1.抵押擔保是我國擔保法規定的一種擔保方式，屬於物保，其又被稱作「擔保之王」，其核心作用有兩個，一是增加了借款人的違約成本，可提高借款人的還款意願；二是抵押作為第二還款在借款人無力還款時，可通過處置抵押物獲得還款來源，從而保障債權的實現。
文章連結：《貸款擔保風險分析(保證、抵押、質押)》
2.抵押物既可能是債務人自己提供的，也可能是第三人提供的。
3.實現抵押權的形式有折價、拍賣和變賣三種，無論哪種方式，抵押物的權屬一定會發生變更，因此，抵押權實現的實質是通過抵押物的交換（或變現）價值保障債權的實現。
4.實務中，就商業銀行等專業金融機構而言，抵押的效力被法院否認的情形並不多，有些業務抵押沒有發揮應有作用主要是變現受到了影響，例如：抵押物被別的債權人首先查封、法院遲遲不進行拍賣變賣、評估價值或保留價過高賣不出去、有承租人、共有人、買受人等提出執行異議等。
5.以房屋抵押為例，一旦設定房屋抵押後，有兩個效果，一是可以限制房屋的交易和使用；二是取得對抵押物變價款的優先受償權。房屋抵押後，可以有效的限制抵押人對外出售房屋、出租房屋、二押給別人。
6.抵押權的核心效力是優先受償權，這一效力對抗的是債權人以外的其他債權人，因此，抵押不僅僅是抵押權人和抵押人之間的事，其涉及到了其他債權人的利益，抵押權又被稱作對世權。記住，當別的債權人來和你搶的時候，你的抵押權能不能保的住以及是否優先受償是問題的關鍵。
7.無論是抵押物還是質押物，都有兩個共同的特徵，一是能夠交易和轉讓；二是能夠用貨幣衡量其價值。
8.常見的抵押物主要有房屋、土地使用權、在建工程、車輛、企業的機器設備、生產資料等，其中，房屋抵押和土地使用權抵押最為常見。
9.學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位和社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施是不能抵押的，抵押無效。從目前司法實踐來看，民辦學校和民辦醫院相對於公辦機構而言，僅是投資渠道上的不同，並不能否定其公益屬性，民辦醫院中的醫療衛生設施和民辦學校的教育教學設施仍屬於社會公益設施，抵押無效。
需要注意的是，從目前的來看，相應房屋或土地哪怕沒在民辦學校、民辦醫院名下，比如在投資人名下，只要相應房屋或土地由民辦學校、民辦醫院實際使用，法院仍傾向於屬於社會公益設施，抵押無效。
10.耕地、宅基地、自留地、白留山等集體所有的土地使用權原則上是不能抵押的，但在部分試點地區允許農戶以承包土地的經營權向金融機構抵押融資。根據《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，在部分試點地區，農村集體經營性建設用地是可以抵押融資的。目前農村土地承辦經營權和農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作最大的難點在於抵押物的價值評估不夠規範、合理以及抵押物的流轉、變現比較困難。
11.我國實行的是以登記生效主義為主，登記對抗主義為輔的抵押登記制度，對於房屋、土地使用權、在建工程等不動產，實行的是登記生效主義，只有既簽訂抵押合同又辦理了抵押登記，抵押權才設立。對於車輛、機器設備等動產，實行的是登記對抗主義，以車輛為例，簽訂了車輛抵押合同，車輛抵押權就設立了，但是不到車輛管理部門辦理抵押登記，根據物權法188條的規定，不能對抗善意第三人。
12.租賃權之所以能對抗抵押權，根源在於根據《合同法》第229條的規定，承租人享有「買賣不破租賃」的權利，二者如何對抗，關鍵是看誰設立在先，設立在先的租賃權能對抗在後的抵押權，抵押權要想對抗租賃權，不僅要設立在先，還要辦理抵押登記。（物權法第190條）。
13.根據最高院的相關判例，租賃權作為物權化的債權，應以租賃人對租賃物實際占有、使用作為設立的時間。實踐中主要看承租人與出租人之間是否有合法有效的租賃合同，以及承租人是否實際占有使用租賃標的物。
14.承租人於案件執行過程中對涉案房產主張租賃權，本質是阻卻房產的交付，屬案外人針對執行標的提出的異議，執行法院應對此進行立案審查，並作出裁定；當事人如對審查結果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程序解決涉案房產租賃權相關爭議。（民事訴訟法第227條）。
15.實務中，對於登記在一人名下的房屋，不動產登記部門在辦理抵押登記時目前有兩種做法，第一種：登記在誰名下誰來辦理抵押登記即可，無需其配偶出面即可辦理抵押登記；第二種：即便登記在一方名下，也需要其配偶出面一同辦理抵押登記，其配偶需書面同意辦理抵押登記。根據《擔保法司法解釋》第五十四條的規定，共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。因此，為防範風險，無論你當地登記部門如何要求，你都需要讓共有人出具同意抵押的生聲明。
文章連結：《登記在一方名下房屋，未經配偶同意擅自設定抵押， 抵押是否有效？》
16.對於登記在公司名下的財產抵押的，如果是給他人提供抵押擔保，也應當按照公司法第十六條的規定，由有權機構作出相應決議。
《公司法》第十六條：公司向其他企業投資或者為他人提供擔保，依照公司章程的規定，由董事會或者股東會、股東大會決議；公司章程對投資或者擔保的總額及單項投資或者擔保的數額有限額規定的，不得超過規定的限額。
公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經股東會或者股東大會決議。
前款規定的股東或者受前款規定的實際控制人支配的股東，不得參加前款規定事項的表決。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權的過半數通過。
