2020年的樓市，從一開始就註定了「一波三折」。

雖然現在只過去了1個多月的時間，房地產市場釋放的信號卻異常密集。

比如，央行連續出手釋放流動性，各地集體放鬆購房門檻。

眾所周知，央行在開年之初，就出手降准，釋放資金8000億元，隨後又用了公開市場操作如MLF等手段，釋放了1.2萬億，房地產是靠資金推動的一個市場，這些錢注入到市場裡，有利於降低房企融資成本，降低購房者的房貸利率。

包括深圳、廣州、成都、佛山在內的多個城市也放鬆了購房的社保、個稅時間，山東、河南等地全線放開落戶，四川多個城市發布了買房送補貼的政策。

一時之間，房地產市場裡四處洋溢著樂觀的氣氛，似乎小陽春的一隻腳已經踏出來了。

人算不如天算，僅僅過了不到一個月的時間，氣氛就變了。

根據億翰智庫發布的數據，2020年1月，21家典型房企投資力度大幅降低，拿地面積同比減少72.6%，拿地金額同比減少49.8%。

此外，TOP100房企銷售金額為5097億元，同比減少12%，TOP200房企1月累計銷售金額同比減少10.2%，對比往年，下降10%，就意味著500多億元直接「蒸發」掉了。

撇開宏觀形勢不談，對普通家庭來說，面對風波下的2020年，該「花錢買房」還是「賣房存錢」？

我覺得，在回答這個問題之前，有兩個前提要明確。

1，最近的特殊事件，教會了我們什麼？

印象中，我們從來沒有經歷過這樣的春節，所有人都大門不出、二門不邁，每個人都窩在自己的住處，或者是老家，或者是城市裡的小區。

越是這種時候，越是能讓心靜下來，仔細思索房子對我們的意義是什麼。

在過去的一年裡，我們看到了很多觀點，諸如「996是福報」，「加班買房才能逆襲」，似乎只有買房、賺錢、透支身體健康，才能稱之為成功。

但是，只有遭遇最近這樣的特殊事件，才能讓人清醒夠來，相比於家人的健康，房子是如此的微不足道，就算此時你擁有十幾套房，無非也只能呆在一個住處，就算你在大城市、縣城、鄉下都有房，交通阻隔之下，也只能望洋興嘆。

因此，我認為，這次的事教給我們重要的一點是：房子1-2套就夠，滿足自住需求即可。

2，房地產長期趨勢如何演變？

決定房地產長期趨勢的最大「變量」是什麼？是資金還是政策？是利率還是土地？

都不是，答案是人口。

根據統計局發布的數據，2019年新生兒數量下行至1400多萬，二胎占比達57%，年輕人的生育意願持續走低，加上老齡化的影響，現在我們已經步入了「存量需求」的時代。

如果你所在的城市人口常年流入，比如長三角、珠三角等地，土地供需是「失衡」的，即人口多，待開發建設土地少，剛需群體巨大，不缺「接盤者」。

而短期恰恰又有了「降利率」、「低首付」之類的政策，那房價上漲的動力自然會比較足，出手買房也是順理成章的事。

反過來說，如果你所在的縣城、地市長期人口流出，在建、在售的房源多，需求卻持續維持在低位，只能靠棚改貨幣化之類的手段來消化庫存，未來的前景當然不太樂觀。

明白了這兩個前提，我們再來談談普通家庭對待房產的態度。

第一，減持掉沒有必要的房產，降低家庭負債率，補充現金流。

什麼叫沒必要的房產？

按我的理解，一年都住不了幾次，買了也不住，既無升值空間，又無配套設施，買房是基於投機目的而非自住，這樣的房子是多餘的。

照這個標準來看，需要符合兩個條件：1，三線以下的縣城、地市的房子，沒有升值預期。2，沒有任何居住屬性的空置房、毛坯房。

這些房產與其放在那裡占用精力、成本、房貸利息、物業費、折舊費，還不如直接出手賣掉，補充家庭的現金流，同時還能降低自己的負債，「賣房存錢」，以備不時之需。

第二，首套房剛需要「量力而行」，「花錢買房」須適度。

前段時間看到一份數據，恆大研究院任澤平團隊在 《中國生育報告2019》 中指出，2004到2017年，房貸收入比從17%增至44%。作為生育主力軍的80後、90後被一個月幾千上萬的房貸壓得喘不過氣。

而根據央行發布的《中國金融穩定報告（2019）》，房貸收入比已經攀升到了60%以上。

對首套房的剛需來說，本來就屬於低收入群體，如果非要掏空家庭積蓄，借遍親戚朋友，實際上的購房槓桿率會更高。

如果每個月的收入保持穩定，還勉強可以支撐，碰到突發情況，收入出現「斷層」怎麼辦？被裁員失業後怎麼辦？

這並非是危言聳聽，只有經歷過2020年的風波才會懂。

最近一段時間，有多少中小企業主、白領、工人、店家突然間沒了收入？即便房貸可以延期還，很多低收入者能不能撐到半年後，還在兩可之間。

因此，「花錢買房」的前提，必須要降低槓桿，手裡有多少錢，就辦多少事，否則絕不輕言買房。

中泰證券經濟學家梁中華講明白了房地產的現狀：量價齊跌臨界點。

根據他測算的結果，我國商品住宅廣義庫存在經歷了2016、2017年的連續大幅下滑後，2018-2019年又開始持續攀升，當前已經回到2013年底的水平。

廣義住宅庫存的觸底回升，說明隨著價格的上漲，供需關係已經在往差的方向走。而房價走平和下跌的城市逐漸增多，說明我們或許正在靠近「量價齊跌臨界點」。

也就是說，即便沒有最近這檔子事，房地產的日子照樣也好過不了，短期事件的衝擊，無非是加速這個過程到來罷了。

對收入水平一般的家庭來說，越是這個時候，越應該降低家庭財務槓桿，不要把房產當做投資品來看待，健康、家人、教育才是第一位的。