樓市和股市一樣，都有追漲殺跌的情緒。市場好時，歌舞昇平；市場不好時，關燈吃面。
金九已過，眼看著就到年底了，開發商回款指標大，在房住不炒的背景下，不少開發商日子過的很艱難 ，甚至南京不少樓盤在限價政策下，已經在虧本賣房了！
最近，在公司活動上，就聽到一位開發商項目總講述目前大部分房企面臨的困境：
1、高價拿地的房企，熬不住了，房價貼著地價賣，虧本無疑；2、融資成本高，有很多民企融資成本超過10個點，再加上開發周期，有的還要求現房銷售，資金鍊太長；3、南京很多區域，樓盤太多，競爭激烈，開發商被迫降價促銷。4、被分銷「綁架」，只能給分銷高昂的佣金，一套房可能幾萬到幾十萬。
01
熬不住了，南京地王們太難了！
1、中建國熙公館又要開盤了，房價貼著地價賣，從地王變成性價比之王
最近，橋北地王中建國熙公館傳出開盤消息，預計10月份加推7號樓66套精裝房，前期精裝均價28318-29250元/㎡。近3萬每平的價格，直逼江北核心區！
2016年11月18日，中建東孚拿下橋北G68地塊建設中建國熙公館，成交樓面地價23083元/㎡，地價比區域在售新房均價都高。
而中建國熙公館裝修標準為3500元/平，帶新風系統、地暖、中央空調，選用的品牌家裝有日立（或同檔次）中央空調、凱迪仕（或同檔次）品牌入戶智能鎖等。
另外中建國熙公館三層以上採用一體板設計，據稱造價比常用的真石漆高出一倍，擁有良好的折射光線和潤澤色彩，更有超過20年如新的超耐候性，歷久彌新，聽起來還是蠻高大上的。
這麼一算，房價賣2.9萬/㎡，哪還有利潤空間，開發商完完全全的虧本賣房！
2、有頂不住開盤迴籠資金的，也有實力夠硬，三年不賣死扛的
提起南京高價地，就不得不說葛洲壩中國府了。9月，葛洲壩南京中國府所有樓棟已經全部封頂了。
作為南京有史以來單價最貴的地王項目，2016年5月，經過25輪競拍，葛洲壩以32.8億拿下河西南G14宅地，樓面地價45213元/㎡，讓南京虎軀一震。
最近，有媒體稱：項目即將在今年開盤，備案價已過，為59800元/㎡。但這個價格開發商並不是很滿意。
其實完全可以理解，畢竟距離2016年拿地已過去3年多，開發商資金成本相當於每天在失去一輛蘭博基尼，擱誰，誰不心疼？6萬不到的單價，對於葛洲壩中國府項目來說，顯然是不賺錢的。
不過，從目前的樓市看，南京多個地王已然向限價低下了地王的頭，最終精裝變毛坯，開始跑量。對於葛洲壩中國府什麼時候入市，單價多少入市，一直奉它如神明的眾兄弟盤都已經不再關注了。
地王，真的太難了！
附2019年南京各板塊地王分布圖：
02
融資成本高，為了資金，開發商竟要求員工集體賣房
對房企來說，最重要的不止是賣房子，還有想辦法找錢。
在金融去槓桿的背景下，銀行又收緊了對房地產貸款，開發商最先感受到錢荒了，所以一方面要加大銷售的回款力度，把房子賣出去，錢收回來；另一方面就是要四處融資了。
此前，在寬鬆的貸款環境下，高周轉、高負債，是一大批房企擴大銷售規模彎道超車的成功秘笈，融資，拿地，房企們不斷的借新還舊。
但只要遇到調控，這種地產高槓桿遊戲就是要命，銷售回款一旦放緩，銀行停貸，其他融資渠道也找不到，開發商的資金鍊就很容易出問題。
這其中最痛苦的當屬中小型房企了，目前有很多民企融資成本超過10個點，甚至已經出現了20-25%。而這個時候將手上的房子快速變現，才能保證不暴雷。
這讓我想到，上個月時代地產被爆出，強制要求全員賣房，不同級別的員工，賣房的KPL還是不一樣。
截止的時間是2020年1月15日，賣不出去，個人就會被裁掉。而包括經理和總監以上的管理層，要所負責部門不能完成50%以上的任務，管理層同樣被裁撤。
不僅時代地產，前段時間，有房企要求全員帶人看房的新聞也被爆出，每人每周要拉十人去樓盤登記看樓。地產圈震驚了一波。不過再怎樣，沒達標，只是扣罰管理層獎金。時代地產卻要以此裁員。不少人感嘆，這世道真的變了：為了賣房，房企終於對自己人下手了。
事實上，強制員工賣房（買房），變相裁員背後的根本原因，是開發商沒錢了。
今年房企遇上了史上最難融資困境，很多房企已經撐不住了！截至9月，今年全國已經有331家房地產企業宣告破產清算，相當於每天有1.35家房企「消失」。
03
樓盤太多競爭激烈，開發商被迫降價促銷，此外還承受著被分銷「綁架」
不僅僅是地價高，融資難，房企們還要面對激烈的市場競爭。
南京很多區域，樓盤太多，同質化嚴重，競爭激烈，像江北新區、江寧上秦淮等，這些板塊的樓盤都多到需要掰著手指頭來數。
開發商逼不得已，降價促銷，就有房企率先打響了十一優惠戰，江蘇9個城市同時跟進。
不僅要降價促銷，開發商還被分銷「綁架」，最近公司活動上，就有開發商項目總吐槽：分銷們按佣金高低，優先帶看，以至於現在給分銷的佣金高昂，一套房可能幾萬到幾十萬不等。
對開發商而言，分銷就像一把雙刃劍。開發商對它的依賴有多大，它的利刃就同樣有多強。到今天，分銷對於開發商就像是一杯毒酒。
在回款關鍵期，找來分銷，短時間裡，開發商確實可以獲得不錯的現金流。但回頭一算，也被分銷的佣金吃掉了大量利潤。分銷對於開發商的銷售體系來說，就像是外來侵略物種。他們的攬客和案場能力更加出色，因此一旦登場，就如同蝗蟲一般搶占市場。但是，這其中也有不少變形的動作。也就出現了我們聽到的「開發商被分銷綁架」的說法。
南京樓市主編李子墨表示：目前全國樓市都進入下行通道，預計房價還將橫盤半年以上，今年四季度南京江北新區，江寧青龍山國際生態新城等部分弱板塊，句容寶華，汊河，鎮江等區域都會出現樓盤降價促銷，對買房人來說，可以抓住合適機會，圓買房夢。