你們家小區的電梯里
是不是這樣的
門禁杆、燈箱
是不是這樣的
還有承包出去的停車場
……
其實這些事兒帶來的收益
都是
公共收益
什麼是公共收益
你們家小區的收益，都去哪兒了？
只交出去
但從來沒有收到過
是不是這樣的情形呢？
「我們小區有電梯、燈箱廣告收入，也有停車費收入，為什麼業主從來沒分過這筆錢，甚至帳目也沒公布。」近日，家住南昌市紅谷灘新區飛虹路附近的業主張女士向記者投訴，質疑小區的公共收益流向。那麼，這筆收益到底有多少？應該歸誰呢？對此，記者進行了走訪調查。
「沒聽說過公共收益。」「小區內廣告收入還能分給業主？」記者在南昌衛東花園、紅谷春天花園、世茂天城等多個小區調查發現，大多數業主並不了解公共收益。而且，南昌多個小區都沒有成立業主委員會，大多物業公司也沒有定期公示收益情況。
紅谷春天花園小區業主曾先生說，「住進來十幾年了，從來沒聽說過公共收益，也沒見過物業發錢，不漲物業費就算不錯了。」
什麼是小區公共收益？記者了解到，小區電梯、門禁杆、車庫自動門、燈箱廣告，承包出去的停車場，配套商鋪租金，以及在小區搞活動等產生的收益都屬於公共收益，而這筆錢是歸全體業主共有的。
雖然很多小區都被投放了電梯、燈箱、車庫廣告等，但很少有業主會認為這筆收入與自己有關。「這些廣告我們都習慣了，我還一直以為廣告收入是歸物業所有的。」萊蒙都會小區業主陳先生說。
那麼，物業會主動向業主公示小區收益、使用情況嗎？記者採訪了南昌市多家物業公司，「這個沒有必要跟業主說，沒有這個規定。」「我們不會在年度帳單中體現這一塊的收入，但主要是用到小區的公共設施建設及維修中去了。」
在衛東花園和紅嶺花園三期，記者探尋發現，該小區物業基本已經放棄了信息公告欄這一板塊，轉而將需要發布的通知貼進樓棟。觀察牆壁上還留存著的文件，發現絕大部分都是事務通知類，沒有發現有明細表之類文件。
那麼，這筆收入到底有多少呢？22日，南昌一家知名廣告公司告訴記者，南昌一塊電梯框架廣告為260元~280元/月，一年下來一塊電梯框架廣告費用為3000餘元，投放量越大，折扣越多。以紅谷灘飛虹路某小區為例，一棟樓共有2個電梯，一個電梯共有6塊框架廣告，一年下來一棟樓的框架廣告費達3.6萬元。小區燈箱費用為300~480元/月/面，正反面可投放兩個廣告，一年下來，一個燈箱廣告收入近萬元。普通小區至少有20~30個燈箱，規模較大的小區燈箱數量則更多。
電梯內的視頻廣告收費更高，記者諮詢南昌一家廣告公司發現，視頻廣告主要分布在小區及寫字樓的電梯內，廣告有5秒到30秒之間不等，15秒視頻刊例價41400元/周/60次，共有700台左右的電視同時播放。
此外，小區內舉辦營銷、特賣活動價格不一。「展點500元一天，我們算是很便宜的，這種活動不是天天都會有，一年展點收入大概三四萬。」日前，紅谷灘區一家物業公司工作人員介紹。
南昌一廣告公司銷售經理告訴記者，他們手上有將近300個樓盤資源，電梯框架廣告100元起做。「這些廣告投放的合同，大多是跟物業公司簽合同，我們是直接把小區電梯內的廣告位承包下來了。」上述銷售經理告訴記者。
記者採訪了南昌數家廣告公司，工作人員告訴記者，他們基本上都是跟物業簽訂包年協議，將電梯內的廣告承包下來，每年要付給物業公司一筆幾十萬元的承包費用。
據上述銷售經理介紹，電梯廣告根據區域不同價格不同，「比如高新區900元/部/年，紅谷灘新區電梯廣告價格也不一樣，普通寫字樓電梯廣告2000~3000元/部/年，貴的小區、寫字樓可達4000~5000元/部/年。」
記者初步計算，紅谷灘一個中高端小區共17棟樓，每棟樓有兩部電梯，一年下來電梯廣告收入就達13.6萬~17萬元。
