設38個數據維度，在全盤統籌、日常資產管理和資產體驗方面均可以藉助智能化、大數據的優勢實現更精細化的資產管控。
但是，好的工具只是一方面，更重要的是公司領導者要對不動產資管概念有足夠深入的理解。
據市場調研和反饋數據顯示，目前大多數用戶最常用的數據功能僅占到整個系統的40%-50%，可見，整個行業對不動產資管應該關注的數據維度整體認識仍然比較薄弱。
這帶來了發展的空間。
圖片來源：匠人科技
而無論企業選擇自己開發還是採用成熟平台，初衷都只有一個：
即以數據管理推動精細化資管的普及，從而用更加專業化的嶄新面貌迎接地產資管黃金十年的到來。
（本文根據匠人科技創始人兼CEO項銘在2019第四屆中國不動產資產管理大會現場的演講整理）