1.
先講一下天空之城值得買的邏輯。
未來科技城，萬科的TOD項目，一次性推盤1183套，就是該下手的理由。這1183套房子，估計是你，最可能買到天空之城的機會。
哪怕這是一次萬人搖，你的中籤率也可以達到10%以上。遠比一次性推盤幾百套的網紅盤，低至個位數的中籤率，好買得多。
如果這樣的機會，你都不懂得把握，那就太可惜了。
今天第一天開始登記，想搖的朋友抓緊了。
天空之城·開盤摘要
首開房源：2-4幢、6-23幢，共21幢，1183套
均價：37716.35元/㎡，精裝
無房家庭傾斜比例：30%
登記方式：線上登記
登記時間：2019年12月15日-17日9:00-20:00
補登時間：2019年12月18日18:00前
驗資要求：首套87萬、二套174萬、一次性290萬存款證明
2.
天空之城領證了！
這個消息一出，所有購房群都炸了。
「幾號開始登記？」
「開哪幾幢？誰有戶型圖？」
「價格多少？」
「你們買不買？」
「要不要凍結資金？」
一連串相似的問題，被不同的人，反覆詢問。
天空之城的熱，早有預料——萬科拿下，這個全中國最大的車輛段上蓋物業，就註定不能平淡，也無法低調。
而且，經過一段時間的價格懸念，似乎把整個杭州樓市的心都懸空了，最終價格落地，把天空之城的熱度，推向了最高潮。
TOD、海綿城市、未來街區、五重維度環保節能的超大型智慧社區，層出不窮的先進理念和概念，讓人心生嚮往，憧憬無限。
整個項目，無論體量、定位還是設計，每一個指標都奪人眼球。
天空之城示範區樣板房叫號參觀現場實景
只是，我真沒有想到，天空之城會熱出新高度——樣板房開放當天，到訪1.8萬餘人。
因為人太多，以至於大家需要排隊等號，才能參觀。
這在杭州，估計也算是個稀罕事兒了。
本以為這樣已經很誇張了，誰知道熱度上限，繼續被刷新——前天搖號登記公示出來後，昨天周六一早九點開始，整條餘杭塘路就開始堵車。
要進入天空之城示範區的購房者車隊，沿著餘杭塘路，排了1公里多，從餘杭區一路排隊到了西湖區。直到下午五點以後交通才恢復正常。
天空之城2019.12.14周六訪客車輛排隊實景
根據現場統計，周六早上9點到下午5點，約8個小時內，到訪客戶約5000餘人。
相當於1小時到訪600餘人，平均每1分鐘就有10位客戶踏入天空之城的示範區，真可以用門庭若市來形容。
3.
天空之城位於城西科創大走廊核心區域——未來科技城。
周邊配套齊全。
項目往東1站，直達西溪龍湖天街，2站直達西溪銀泰。今後，你從家到這兩個大型Shopping Mall，完全無懼風雨，無縫連接。
天空之城區位示意圖
項目往西2.2公里，是阿里巴巴總部和親橙里；往南2公里，是即將開業的博雅城。往東沒多遠，就是目前杭州城西房價高達6萬+的蔣村板塊。
可以說，天空之城充分享受到，未來科技城和蔣村兩大板塊，幾乎全部配套。
何況，項目還有自己的大型商業配套。
天空之城鳥瞰示意圖
天空之城，是目前國內已知，最大的車輛段項目。
占地總面積約774畝，總建築面積約134萬方。
其中住宅占比60%，大約有4000多戶。其餘約50多萬方，是商辦、商業等配套，包含有小學（代建）、幼兒園（代建）、文化中心、體育中心、鄰里中心。
還有近30萬方的晴雨空間，以及風情商業街等。
這些種種，將給你開啟的，是一種顛覆以往，全新的，智慧社區型生活模式。
4.
雲空城（推廣名：地鐵萬科·未來天空之城）分三期開發。
一期為東地塊，名為星之里。規劃有21幢樓，編號分別為2#-4#、6#-23#樓，首開一次性推出全部1183套房源，預計在2021年底交付。
其中，2#-4#幢是6層的洋房，7#-10#幢是7層的洋房。
4#、9#、13#、15#-18#、20#幢是10層的小高層。10#-12#、14#、19#、21#幢是11層的小高層。
小高層戶型有5個，建築面積分別約為93方、117方、135方、144方和168方。洋房戶型2個，建築面積約為93方和117方。
具體的戶型分布見下圖
天空之城-星之里組團樓幢、戶型分布
要強調的一點是：星之里的容積率低至1.4。
說實話，如此低的容積率，已經超越不少城市排屋。能在享受TOD便利的同時，擁有容積率相當於排屋的房子，也代表著大家對生活追求的轉變。
今後的房子，會更注重舒適度和宜居性。
因為是車輛段上蓋物業，所以一樓起步的樓層就在約15.5米的高度，相當於別的樓盤5樓以上的位置，完全不同擔心光照方面的問題。
如果你不能想像具體的情況，可以參照一下楊柳郡，同樣是地鐵車輛段上蓋。現在二手房價是板塊內最高。
選擇天空之城，不用擔心選不到好的樓層，這對於搖號中籤靠後的朋友來說，也算是個好消息。
能買到，都是好的。
5.