有業主擔心，如果將這筆公共收益「分紅」，小區日後維修資金還有著落嗎？對此，記者進行了調查。
採訪中，不少物業公司「大吐苦水」：物業費難以收齊，業主普遍反對物業費上漲；而隨著人工費逐年上漲，經營缺口大，呈現虧損狀態。
「除了公共收益，小區的公共支出其實也不少，我們是跟業委會簽訂合同，公共收益由物業或業委會代管，作為維修儲備資金。」7月21日，東湖區一家物業公司經理告訴記者，尤其是一些老舊小區需要維護的地方多，公共收益剩下的就很少。
「南昌市部分老舊小區物業費收得比較低，大部分小區都將公共收益作為物業費的補充。此外，由於申請住宅專項維修資金較難，小區要動用維修資金的，不用去申請維修資金，直接將收益作為維修資金，或者用來改造小區的設施等。」江西省物業管理協會秘書長萬良文告訴記者。
南昌市一社區便民惠民服務站負責人告訴記者：「公共收益屬於全體業主，無論是何種形式的『分紅』，都要先保障小區住宅專項維修資金的充裕。這筆錢要用到業主身上去，有盈餘的部分可以分給業主或者用於改造小區的基礎設施建設，提升小區形象品質等。」
對此，江西省住建廳相關科室負責人表示，根據《物業管理條例》第五十四條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
此外，《物權法》第七十九條規定，建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修，維修資金的籌集、使用情況應該公布。「《物權法》第八十條規定，建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專用部分占建築物總面積的比例確定。」上述相關科室負責人說。
豫章律師事務所劉太金律師表示，這部分公共收益，實際上是物業對全體業主公共資源的一種代管經營性收入，如果物業拒不進行公示的話，業主委員會或者業主個人可以舉證，向人民法院提起訴訟要求公示，並且要求取得相應的收益。
那麼，南昌有沒有小區真的分到了公共收益這筆錢呢？記者採訪發現，聆江花園（一期）和天賜良園小區等業主都分到了這筆收益。
7月19日，記者來到聆江花園（一期），小區物業陳經理告訴記者，「聆江花園（一期）共有331戶業主，每到過年給業主發紅包是我們的傳統，近5年來都給業主發了紅包，第一年過年發了一桶油，第二年、第三年都發了120元紅包，第四年發了480元，第五年發放了500元。」
「我們這是一個老小區，高層電梯房1.2元/平方米，低層樓梯房0.65元/平方米。」據介紹，該小區物業費從來沒漲過，物業一直處於虧損狀態，因此小區業委會和物業管理處簽訂了協議，將小區幾個商鋪拿去出租，物管收取70%的租金，用來彌補虧損，業主委員會收取30%的租金。同時，根據協議，小區監控攝像頭、電梯、自來水管等公共設施的維修費用，也是物業公司支出70%，業主委員會支出30%。
陳經理說，「小區公共收益包括小區廣告、停車位收益和店鋪租金。這部分收益一直由業主委員會和小區物業共同經營管理，將費用返給業主是小區業主委員會提出的，委託我們物業代為返還。」
此外，記者了解到，發錢的小區不止聆江花園（一期），還有天賜良園小區。2018年底，該小區的1736戶業主們都收到300元，總額達52萬餘元。
你家小區的廣告費是怎麼用的？
來源：中國江西網/江西頭條新聞客戶端 記者鄭周贇、實習生付小燕
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh/F_iRKGwBmyVoG_1Zp416.html