在資本市場，「選擇比努力更重要」的故事太多了。小鳥不能決定大樹成為什麼樣子，但卻可以選擇棲息於哪棵樹上。選擇置業杭州，就是把自己的身價與這座城市的命運捆綁了起來。但落到具體的板塊和項目上，選擇也同樣重要。
和粉絲交流下來，發現大家也常常會有疑惑：兩個價格相近的板塊，如何選擇？畢竟，抱對了大腿，下對了籌碼，才能將收益最大化。
疫情期間，售樓處紛紛關閉，我們不得不停下跑盤的腳步。不過，接下來一段時間，我們將推出《2020年買房之板塊PICK》系列，針對價格相近的板塊，進行分析對比，給出買房的建議。
板塊PICK第1期：奧體PK亞運村
從奧體主場館到亞運村，相距4公里左右。這條錢塘江南岸的沿江軸線，一定是2020年杭州樓市最具看點的一套黃金線。想想過去幾年，奧體有多火，有不用多說了。
如果把時間倒回到幾年前，再來選擇一次，相信很多人都不會錯過奧體。那亞運村會不會復刻歷史軌跡？
有些人可能出言反駁：亞運會和我有什麼關係？
的確，我們的日常生活除了偶爾聽聽演唱會、看看比賽，似乎很少能和體育場館掛鉤。但是，我們的生活卻有賴於背後完善的配套。
因為亞運會，杭州城建兌現被按下了快進鍵，其中最重要的部分就是為了賽事服務。選擇奧體和亞運村，就是選擇了杭州最快崛起的配套。
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1
奧體：賽事場館區
亞運村：居住後勤區
雖然這幾年奧體、亞運村提得非常多。但很多人其實並不明確知道奧體、亞運村的具體範圍。
從控規分布來看，我們概念中的「奧體」，分屬於濱江區與蕭山區。我們比較熟悉的錢江世紀城，其實可以劃分成三個部分：博覽城中心、世紀城核心、世紀城北區塊。
其中，博覽城中心部分與濱江區部分共同組成了最初版本的「奧體博覽城」。
我們一般把奧體博覽城、世紀城核心並稱為奧體，把世紀城北區塊稱為亞運村。
個人理解，奧體相當於賽事場館區，而亞運村相當於居住後勤區。
向右滑動依次查看三部分控規
其中，奧體博覽城方面規划上的亮點，主要有「北斗七星」。綠地宋都合作的杭州世紀中心雙子塔、信達中心的3幢超高層，還有華潤萬象世界中心的2幢寫字樓。
「北斗七星」除了承擔地標的功能，更是錢江南岸非常重要的商業配套，總體量以百萬方計。可以說，除了傳統武林商圈、錢江新城商圈，未來這裡會有杭州最為完善的商業配套。
地鐵方面，2、6、7三條線路從這裡穿行而過，線路密集不說，站點也多。再加上博奧路隧道等連接錢江兩岸，住在這裡，將來不管去哪裡都方便。
亞運村範圍，由錢塘江、杭甬高速、浙贛鐵路，及民祥路包圍而成，江對面就是江河匯流區。
從規劃詳情來看，居住的氛圍或許會比場館密集的奧體更好一些。而且最新的規劃中，披露了多所小學和幼兒園、博物館、音樂表演中心等等。
地鐵方面，地鐵6號線將從亞運村穿行而過，目前站點名稱為亞運村站。相較而言地鐵站點和線路數量比奧體要少一些。
未來從這裡乘坐6號線，可沿著豐北站、錢江世紀城站、博覽中心站、奧體中心站，一路到達場館區核心。
從規劃配套來看，喜「動」更宜奧體，喜「靜」更宜亞運村。
2
奧體：被濱江集團包場了
亞運村：可售4400套左右
目前奧體博覽城土地已經出盡，除濱江區的杭州壹號院、蕭山區的奧邸國際之外並沒有後續供應。
杭州壹號院有多難買，不用我多說了吧？去年11月最新一次開盤來看，全是222、225㎡的大戶型，總價千萬級，中籤率居然只有7.12%。
這可比錢江新城同等總價段的新房，中籤率要低得多。
至於奧邸國際，無數人捧著上千萬翹首以盼，但人家就是還不開。去年初就有消息要開盤，讓大家等等整整一年。上一次住宅開盤已經是2年多以前，均價4萬5。
未來一段時間，奧體的主要供應來自錢江世紀城核心區域。
2019年，保利·澄品是這裡最受關注的樓盤。
澄品雖然體量夠大，有45.2萬㎡的總體量，也是一宗百億地塊，但奈何賣得太快。去年5月首開以來，6張預售證一共推出了27幢房源。洋房目前已經全部清盤，剩餘6幢高層待售，最多再開兩次。
後續供應方面，2019年，錢江世紀城共出讓了3宗雙限宅地，全部由濱江集團拿下。
其中，限價4.5萬元/㎡的御虹府已經率先入市，剩餘8幢房源。
由於限價相比錢江世紀城其他樓盤2000元/㎡，再加上小戶型最低門檻約400萬，御虹府的首次開盤就吸引了2115戶報名。
