老羅的演講結束後，太多人都在討論一個詞——「基本盤」。放在變換莫測的房地產行業中，我們對於基本盤的理解，或許應該替換成硬核的價值屬性。
2020年正式開工的第一天，想和大家探討一下，合肥市場有哪些基本盤不錯的房子值得入手，還有哪些基本盤很爛的房子，輕易別去碰，省的搬起石頭砸自己的腳。
NO.1 | 壹
合肥賺錢的房子，有4種特質！
需要注意的是，「好房子」的概念因人而異，因此我們這裡提的是「賺錢的房子」，因為它們有明確的價格參照。
在混沌的二手房市場中，合肥能賺錢的房子，大概有以下4種特質：
1、地鐵沿線，距離地鐵口200米-500米
合肥目前已經開通的地鐵線是1-3號線，由於1號線的開通時間和房價大漲的節點重合，掩蓋了地鐵對於房產增值的效應，缺少可參考性。
從2號線開通前後的對比來看，大部分住宅小區都有10%-20%的漲幅。而且往往通勤不便捷的首尾兩端，漲幅更大。
現在可以把目光放在3、4、5號線沿線，等合肥第一輪地鐵全部通車，形成的「網格效應」會加成到每一條地鐵沿線。
2、一二手倒掛的新盤，1000元/㎡-3000元/㎡
這類房子，是合肥市場最好賣的房子，現在依然還有。簡單來說，別的房子是用未來博取不確定的溢價，而這類房子的溢價已經兌現。舉幾個例子：
包河區濱湖陽光里，高層新房均價1.6萬/㎡，二手房小戶型掛牌均價1.7萬+/㎡，倒掛1000元/㎡左右；
高新區御景城，高層新房均價1.52萬/㎡，二手房掛牌均價1.72萬/㎡，倒掛2000元/㎡；
新站區隆昊昊天園，高層新房均價1.1萬/㎡左右，二手房小戶型均價1.3萬+/㎡，倒掛2000元+/㎡。
不過這類房子，開發商通常對首付要求較高，建議輕易不要動用全款。
3、合肥優質+成長性學區房
這裡有一組成交數據，2017年4月份合作經濟廣場（學區：45中+南門小學）成交一套87㎡房源，均價3.5萬/㎡。2019年5月，幾乎同樣面積的二手房，成交均價已經高達4.78萬/㎡，漲幅1.2萬/㎡。
如果經濟吃力，可以把注意力放在一些區域成長性較好的學區房，比如經開區中環城等。
4、品牌房
置地、華潤、萬科的二手房小區的溢價能力，是得到過證明的。一般來說，比同板塊二手房均價高3000元/㎡左右問題不大。代表性小區有置地柏悅公館、置地濱湖雙璽、萬科森林公園、華潤凱旋門等等。
在合肥現有的房企中，中海、龍湖也具備這種潛質。
NO.2 | 貳
這些神坑，請儘量遠離！
1、40年產權公寓
最近幾年，合肥40年產權公寓接二連三的「暴雷」，堪稱房地產市場的「P2P」。
產權界定不清晰，寫字樓還是公寓？挑高縮水嚴重，4.5米還是3.5米？上學問題、水電燃氣問題、交易稅費問題、高昂的貸款利率……想想都讓人頭大。
對於大部分購房者來說，最好的方法就是：有錢也儘量別買。
2、只賣概念的遠郊超級大盤
必須承認合肥外圍有好項目，但這是對當地的自住群體來說，如果換做投資，必須謹慎！
首先，這類大盤最常見的推廣詞是「環合肥」，可合肥還有很多板塊都還沒有成型，真正成熟的區域還只有濱湖、政務和老城區，高新區、新站區、包河中央公園和淝河片區、經開區東南部、瑤海龍崗片區、濱湖卓越城等大量空地都還處在待開發狀態。
合肥內部都還在拓荒，環合肥還要多久？不得而知。而在投資產品中，最關鍵的一環就是流通性，喪失流通性，投資沒有意義！
其次，目前合肥外圍的這些超級大盤，它們的開發周期都是按照10年甚至更長時間計算的。也就是說，等你拿到房產證，再等兩年準備轉手賣掉的時候，它的新房可能還在賣，價格可能也並不比二手房高多少。
3、無優質學區的老破小、老破大
過去我們一直不建議買老破小，實際上老破大更不建議，特別是沒有優質學區的老房子。
這裡舉一個例子——省公安廳宿舍（45中+南門小學雙本部學區），鏈家網成交數據顯示，2018年10月成交均價2.84萬/㎡，2019年10月成交均價2.89萬/㎡。
發現了沒有，即使有合肥優質學區，過去一年，它的價格依然是停滯的，停滯實際上就是跌了！
有學區加持況且如此，更何況沒有優質學區的老房子，即使地段優質，但也很難抵抗時間。
NO.3 | 叄
結語
買房，可能是大多數人一生中金額最大的一筆單宗交易，不會總有天上掉餡餅的好事，因此，儘量少一分投機，多一分穩妥吧。
不管是對於自住還是投資，開發商口碑好、地段和配套優質的項目，大機率是更好的選擇。
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh/UEenaW8BMH2_cNUgdxa8.html