大浪淘沙，幾番洗禮。當下，鄭州區域價值，板塊價值已經顯現，白沙地位水漲船高，未來最有潛力的價值區域可能就在這裡!
最近在象湖、科學谷附近，一個占地約1700多畝的超級大盤橫空出世，掀起一片漣漪。
在一般人眼中，真正的宇宙中心在鄭開大道兩側，大家談論白沙，目光也是不自覺看向南部的，而這個樓盤在白沙北部、科學谷附近。
位置陌生、占地極大，一看就是碧桂園的拿地風格。的確，這個盤就是近期入市的碧桂園生態城。
碧桂園有一套成熟且反覆應驗的拿地邏輯，雖然早期地塊陌生，但後期能享受到發展紅利，這就是大型企業獨有的前瞻性。
白沙核心區逐步成熟，但北部區域還未充分開發。碧桂園在傳統認知的核心區外、周邊沒有其他樓盤預熱的地方拿那麼大一塊地，難道是提前獲知了某些發展規劃？這一動作令人深思。
其實，最近白沙北交通上確實有大動作：S312環評公示並批覆、連霍萬三開口在建、連霍北移方案大機率敲定、科學大道動員會召開……
但火速開建的北部交通路網與超級大盤落位，兩者有某種聯繫嗎？
我們從南向北把白沙連起來看，從隴海路一直看到黃河，再將這兩個信息放在一起看，答案漸漸浮出水面：
白沙南煙火氣重，白沙北安靜宜居，由南向北，白沙圈層差異越來越凸顯，白沙北正成為高端物業聚集地，未來將成為大鄭東的富人區！
01
白沙北部交通
從白沙路網規劃圖上，我們能看到鄭開大道以北，有6條東西走向的主幹道。分別是平安大道、豫興大道、科學大道、新龍路、連霍高速、S312。
而這6條主幹道中，有3條今年都有大動作！
S312
2019年7月1日，S312鄭州境改建工程（G107東移至江山路段）環評報告書受理公示。
這是S312的中段工程，2018年6月鄭州市城鄉規劃局發布改建工程批前公示。
2019年，又進行了2次公示。
2019年8月6日鄭州市生態環境局正式就鄭州市公路管理局S312鄭州境改建工程（G107東移至江山路段）環境影響擬批覆。
並且環評文件中還提到：省道312計劃2019年6月開工建設，2021年6月底投入使用。
S312西段（江山路至鞏義石河路段）已於2015年建成通車。
S312東段（鄭汴交界至G107東移段）已於去年10月17日項目正式開工建設，預計今年年底將建成通車。
S312西段、東段、中段建成通車後，後期將與大河路高架相連，組成白沙北快速通道。
當然如果按照大家的說法，北五環即將連接成網。
連霍高速
連霍高速萬三公路站即將修通，連霍北移方案也即將敲定。
據內部人士消息，連霍高速在萬三公路新開一個收費站（預計不收費），目前項目在建，將於今年年底建成，明年5月份通車。
連霍高速與鄭州西南繞城、京港澳高速一起組成鄭州繞城高速，能快速到達鄭州城區各個方向。
連霍高速萬三公路收費站修通後，從白沙到北龍湖、CBD等核心商務圈將更加便利，到高鐵站，從連霍向南轉到京港澳都業很方便。
至於連霍北移，這種說法由來已久，但一直沒有官方正面回復過。
不過，從最新的S312環評公示來看，多張示意圖從側面印證了連霍北移的真實性和可行性。
比如，在新國道107到東區與金水區交界處，連霍高速鄭州境輔線與省道312 各自單獨布設，互不影響。
在鄭東新區與金水區交界至惠濟區南月堤段，為減少對市區與黃河大堤及S312的阻隔，連霍高速鄭州境輔線從公鐵兩用橋向西擬採用高架形式。
圖片中這兩條連霍線路明顯與連霍現狀有很大出入，連霍北移顯然已經進行過方案設計了。
另外，有媒體曝出，市民詢問關於連霍高速北移的具體時間，地方領導留言板的回覆如下：
「為了避免工程浪費，連霍北移線確定後，省道312相關工作才能開展。按目前進度，省道312開工實施應先於連霍北移。」
看來，連霍北移，已經是板上釘釘，而且由於省道312開工提上日程，連霍高速北移的方案已經敲定。
只等官方宣布了！
