講個真事。
我在北區和西區看了一個月二手房後，變得很迷茫。
改善樓盤太少，沒有地段可言，到處是機會意味著沒有機會，這是我看房後最大的三個感受。不知道看完文章後，你會和我一樣迷茫，還是能提供一個不錯的建議。
01
今年5月的一天，老婆突然問我，明年我們是不是準備要個孩子。
我說，是。
她接著問，那是不是應該先把兩房換成三房？
我想了一下說，的確是。
於是，我們扒拉了一下資金，可以買一套首付60萬，月供8000元的三室一廳。
剛開始，我倆還挺樂觀，覺得可以買一套不錯的房子。於是，提出了各種現在看來，過於奢侈的要求：
1、距離她的公司（文化路農業路）近，不能比現在的距離遠（大約6公里）。
2、人車分流，不能比我們現在住的小區環境差。
3、距離地鐵口不要超過500米，大城市對汽車會越來越不友好，地鐵成網之後，我們大機率會靠地鐵出行。
4、必須在120平左右，戶型太小，換房沒有必要。
我首先將目光放在了地鐵4號線沿線，因為4號線明年開通，貫穿金水、北龍湖和CBD，而北龍湖是未來的鄭州之星，將要彙集河南最厲害的企業，而我們公司大機率也會搬到這裡。
中介看了一圈說，大哥，這個樓盤不錯，4號線地鐵口，緊挨北龍湖，人車分流，價格14000-16000元。
價格這麼便宜，讓我激動萬分，結果一看戶型，徹底蒙圈了。
中介又說，那4號線沿線沒有了，要不看看7號線？
於是，他給我推薦了三個小區：瀚海泰苑、金晨嘉園、瀚宇天悅。
這三個小區環境都挺好，人車分流，綠意盎然。
但是瀚海泰苑單價18000元左右，三室有103平和137平兩種，137平的總價270萬左右，超出我們預算太多。103平的戶型太差，最小的臥室只有5平方。
金晨嘉園倒有120多平的房子，戶型方正，我們非常滿意，總價230萬，首付加費用70多萬，月供9300元，湊點錢，還能拿下。
但是樓層太差，被樹木完全擋住了陽台，而且被分的學校也比較差。而高一點的樓層，直接報價260萬，超出預算太多。
瀚宇天悅有117平的三房，但單價18000-20000元，雖說有龍門實驗小學，但挨著連霍，距離老婆公司太遠，而且單價太高，隔壁的新房錦藝金水灣才14000多元。
02
北邊沒找到合適的房子，我們只好沿農業路高架向西，一直看到五龍口。
五龍口區域人車分流的小區大概有五個：華強城市廣場、升龍天匯、威尼斯水城三期、正商金域世家、天譽華庭。
但是，位於地鐵口的只有華強城市廣場，均價16000元，地鐵8號線四五年後將會開通。
而正商金域世家、天譽華庭門口的9號線，估計10年之後才會開通，時間太長，我們等不及。
但我對華強城市廣場的位置很不滿意，太靠西了，想一想每天開車由西向東，經過農業路高架或者彩虹橋，都能讓人毛骨悚然。
至此，我已經特別理解：
為什麼萬科美景世玠21000元時被一搶而空。
為什麼萬科民安江山府20000元時，仍然熱銷。
為什麼瀚海思念城可以賣到18000多元。
為什麼美景美境16000多元值得推薦。
為什麼碧桂園天麓20000元，仍有很多人排號。
因為好地段的改善樓盤太少太少了，而人們對改善樓盤的需求又在日益增加。
如果我不是著急入住，這5個小區，我肯定會選一套。
不要說為什麼不加點錢買東區，買高鐵東站附近的鬼話。這些地方距離我們上班的地方太遠，通勤十二分不便。
你可能會說，那為什麼不換個工作，即便現在不換，以後也可能換啊！
能問出這話的人，肯定是對現在的工作不太滿意。當你工作穩定，再買房時，你就會明白其中的道理了。而且，再加點錢的道理誰都懂，但加錢，哪有那麼容易，強弩之末勢不能穿魯縞。
03
