因為達爾文2號下架連軸轉了7天。
大白實在不想聊保險了，跟大家說點輕鬆的，嘮嘮房貸和房子吧。
01
這幾天，央媽公布了最新的LPR：
1年期為4.05%，5年期以上為4.75%，較之前分別下調了0.1%和0.05%。
1年期是短期貸款，一般用於消費（可簡單粗暴理解，鼓勵企業和個人花錢）；
而5年期一般是中長期貸款，基本算是房貸了。
兩個都下調，等於我們跟銀行借錢，利息變少。
假設你有100萬房貸，5年期LPR降0.05%，那一年下來，大概能節省利息500塊。
一天可以多吃一個包子，難道不香嗎？
02
可能有朋友想問：LPR是啥，大白你能解釋下不？
LPR，全稱叫Loan Prime Rate，翻譯成中文是「貸款基礎利率」。
聽不懂沒關係。
下面才是重點。
LPR被重視，源於去年央媽宣布：房貸，今後不跟基準利率掛鉤，改用LPR了。
買房的朋友，應該都用過網上的「房貸計算器」。
「房貸計算器」里「貸款利率」這一欄，一般就默認選「基準利率」（目前是4.9%）。
啥是「基準利率」？
簡單說，我們買房貸款，央媽都會給出一個指導性的貸款利率，這個就叫基準利率。
所有銀行都得以基準利率為標準，在其基礎上，再上下浮動（比如打個7折、8折，或是漲個20%），確定你最終的貸款利率。
以大白為例：
我買房時，基準利率是4.9%，然後銀行給我上浮了5%。
那我最終的貸款利率是：4.9%（1+5%）=5.145%。
基準利率比較穩，好幾年才變一次。
假設30年都不變，那大白就可以一直按5.145%還我的房貸。
而LPR就不同了，它每月都在變。
LPR由誰來制定呢？
不是央行，而是18家商業銀行。
這18家銀行可以根據自己的資金成本和放貸政策，報一個利率給全國銀行間同業拆借中心。
這就產生了18個報價，去掉最高的，再去掉最低的，剩下的16個，按算法取平均數，就是每月的LPR了（由央行每月20號公布）。
所以，LPR更市場化，也更靈活，可以頻繁調整。
03
為了讓房貸跟LPR牢牢綁定。
央媽也是煞費苦心。
要求：
- 首套房利率必須≥LPR；
- 二套房利率≥LPR+0.6%。
舉個例子。
目前最新的LPR是4.75%。
也就是說，我們貸款買第一套房子，貸款5年以上，那利息不能低於4.75%。
要是買二套房，那不能低於4.75+0.6=5.35%。
這針對的是2019年10月之後買房的人。
那2019年10月之前就買好房的呢？
可以有一次主動選擇的機會，決定你未來的房貸利率：
A、保持現在的利率，不管你房貸還有多久，1年還是30年，以後都不變；
B、LPR加減點數
所謂「LPR加減點數」，不太好理解，還是舉例說明。
1、加點
像大白的房貸利率是5.145%。
目前最新的LPR是4.75%。
那我的加點就是：5.145%-4.75%=0.395%（正數）
要是大白不要固定利率，選LPR。
那以後我的貸款利率是：LPR+0.395%。
2、減點（嚴格說，沒有減點這一說，加點變負數，就是減點）
小明買房，人品好，銀行給他房貸利率打了個7折。
他的利率就是4.9%×（1-30%）=3.43%。
那「減點」等於：3.43%-4.75%=-1.32%（負數）
小明也選LPR，他的利率就變成：LPR-1.32%。
可以看到，不管你之前的貸款利率，是上浮了還是打折了，採用LPR後，因為加減點的存在，利率變化幅度不會特別大——
貸款利率高的，還是偏高；利率低的，還是偏低。
而加點、減點一旦確定，就不會變了。
等於以後你的房貸利率，就得跟著LPR波動。
04
按央媽的要求，銀行要在2020年3月開始，讓客戶選好是要「固定利率」，還是「跟著LPR」走，最晚在2020年8月結束。