連霍北移，那麼現有道路將會被改成城市快速路，鄭東北部相當於又添一交通快速通道。這一舉措消除了高速對城市發展的阻隔，能帶動沿線區域的發展，白沙北區域價值將再度拉升。
科學大道
7月16日，鄭東新區天府路以東科學大道地道及兩側道路工程進場動員會召開，標誌著科學大道工程即將開建。
科學大道西起京港澳高速輔道，東至新G107，全長8.13公里。除京港澳高速至天府路一小段為高架外，天府路以東道路之前傳言是半地下開敞式城市快速通道，後變更為隧道形式。
而本次會議則透露出，科學大道天府路以東變為地道！
天府路以東科學大道地道效果圖
一條路，長6.5公里，3次變更，投資30億。可見主管部門的重視。
S312、科學大道地道、連霍高速這是白沙北3條快速通道，東接開封、西接市區，是整個白沙對外聯繫的重要道路，都在今年有了確切的進展消息，不得不說白沙北形勢喜人吶！
而白沙北部交通路網的完善，顯然對整個白沙以及大鄭東意義重大。
02
大鄭東困局
目前白沙與市區的連通，主要靠南部的鄭開大道和綠博大道。
鄭開大道正常的工作日還行，一到周末，車多，紅綠燈多，開車的人知道非常痛苦；綠博大道又叫物流大道，路上大貨車很多，駕車通行的感覺也很不好。
這還只是現在，未來，交通形勢會更嚴峻。
白沙最早的一批樓盤集中在鄭開大道西南角：上東城、雅居樂國際花園、南熙府邸、吉地瀾花語，這些樓盤已經交房多年，除了亞新紫藤公館都已經成為二手房的天下。
東南角樓盤開發緊跟其後，永威森林花語、美景東望、融創象湖壹號、星聯灣等已經銷售一空，有的已經交房比如，融創象湖壹號。
這兩塊是白沙住宅聚集地，未來2-3年，白沙常駐人口將激增。
而且，隨著綠博文旅產業興起，象湖政企陸續入駐，城市向東的步伐越來快，人口導入很快就會有效果。
大鄭東，東西向的交通明顯有點跟不上了。
我見過很多想在白沙買房的人的感慨：
要是在鄭開大道修個快速路或者修條地鐵就好了，上班也方便了。
其實因為鄭開城際輕軌的存在，鄭開大道修快速路不太可能。
修地鐵也沒可能，因為地鐵8號線修在了綠博大道。
話說，地鐵為何會修在綠博大道？
因為這裡有六合CBD，是未來鄭東的辦公、商業中心，人流量大啊。
但想僅僅靠一條8號線支撐起整個白沙的交通，顯然太困難。
所以白沙北部快速交通不可或缺！
我們再來看整個白沙路網，會發現，白沙南東西向路網主要由綠博大道、中原大道、隴海快速路組成，無論是路網密度還是路網層級，都比白沙北部稍遜一籌。
南北對比下，南部依靠地鐵、普通城市主幹道路，北部依靠高速、快速路，很顯然，這是兩種全然不同的人群定位。
03
由南向北看白沙
那麼白沙，南北定位到底有什麼不同呢？
由南到北，我們仔細看看白沙的功能分區。
按照規劃，白沙從南到北，依次是六合CBD，象湖省級行政文化服務中心，中原科學谷，國際高等教育合作辦學示範區，黃河國家公園沿黃國際旅遊度假區。
六合CBD會聚集大量商務人流，這是片區人流量最密集的地方。將來，六合CBD建成後，鄭開大道以南的住宅是最早受益的，目前六合CBD規劃敲定，即將開建。
象湖區域是全省的行政中心，已經有省公安廳等行政單位陸續入駐，除此之外還有一些專業學校和醫院比如阜外華中心血管病醫院等，未來來這裡辦事的人也會非常多。
再往北是中原科學谷和國際高等教育合作辦學示範區。
今年年初，白沙科學谷獲1500億元投資。
這條新聞像一顆投向平湖的石子，將人們搞得心旌蕩漾，沉寂許久的白沙因此而再次成功引起關注。
科學谷占地約20.25平方公里，未來預計有上千家高技術企業，4萬名科技人才入駐。而國際高等教育辦學區為其提供後援支撐，在這裡形成教育、科研的優質循環。
科學谷效果圖效果圖
再往北是黃河國家公園沿黃旅遊度假區，規劃的有觀光農業、黃河文化博物館、風情小鎮等。
該區域以環境保護為主，住宅極少。但從人類居住的角度來看，顯然這裡最宜居。
所以看了上面的功能分區，能發現什麼嗎？
