前兩天，我實探了河西神秘高價小區蘇瑞沁園村，微信後台有粉絲留言，讓我實探一下蘇瑞茗芳苑。
於是我立刻在鏈家網上查詢蘇瑞茗芳苑的相關資料，結果不查不知道，一查嚇一跳！
根據鏈家網顯示，目前蘇瑞茗芳苑的二手房掛牌價為70938元/㎡，而該小區近期的二手房成交價高達76737元/㎡，比肩河西頂級豪宅仁恆江灣天成！
而與蘇瑞茗芳苑僅一路之隔的金基匯錦國際，目前二手房掛牌均價為52273元/㎡，足足比蘇瑞茗芳苑低了近2.5萬/㎡！
更妖的是，這兩個小區都在河西奧體板塊，地段相同、周邊配套設施一致、連學區都是一樣的！
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二手房成交價76737元/㎡！河西再現高價小區，二手房價直逼仁恆江灣天成！
蘇瑞茗芳苑小區位於建鄴區月安街51號，緊鄰奧體中心、綠博園，地處奧體CBD商圈。
今天我冒著高溫來到蘇瑞茗芳苑實探，發現該小區體量較小，僅有4棟住宅樓和1商務樓，但總體綠化率很高，環境較好。
根據我先前的了解，蘇瑞茗芳苑為蘇瑞置業打造，江蘇省民防局開發建設，屬於機關單位房源，在2015年建成交付，不對外出售。
小區綠化率很高，樓棟之間設計了大量綠化區，但因為小區整體面積較小，所以道路稍顯得有些狹窄。
小區交付僅4年，樓棟外立面較新。4棟居民樓分6層，每棟兩個單元，屬於低密度小區。
根據我實探發現，蘇瑞茗芳苑的門禁管理嚴格，進戶需要刷卡，另外設有地下停車場。
小區給我的整體感受是小而精緻，加上居民都是機關單位人員及家屬，整體素質較高，小區環境較為宜居。
不過除此之外，整個小區算是中規中矩，很難讓人相信，這個小區的二手房掛牌價已經超過7萬/㎡！
而就是這樣一個低調的小區，近期的二手房成交價更是達到了驚人的76737元/㎡，幾乎與河西頂級豪宅仁恆江灣天成的二手房掛牌均價持平！
目前，蘇瑞茗芳苑周邊樓盤很多，二手房均價大都在6萬/㎡以下。
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一路之隔！金基匯錦國際二手房掛牌價約5.2萬/㎡！
走出蘇瑞茗芳苑大門，正對面的小區就是金基匯錦國際，小區2009年交付，距今已經有10年時間。
金基匯錦國際位於月安街50號，與蘇瑞茗芳苑只隔一條馬路。小區共有23棟住宅樓，分為普通高層和別墅區，共計1428戶。
相對於體量較小的蘇瑞茗芳苑，金基匯錦國際就顯得要大很多，小區主幹道較為寬闊，整體綠化也做的很好。
金基匯錦國際設計了地上、地下停車場，以及室內鍛鍊器材、兒童遊樂區等設施，配套較為完善。
小區部分樓棟外立面保存較好，但也有一些出現外立面老化、脫落現象。
小區體量雖然比蘇瑞茗芳苑要大很多，但是也並不顯得擁擠嘈雜，環境也很清凈自然，道路整潔乾淨，比一般老小區要好得多。
目前，金基匯錦國際的二手房掛牌均價為52273元/㎡。也就是說，兩個小區之間雖然只相隔一條馬路，二手房價竟然差了近2.5萬/㎡！
03
地段、配套、學區都一樣！蘇瑞茗芳苑到底比金基匯錦國際貴在哪？
根據實探後我發現，其實金基匯錦國際並不比蘇瑞茗芳苑差多少，雖然交付時間已經有10年，但是整體環境和管理都還不錯，那麼為什麼兩個小區的二手房差價如此巨大呢？
兩個小區因為同處河西奧體板塊，地段、周邊配套都不存在太大差異，所以我第一個想到的是學區。
不過經過我的調查後發現，金基匯錦國際和蘇瑞茗芳苑學區也都相同，分別為中華中學附屬小學、中華中學上新河初級中學，學區差異也可以排除。
隨後我詢問小區附近的房產中介，從中介小哥那裡我了解到，蘇瑞茗芳苑之所以掛牌均價很高，除了房源較新、小區環境很好以外，最重要的原因是小區1樓、頂樓都有較大的贈送面積！
例如，之前7.6萬/㎡成交的那套87㎡的房源，其實是包含了約70㎡的底躍地下室加院子，這個面積是不計算在內，屬於全贈送。
圖源：鏈家網
所以摺合下來，這套房源總面積大概在160㎡，總價666萬成交，實際均價也就在4.2萬/㎡左右，甚至還遠遠低於同小區、周邊小區的二手房掛牌價！
贈送的地下室、院子
這樣看來，過大的贈送面積實際上已經分攤了7.6萬/㎡的高均價。
不過中介小哥也告訴我，蘇瑞茗芳苑因為房源較新、得房率高等原因，也有二手房掛牌價在6萬/㎡左右的普通樓層房源，同樣要高於周邊，只是沒有那麼誇張而已。
如果你是買房人，總價相同的情況下，你會選擇買大面積的地下室，還是更願意買小戶型的高價盤呢？