既然買不到人車分流的地鐵房，我們只能退而求其次，人車不分流也可以，但環境不能太差。
中介又帶我們看了華瑞紫桂苑、正商世紀港灣、九錦台、21世紀、瀚海晴洲等幾個小區。
這些小區的位置都還不錯。
但九錦台的物業簡直不忍直視，到處亂寫亂畫。
華瑞紫桂苑在及格線以下，電梯壞了半個月都沒修。
21世紀就是豎起來的城中村。
瀚海晴洲物業不錯，但以前是經適房。
正商世紀港灣物業最好，距離地鐵口約1000米，讓人十分糾結。
而且，我還發現，地段論在鄭州基本無用。
以21世紀為例，雙地鐵口，和北龍湖只隔一條中州大道，但房價13000元左右的比比皆是。一路之隔，每平相差萬元以上，僅因為物業、產品、新舊等等。
西四環新樓盤的房價13000元，緊挨北龍湖的房價仍然13000元，這個價格合理嗎？
不止是21世紀，周圍的其它小區價格也不高。經三名築、琥珀名城只有15000元。和管南15000元的房子相比，哪個更合理？
如果你是購房者，你願意買哪裡？
另外，地鐵4號線延線人車不分流二手房，有很多均價14000元，而五龍口附近，非地鐵房，人車不分流，也是14000元。
五龍口的位置能和金水北相比嗎？我覺得不能，但普通二手房的價格卻相當，這又合理嗎？
所以，對於鄭州的房地產市場，目前根本不能以地段做為衡量標準，應該是產品大於地段。
物業好，人車分流，就能賣個好價錢，相反，地段再好，也賣不上價格。
至於什麼時候地段能主導房價，估計要等到鄭州停止擴張的那一刻吧。
04
在看房的過程中，我還產生過幾種錯覺，總覺得有些房子是窪地，抓住了就是機會，但看的多了，我才發現，遍地是機會，等於沒有機會。
例如某小區的一套140多平的房子，站在陽台能看到北龍湖，下樓就是地鐵，才13100元，總價只有190萬。戶型還不錯，主臥20平，客廳30多平。
當時我是這樣想的，北龍湖的地位在未來10年內肯定會得到不斷強化，總有一天，鄭州的北龍湖會相當於杭州的西湖。如果這套房子要好好的裝修一下，未來不可限量。
但後來一看，鄭州遍地都是位置極好，產品一般，而價格很低的房子。
文化路北三環物業好、產品好的房價在18000-24000元左右，但隔壁老小區的價格只有11000元。
朋友買的經開區，物業、產品好的小區價格20000元以上，但一般的小區只有13000多元。
05
我經常聽專家講，買老破大，因為價格低，房價上漲雖然慢，但你買的面積大，可以數量堆死質量。但在鄭州，不是這個樣子。
我還經常聽專家講，買老破小，好好裝修一下，可以鳳姐變冰冰，能賺不少差價。但在鄭州，也不是這個樣子。
鄭州不像北上廣深，優秀的企業都集中在幾個區域，而且工資遠高於其它企業。
鄭州特別優秀的企業極少，工資高於普通企業幾個等級的公司更是少之又少。
CBD里一大把月薪低於5000元的白領，低於7000元的更是數不勝數。
老城區、花園路商圈也有一大把月薪高於8000元，甚至10000元的員工。
鄭州的工資差距沒有北上廣深那麼大，所以，鄭州人不容易迷信某幾個區域，這就導致地段變得不那麼重要。
二環的產品差，我就跑三環，三環的產品差，我就跑四環。鄭州人熱愛新房，熱愛品質，超出一切。
如果站在一線城市的角度看，鄭州遍地都是機會，但如果了解鄭州，多看幾套二手房，你才會發現，哪有什麼機會。
總之，在看一個多月二手房後我變得很迷茫。
不同的區位，同樣的品質，基本相同的戶型，總價相差無幾，合理嗎？
同樣的區位，同樣的戶型，就因為人車是否分流，總價相差20-50萬哪個更好？
更好的區位，同樣的戶型，但小區品質不一樣，房價每平相差6000元，選擇哪一個更好？
我很迷茫，不知道你看完之後，是否同樣迷茫？