另外，濱江集團拿下的34號地塊已經確定產品，一共11幢可售高層，由濱江、保億、中梁、保利聯合開發。
「奧體」供應情況純新盤濱江集團34號地塊精裝均價限價4.7萬元/㎡，可售約1090套，戶型約104-172㎡濱江集團43號地塊精裝均價限價4.7萬元/㎡，可建面積12.7萬㎡，具體規劃待定續銷盤杭州壹號院剩餘4幢住宅待售約320套，戶型225-333㎡，精裝均價48100元/㎡奧邸國際剩餘174套房源，戶型185-216㎡，具體價格待定保利·澄品洋房已售罄，剩餘6幢高層127-169㎡，精裝均價47500元/㎡濱江·御虹府精裝均價4.5萬元/㎡，已售4幢，剩餘8幢待售，戶型103-139㎡
亞運村方面，三家房企預計可售住宅共4400套左右。
其中，萬科部分規劃了濱水商業、獨棟辦公、超甲辦公、都心住宅4種產品形態。
亞運村的亞運陽台、10米花園、空中會所、水上T台、冠軍泳池等十多項配套，也全部由萬科代建，預計2023年前後交付。
綠城部分則是可售住宅房源最多的，而且還有110㎡左右的小戶型，總價親民。設計藍本源自綠城經典的蘭園和鳳起潮鳴。六大杭州印記主題院落，1.3萬㎡的活力公園，也由綠城負責建設。
華潤方面，則是萬象城+住宅的配置。住宅12幢，公寓11幢，出自還有TOD綜合體、酒店、寫字樓等等。
目前，三家開發商進度差不多，示範區樣板間都已經做好，內部戶型圖紙基本定稿。
按照原本的計劃，土地確權事宜順利的話，預計2020年三季度有望入市。至於價格，預計在45000元/㎡左右。
「亞運村」供應情況萬科運動員村2號地塊，可售住宅一共10幢，總計約700餘套，面積100-200㎡綠城媒體村與運動員村1號地塊，運動員1號地塊住宅，共計37幢，約2700套可售，戶型面積約110-220㎡華潤官員村地塊，一共950餘套可售住宅，面積125-180㎡
3
奧體和亞運村：拼手氣仍是主旋律
為什麼仁恆濱江園的競品是杭州壹號院？
有人不看好奧體和亞運村的未來，是因為前車之鑑——廣州亞運村。但其實，從選址來看，杭州拿出了擁江發展的核心地塊。發展邏輯更接近北京亞運村。
那時的北京，主城區仍局限於現在的三環以內，一南一北仍然發展相對滯後，北京亞運村選址就在朝陽區北三環與北四環之間。
北京以承辦亞運會為契機，進一步完善了城市功能。
早幾年的杭州，主要注重錢塘江北岸錢江新城的發展。而蕭山本地則擁有自己的傳統市中心，很少重視江邊一帶。一條錢塘江，也從某種程度上加深了兩岸的心理距離。
我記得很清楚，G20峰會以前，還有不少人對濱江區都不甚認可，更何況是錢江世紀城了。真正拋開「成見」，連老杭州人也想過江去，還是在G20峰會以後，這種心理上的隔離才慢慢消失了。
直到去年，濱江的二手房終於賣到了七八萬，無數人發出驚嘆：一江兩岸，真的有機會可以同輝了。
奧體和亞運村的預期，不僅僅來自於本身板塊前景，更有整個江北岸作為價值背書。奧體的對面就是錢江新城一期，而亞運村的正對面是「新的城市支點」江河匯。這裡的房價，政府說賣6.98萬。
而奧體賣4.8萬，亞運村至多也不會超過4.8萬，目前市場預期4.5萬。錢塘江雖然有點寬，但畢竟是2萬多的價差擺在面前，任何有錢人都會衡量一下怎麼選擇。
2019年我聽到一個算是出乎我意料之外的事情：仁恆濱江園的最大競品是杭州壹號院。
亞運村目前最大的變數是時間和精裝。土地至今沒有完成確權，再加上疫情影響，開盤時間又成了一宗「懸案」。
還有，亞運村交付後要先供運動員和賽會使用。
比較挑剔的自住客戶，可能心理上會有一些影響。所以，亞運村的精裝交付具體怎麼做，後續如何選房，還要細細研究。
以前有城市選擇在賽前交付用比較便宜的衛浴，賽後再把衛浴扒掉重做。另外，萬科承建的部分就有優勢了：賽時不會有運動員居住，而是主要承擔配套後勤的功能。
從城市發展來看，奧體和亞運村是相輔相成的關係。
從樓市角度講，奧體和亞運村，2020年將迎來供應高峰。但我認為，這兩個板塊依然會是杭州買房競爭最為激烈的。畢竟奧體是杭州人、浙江人的奧體，亞運村也是同樣的邏輯。
因此，拼手氣仍然會是奧體和亞運村買房的主旋律。
更何況，如果剔除總價千萬的大戶型，「普通人」能夠得上的小戶型供應仍然十分有限。尤其是像澄品、御虹府的入門小戶型。錯過了以後，很有可能就是永遠。
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