一直以來，房地產開發以環節眾多手續複雜，涉及的各種稅費成本繁多而著稱。那麼，房地產開發的基本流程和環節，以及涉及的各種稅費到底有多少複雜呢？下面讓我們一起來瞧瞧，記住別傻眼............一個正常的地產項目，房地產開發項目的立項和可行性研究房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發方案3、申報規劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規劃許可證執照費第二步： 規劃設計和市政
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發項目的規劃設計1、申報選址定點2、申報規劃設計條件3、委託作出規劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環保「三廢」治理方案9、委託環境影響評價並報批10、建設工程勘察招、投標11、委託地質勘探12、委託初步設計13、申報、審定初步設計二、房地產開發項目的市政配套14、徵求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規劃許可證執照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監督管理費9、古建園林工程設計費第三步：土地使用權取得
取得房地產開發項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規劃許可證2、辦理建設用地委託釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委託地價評估7、辦理核定地價手續8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批准三、集體土地的徵用17、徵用集體土地用地申請18、到擬征地所在區（縣）房地局立案19、簽訂征地協議20、簽訂補償安置協議21、確定勞動力安置方案22、區（縣）房地局審核各項協議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、調查戶口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閒置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城鎮土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發建設基金19、耕地占用稅第四步：拆遷安置
房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序1、委託進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發放運作拆遷補償款12、拆遷施工現場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉費）5、清理費6、停產停業綜合補助費7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務費第五步:開工到竣工
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發項目開工前準備工作1、領取房地產開發項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發建設工程規劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件並核准20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核准，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書並送達25、召開招標會，勘察現場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產開發項目開工手續的辦理31、辦理質量監督註冊登記手續32、建設工程監理33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節稅37、領取固定資產投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協調街道環衛部門40、協調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議42、領取建設工程開工證四、房地產開發項目的工程施工43、施工場地的「三通一平」44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監督五、房地產開發項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發管理費10、城建綜合開發項目管理費11、建築行業管理費12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環衛設施費17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）18、電源建設集資費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監督費24、竣工圖費25、建材發展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委託招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費第六步：經營階段流程
房地產開發項目經營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》2、選定中介代理機構和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記來源：網絡綜合
房地產開發流程大體上包括以下10個階段：
（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點
在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。
（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步
開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。
政府是否批准此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那麼即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最後的階段。
目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。
（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步
土地是所有建築的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由於人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。
我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，衝擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。
開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之後，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。
（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關係到項目是否符合市場需要的重要一步
根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對於規模較大的房地產開發項目來 說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計 3 個具體步驟。 開發商在進行規劃及建築設計前，需要向城市規划行政管理部門申報規劃設計條件，以 獲得規劃設計條件通知書。房地產開發商根據規劃設計通知書，委託有規劃設計資格的單位。
完成方案設計，然後持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規划行 政管理部門審查，確認符合規劃要求後，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批准 《建設用地規劃許可證》 後，即可以進行初步設計。城市規划行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確 認其符合規劃設計要點後，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規划行政管理部門在對工 程施工圖及有關材料進行審查合格後，核發《建設工程規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》 。
（五）征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權後的第一步
在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之後，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地範圍的實地劃定。開發商只能在劃定的範圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。
（六）籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步
籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地及拆遷安置後最重要的工作取得土地使用權後，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然後以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款。
（七）建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法
工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商後，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。
（八）施工是房地產開發的第八步，也是項目能否及時優質完成的關鍵一步
為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規划行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，併到建設行政主管部門領取建設工程施工許可證後，才可以破土動工。在招聘監理單位之後，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最後的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成後，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。
（九）市場營銷與策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步
房地產項目的開發商，在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批准，取得銷售許可證。
（十）物業管理是房地產開發的最後一步，是房地產開發的售後服務
房地產項目開發過程中的法律程序與相關費用
步 驟
法 律 程 序
相關稅費
第一步
項目公司的設立
工商執照、驗資
第二步項目的立項和可行性研究
1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告
1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費
第三步
項目的規劃設計和市政配套
一、規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委託作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保「三廢」治理方案 9、委託環境影響評價並報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委託地質勘探 12、委託初步設計 13、申報、審定初步設計
二、市政配套 14、徵求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合
1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費
第四步
土地使用權的取得
一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委託釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委託地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批准
三、集體土地的徵用 17、徵用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案
1、地價款（土地出讓金） 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閒置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地占用稅
第五步
拆遷安置
1、委託進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷
1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費） 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費
第六步
開工、建設、竣工階段
一、開工前準備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標準備 18、招標通告 19、編制招標文件並核准 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核准，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書並送達 25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查
三、開工手續的辦理 31、辦理質量監督註冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的「三通一平」 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督 五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記
1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費（大市政費） 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建築行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區配套費） 18、電源建設集資費（用電權費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委託招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工噪聲擾民補償費 32、占道費 33、固定資產投資方向調節稅
第七步
經營階段
一、外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續
二、內銷商品房的銷售 12、提交完成建設項目投資證明 13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議 14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》 15、銷售項目備案 16、委託中介代理機構進行銷售 17、與購房者簽訂認購書 18、與購房者簽訂買賣契約 19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記 21、辦理房地產抵押登記手續 22、樓宇交付入住 23、質量保證書和使用說明書 24、辦理產權立契過戶手續
三、房地產出租的綜合管理 25、房屋出租權的確認 26、申請房屋租賃許可證 27、出租人與承租人簽訂書面承租協議 28、租賃當事人辦理租賃登記手續 29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關係的終止
四、房地產的抵押 31、抵押權的設定 32、簽訂抵押合同 33、辦理房地產抵押登記 34、抵押房地產的占管
1、增值稅 2、城市維護建設稅 3、教育費附加 4、印花稅 5、契稅 6、土地增值稅 7、企業所得稅 8、個人所得稅 9、房產稅 10、城市房地產稅 11、房屋產權登記費 12、房屋所有權證工本費 13、房產共有權執照費 14、房屋他項權利執照費 15、房屋買賣登記費 16、房屋買賣手續費 17、房屋租賃審核備案手續費 18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費 19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費 21、房屋估價手續費 22、房屋公證估價手續費 23、房地產價格評估費 24、房地產中介服務費
第八步
物業管理階段
1、物業管理單位經營資質審批 2、簽署物業管理委託合同 3、居住小區的物業接管綜合驗收 4、物業使用、管理、維修公約的核准 5、安排簽訂管理公約 6、制定、提供質量保證書和使用說明書 7、物業管理服務基本要求 8、物業管理委員會的設立
1、居住小區物業管理啟動經費 2、共用部位共用設施設備維修基金 3、普通居住小區物業管理費 4、高檔住宅物業管理費 5、經濟適用住房小區物業管理費 6、供暖費
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