現在還沒到3月，銀行也沒找我。
要是找我了，肯定有朋友好奇：大白會選哪個？
大白直說了：選LPR。
先說大邏輯：要固定利率，還是LPR，就看你賭未來利率是要升，還是要降。
假設未來利率升到6%，那我按4.9%基準利率計算的貸款，我就賺了。
反之，未來利率降到3%，我還選按5.145%還貸，我就虧了。
目前大白的貸款還剩20幾年，而從目前的經濟形勢看，我賭博未來的利率會降。
歐洲一些國家已經出現負利率。
國內，去年央行行長周小川在出席2019年創新經濟論壇時說過這樣一句話：「中國還是可以儘量避免快速地進入到這個負利率時代」。
別看行長用詞如此謹慎，意思其實很清楚：
全球負利率背景下，中國不可能不跟著降息（別人降息，你不降息，那別人都來你這存錢，豈不虧死了？）
另一個支撐大白判斷的證據是——
年金險把預定利率從4.025%降到3.5%。年金險能鎖定幾十年的收益，降下來，還不是怕保險公司將來給不起。
05
既然大白賭未來利率要降，那選擇跟著LPR隨行就市，我的月供才會越來越少。
舉個例子。
假設未來LPR降到4.2%，那大白的貸款利率就是：4.2%+0.395%=4.595%。
比我目前5.145%的利率，少了0.55%。
現在都2月底了，預計銀行很快會找我談。
不過，即使我的房貸利率調了，按合同約定：我也要等到下一年的1月1日才執行新利率。
在此之前，我仍然按5.145%還貸。
多說一句：大白做的是「商業貸款+公積金貸款」組合貸。
而LPR只影響商貸，不影響公積金貸款。畢竟銀行跟公積金中心，完全是兩套系統。
也就是我公積金借的錢，可以按3.25%的低利率還30年。
手中有公積金貸款的朋友，請珍惜。不是換房，千萬別切換成商貸。
可能有朋友會問：可不可以不選LPR，就選固定利率，然後跟銀行談談折扣？
你選固定利率可以，但你想談價，請別做夢了。銀行為啥要跟你談價？
看似二選一，其實沒得選。
因為在購房合同之中，一般都有銀行免責條款：
因國家政策變動，或房產局，銀行等機構政策調整原因，或因其他無法預見的不可抗力因素而導致該房屋交易或貸款不能正常進行或完全不能進行的，三方互不承擔違約責任。
簡單的講，你和銀行簽訂的貸款合同，如果因為法律、法規、政策變動，銀行提前收回貸款，不需要承擔法律責任。
所以銀行要求你把固定利率改成LPR，你必須配合。
從央媽推進LPR的速度看，決心也很明顯了，聰明如你，應該該怎麼做了吧。
06
最後再回答下標題的問題「LPR降了，房價是不是就會漲？」。
大白的答案是：不會。
因為一年期LPR降了10個點。
而五年期LPR才降了5個點。
幅度不大。
比例不同，也說明，國家更想促進消費，而不是拿起房地產這個夜壺，再讓房價漲一波。
雖然一些四五線城市的地方政府因為疫情，經濟收緊，想辦法在放鬆房地產調控，比如湖南衡陽、河南駐馬店、河南新鄉。
但這些城市對房價的影響力太小。
真正的龍頭，深圳、上海、北京還沒動靜。
從近期上頭仍然強調"房住不炒」看，房價要大幅上升的可能性也不高。
當然了，這次疫情重創中小微企業，一些地產商、企業家、相關公司的員工因為現金流中斷、或沒了收入，貸款斷供，急於賣房，是有可能帶動一波購房潮。
但消化起來應該很快，不至於改變整個房地產市場的走勢。
所以，大白不鼓勵炒房。
但如果你是剛需，現在上車，確實是個不錯的時機（儘量買核心地段的房子）。
趁著還沒大規模復工，現在就可以在網上，或聯繫中介，幫你淘淘好房子了。
等房企復工後，別人才開始看房，你已經可以決策了，搶到筍盤的機率更大。
機會是留給有準備的人。
大家有啥想法，也可以在評論區和大白一起探討~