17.最高額抵押的最高限額建議不要受傳統抵押率思維的影響，應當按照抵押物的市場價值設定最高限額，但應當按照抵押率控制放款額。
18.關於最高額抵押的最高限額有本金最高額和債權最高額兩種觀點，目前債權最高額是主流觀點，建議在合同中對最高限額約定清楚，應將本金、利息、罰息、複利及實現債權的一切費用預算在內，在發放貸款的時候按照債權最高額控制放款額。
19.最高額抵押權所擔保的不特定債權，在特定後，債權已屆清償期的，最高額抵押權人可以根據普通抵押權的規定行使其抵押權。
抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權餘額高於最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優先受償的效力；如果實際發生的債權餘額低於最高限額的，以實際發生的債權餘額為限對抵押物優先受償。《擔保法司法解釋》八十三條
20.對於最高額抵押和查封的關係，目前有主觀說和客觀說兩類觀點，從最高院的案例來看，主觀說是目前主流觀點。筆者建議，在最高額抵押期間，每次新增貸款時，都要去登記部門看一看抵押物是否被法院查封，儘量縮短查詢與放款之間的時間間隔。
21.最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權範圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。物權法205條。
22.目前有的登記部門登記的抵押期限和借款期限一樣長，很多人有疑問，借款到期是否抵押也到期了？根據《擔保法司法解釋》第十二條的規定，當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。《物權法》第二百零二條：抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。
23.抵押合同中所擔保的債權額是由主債權金額與利息、罰息、違約金及實現債權所產生的訴訟費、律師費等附隨債權一起構成的。而實踐中抵押登記所記載金額多為主債權金額（體現在《房屋他項權證》上。對此，最高院的最新判例認為，《擔保法司法解釋》第六十一條關於「抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準」的規定，是對抵押登記內容的規定，而非是對抵押擔保範圍的規定。故抵押登記記載的抵押權利價值並非抵押人承擔擔保責任的限額，對抵押權的效力不產生任何影響。
24.物保人保並存時風險：根據《物權法》第176條的規定，被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任後，有權向債務人追償。
25.當債務人的物保和第三人的物保並存時，對實現債權的順序沒有約定或約定不明確，有無順序上的要求實務中有一定爭議。根據最高院的判例，最高院認為根據《物權法》第一百七十六條之規定，應認定本案當事人簽訂的《抵押合同》、《質押合同》、《連帶保證合同》未明確約定實現擔保權的順位的情況下，根據《物權法》的上述規定，債權人貴陽長城公司應以六枝佳順公司提供的抵押物在拍賣、變賣後所得價款實現債權並優先受償；不足部分再以源鑫洗煤公司、溢鑫科技公司、路鑫礦業公司提供的抵押物以及山西路鑫公司、張澤斌提供的質押物在拍賣、變賣後所得價款繼續實現債權且優先受償。
也即，債務人提供的物保和第三人的物保並存，實現債權也有順序上的要求。
案例信息：【中國長城資產管理公司貴陽辦事處與六枝特區佳順焦化有限公司、貴州路鑫喜義工礦股份有限公司等債權轉讓合同糾紛、保證合同糾紛， 最高人民法院， （2015）民二終字第280號。】
26.一般認為，展期並未產生新的債權債務關係，是原債權債務關係的延續，根據目前實務中的判例，展期後即便未辦理抵押變更登記，抵押繼續有效。
文章連結：《借款合同展期後，抵押手續是否需要重新辦理?》
27.關於借新還舊的性質實務中有兩類觀點，觀點一認為新債償還舊債後，舊債的主債權消滅，「借新還舊」交易模式下將導致原債權債務關係消滅，產生新的借貸關係。觀點二認為「借新還舊」的本質是對舊貸款的一種特殊形式的展期，原債權債務關係繼續存續，客觀上只是以新貸的形式延長了舊貸的還款期限。
文章連結：《借新還舊，需不需要重新辦理抵押登記？——「無還本續貸」模式下抵押風險防範！》
28.按照觀點一，如果是普通抵押，借新還舊後，舊貸款的主債權消滅，抵押權也跟著一併消滅，借新還舊後一定要重新辦理抵押登記。
29.實現抵押權既可以走普通訴訟程序，也可以按照特別程序的規定申請實現擔保物權，抵押權人申請實現擔保物權，由擔保物權人以及其他有權請求實現擔保物權的人依照物權法等法律，向擔保財產所在地或者擔保物權登記地基層人民法院提出。
人民法院受理申請後，經審查，符合法律規定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據該裁定可以向人民法院申請執行；不符合法律規定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。
30.未成年人名下的房屋抵押是否有效，目前實踐中爭議比較大，既有有效的，也有無效的，並且相關案例都非常多，建議在做這類業務時要謹慎。
31.對於抵押遇到拆遷的問題，最高院判例認為拆遷人對拆遷房屋是否設定抵押負有審慎的注意義務。拆遷人致使抵押權人失去對補償款的控制致使優先受償權受損，拆遷人承擔賠償責任，但賠償責任應以抵押權人未能從抵押人處獲償的部分為限。
作者：孫自通
出品：十點法務