現場參觀過樣板房後，小高層135方，震撼到我了！
這是一個典型的四葉草戶型，四室兩廳雙衛，餐客廳一體為中軸。北面是U字型的廚房。四個房間分布在四角。
但實際上，這是一個4+X的戶型，餐客廳之間的一側，還有一個不小的儲物間。
小高層建面約135方戶型圖
進了樣板房唯一的感受就是寬敞。
現有新規下，竟然能做出這麼闊綽的空間——三開間朝南，客廳開間達到約4.2米，主臥開間達到約3.9米，南向還有一個約7米左右的跑道式陽台。
簡直讓我驚嘆！
小高層建面約135方樣板間實景
這個開間數據，超越目前市面上大部分改善類產品。
洋房戶型和小高層差不多，但舒適度更高，私密性更強。畢竟樓層少了，和你一同使用電梯的人數會大大減少。
對喜歡貼近綠化的朋友來說，洋房應該是更好的選擇。
小高層還有兩個大戶型，建面分別約144方和168方。
戶型如下
小高層建面約144方戶型圖
小高層建面約168方戶型圖
洋房主力戶型則是約93方和約117方，與小高層相同。
戶型圖見下
洋房建面約93方戶型圖
洋房建面約117方戶型圖
這次萬科的裝標挺高。
全屋配備了日立中央空調、地暖和新風系統。水槽和龍頭為鉑浪高，主臥配置TOTO智能馬桶，五金選用的是科勒。
有人覺得剛領證的杭州富力中心比天空之城便宜，其實不然，兩者仍是同一個價格體系，只因產品不同，才造成價格上的差異。
天空之城全部均價為3.7萬，其中小高層是3.6-3.7萬/方，洋房是4萬/方。杭州富力中心3.45萬/方，除去0.35萬/方精裝後，毛坯價格為3.1萬/方。
根據政府限價計算規則，小高層和高層之間的係數為1.1之內，洋房和高層之間係數為1.1-1.2之間。
天空之城小高層除去0.35萬/方精裝後，毛坯價格區間為3.25-3.35萬/方，和高層3.1萬/方之間保持了1.048-1.08的係數，小於1.1係數，符合計算規則。
天空之城洋房除去精裝後，毛坯價格為3.65萬/方，和高層3.1萬/方之間保持了1.177的係數關係，處於1.1-1.2係數之間，同樣符合計算規則。
所以，政府給到天空之城的價格，在整個未來科技城價格體系的正常範圍內，並無特殊照顧。
若細究下來，天空之城的小高層和洋房，反而沒有享受到係數頂格的待遇。
6.
我估摸著，天空之城應該還是會萬人搖。
2019的杭州樓市，無論從推盤數量，還是中籤率看，明顯都要比2018年更火。但其實不少板塊的價格，比去年都有了明顯的漲幅。
譬如勾莊板塊，海德公園去年約毛坯2.1萬的價格，沒有萬人搖，到幸福里精裝約2.65萬，價格漲上去了，卻破記錄創造了2次兩萬人搖。
價格變貴了，與周邊二手房之間的差價變得不明顯了，參與搖號的人數反而增多了，中籤率也下降了。
這說明，炒房投機客全面退場，支撐市場的，幾乎都是自住或者價值投資的人群。
他們與短炒投機客之間最大的區別：堅定。
一旦決定買了，就不太會左右搖擺。買入的理由肯定是：看好未來，看好項目，而不只是為了博取眼前的利差。
如此一來，市場更穩定了，更健康了，但對於真正要買房子的購房者，難度也加大了。
因為購買人群的堅定，所以他們不會輕易退縮和放棄。
天空之城項目業態圖、天空十景圖
也就是說，假設1200套房源，經歷一次參與人數為12000人的萬人搖之後，除去買到房子的1200戶家庭外，剩下沒有買到的10000戶家庭，大部分都還會繼續參與下一輪的競爭。
所以開頭我提到，這次是最容易買到天空之城的機會。
因為1183套的巨量，拼到好運氣的機率會高不少。
哪怕萬人搖，也會有10%左右的中籤率。比那些低至個位數的樓盤，希望大多了。
年末政策暖風狂吹，各種政府拉抬信號明顯，年後市場一回暖，參與人數就會增多，競爭只會更加激烈。
何況，之後再開盤，三五百套加推時，如果一樣的參與人數，中籤率至少低一半，何其難買啊！
未來科技城的TOD，智能的未來社區，總共也只有4000多套房子。這次一下子拿出幾乎1/3的房源。如果這樣你都搖不到，你真有信心，之後不會一路陪跑，最後與天空之城失之交臂嗎？
不應該錯過任何一次機會，該出手時，就出手。
7.
有不少媒體開始論證買天空之城是否划算？我想說的是，每個樓盤都有適合自己的業主，為了論證而論證，不站在想要買這個房子的人群角度分析，那是沒有意義的。
我們認可天空之城整體的未來社區理念，願意買這裡，就是追求自己想要的生活。
未來科技城各項數據指標反超濱江，成為杭州發展最快的板塊之一，未來想像空間巨大。
買未來科技城，買天空之城，實則是價值投資。
一個樓盤，我們永遠不要去看漲了多少，而是要關注今後還能再漲多少。如果你想不明白這個道理，那就慘了。
好比錢江世紀城的房價，從之前的3.5萬，漲到現在的4.7萬——1.2萬的跳漲，一樣萬眾矚目，趨之若鶩。
為什麼？不就是大家都看好它的未來嗎？不就是都覺得今後還有更大的提升空間嗎？我想，未來科技城也是一樣。
別人每一次的猶豫，就是增加我們搖中的機率。
能不能成為這一次天空之城1183戶中的一員，一方面看你的運氣，另一方面更要看你的決心。
點開萬科的官微公示，閱讀量超過4萬。
你相信別人都不買了嗎？
別傻了，你不買，自然有別人會買走。
已經清盤的悅虹灣和雲和湖都是前車之鑑。
聰明人想讓身邊的朋友都放棄，然後聰明人就成功了。