1，由南向北，城市格局越來越大，承載力越來越重。
六合是更美的城市介面，象湖是更高的服務水準，科學谷是更新的產業布局，科研產業是未來的希望。
白沙由南向北，格局越來越大。
2，由南向北，城市環境越來越寧靜。
商務、政務、研學、度假，城市分工明確，形成閉環的生活場景。
顯然，這是一條由喧囂到寧靜的軸線。
3，由南向北，城市建設方式越來越高端。
白沙南部，先建住宅，後建配套，六合CBD放最後。
白沙北部，先建配套，再建住宅，先建象湖，科學谷，再建少量住宅。
這兩種不同的城市建設方式，前者更偏向於傳統的城市發展模式，後者更偏向於現代都市發展模式。
4，由南向北，產品形態越來越高端，越來越宜居。
南邊是剛需高層（格林上東、東潤城、匯泉東悅城等），慢慢到北邊是洋房、小高層（永威森林花語、融創象湖壹號、美景東望等），再到連霍以北是洋房和疊院（碧桂園生態城），這條產品線很清晰。
生活向北，趨勢漸顯！
04
最宜居的維度
上文說越向北越宜居，其實拋開城市功能分區不講，大家都知道，這是因為有黃河，有濕地。
黃河附近是豪宅喜歡的維度，無論是惠濟區的老式豪宅還是雁鳴湖豪宅皆是如此。
而萬三路連霍北地處豪宅維度，相比惠濟區豪宅，不用困於鬧市，相比雁鳴湖，這裡距離市區更近，交通更便利。
這裡由於一直保護得很好，住宅項目很少。除了昌建的水鎮，目前只有超級大盤碧桂園生態城。
碧桂園生態城位於連霍高速與萬三路（新107）交叉口。
交通示意圖
想看得更全面一些，是下面這樣的
碧桂園生態城向南2公里就是連霍萬三高速入口，這個高速路口幾乎能稱得上是碧桂園生態城「專屬」的高速口，將來開車向南上連霍高速去高鐵站、CBD甚至比老城區更方便。
碧桂園生態城交通示意圖
碧桂園生態城以洋房和疊院為主，還規劃了多所學校、社區商業中心、購物中心等，占地約1700多畝，主打生態，自成一城。
碧桂園生態城整體規劃圖
碧桂園生態城規劃建築面積約120-143㎡花園疊拼和電梯洋房。 戶型設計和產品形態，都很純粹，是真正的改善區域、改善產品。
碧桂園生態城首期定位高端，容積率1.2。這是什麼概念呢？
融創中原壹號院容積率1.5，永威上和院容積率1.67。北龍湖豪宅容積率都在1.5上下，而他們的單價少則四五萬，多則上十萬。
碧桂園生態城西邊的鴻園，是鄭州公認的生態大盤，容積率在1.29，但是他的售價區間也是兩三萬。
碧桂園生態城南邊，白沙南部樓盤也有墅院，洋房類產品，以永威森林花園為例，容積率2.45，目前僅剩的墅院產品總價500-700萬，單價也是兩三萬。
碧桂園生態城容積率只有1.2，這個容積率是真正的宜居指標，那麼他的將會售價多少呢？
首期肯定會有驚喜，大家可以期待下。
目前碧桂園生態城城市展廳已經開放，8月10日，展示區和樣板間也將開放，這是碧桂園集團優秀示範區，感興趣的可以去實地了解。
「一心兩翼」是鄭州一直以來的城市發展思路，「城市向東」是早已應驗的城市發展方向。
代表河南省最高行政中心的省政府向東、代表鄭州新一代商務中心的六合CBD向東、代表河南最大手筆科研中心的科學谷向東，這就是最好的佐證。大鄭東正在成為助力中原經濟發展龍頭區域！
目前，北龍湖建設已近尾聲，東廣場已經如火如荼，白沙南土地也已經開發殆盡，看似廣袤的大鄭東其實早已經沒有那麼多土地了。
白沙北顯然已經成為鄭東新區最後一塊可供開發的用地，這是一塊極具前瞻性的政策預留地！
象湖誕生於此、科學谷誕生於此，將來鄭東最宜居的富人區也將誕生於此，大鄭東最後的點睛之筆將在白沙北部寫就！
碧桂園生態城的入市和白沙北路網的火速開建，只是一切開始的一個信號。未來交通落位，產業引進，區域成熟後，大鄭東將成為名副其實的中原經濟新引擎！
與此同時，大鄭東的城市格局分化也會越來越明顯：白沙南成為熱鬧生活區，但白沙北正成為宜居富人區，拭目以待吧。