作者丨雨禾 編輯丨李江濤
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
隨著房地產市場由增轉存，商辦領域即將面對的最大問題就是供需失衡，如何能在市場由「賣方市場」轉向「買方市場」時還能保證自己的競爭優勢和活力成為各家商辦企業十分關心的話題。
當「資管」的概念走進商辦，當城市更新撞上大數據，商辦的未來十年或許有更多值得期待的可能性。
在2019第四屆不動產資產管理大會新辦公分論壇上，來自商辦領域的七位大咖分享了各自對商辦前景、資管運營方面的見解和感悟，其中不乏妙語金句，值得同行學習借鑑。
左一：匠人科技聯合創始人徐毅
左二：創富港董事長/創始人薛春
左三：辦伴創始合伙人兼北方區CEO丁士洋
左四：創聯工場創始人馮希祥
右四：優客工場集團高級副總裁蔣凌廣
右三：中海OFFICEZIP全國招運總監李雪瑞
右二：坤鼎集團北京區域總經理李敏
右一：零秒創新空間負責人張嘉佩
問題：面對供需失衡對商辦市場帶來的中長期衝擊，作為空間的運營者，應該如何渡過這道難關？
創富港董事長、創始人薛春：創富港一直走得是務實低調的發展路線，且從一開始就十分注重精細化運作，我們自己的理念是把每一個細節做到極致。作為一家眾創空間必須要保證事事做到精準，保障利潤。
在2008年金融危機爆發時，創富港剛剛成立。短期的市場衝擊，反而會因為違約金帶來更多的利潤，但從長期來看，經濟增速放緩，地產市場由增轉存，會有大量的空置樓盤入市，這對眾創空間的經營者而言是一把「雙刃劍」。
在市場環境不好時，拿樓的成本會降低，也會看到在經營上的更多機會。此時，經營能力就是降低風險的根本保障。創富港的理念是高效率、低成本，用極高的效率和極低的成本實現經營。這樣的發展邏輯一般不會被市場的變化所左右。
辦伴創始合伙人兼北方區CEO丁士洋：辦伴團隊有兩大特色，一是設計師居多，做產品和設計方面經驗豐富；二是在智能化與科技結合方面走得比較深入。目前辦伴所從事業務的基本是存量資產的再開發，即當下比較熱門的城市更新或存量資產盤活。
對於地產市場而言，當市場需求量大的時候，買房子就是買理財，此時，空間內的內容往往被忽視。而隨著供求關係發生變化，存量資產空置率逐年升高，內容價值凸顯，這時才能真正體現運營的價值。
要凸顯空間內容，一方面是從空間的包裝和裝修風格上入手；而另一方面就是體現智能化驅動和服務配套。
目前，我國的商辦物業還處於基礎階段，服務意識還相對薄弱。但這也正是做運營的黃金時期。
創聯工場創始人馮希祥：創聯工場目前一直在做一線城市的工場空間，2008年5月，創聯工場運營了第一個空間。當年的金融危機反而給我們帶來了發展機遇，實現了快速增長。
發展到今天，需求放緩、需求升級的產業變革出現在地產行業，這是每個產業發展中都會經歷的必然階段，這也是行業運營方向由粗放式向精細化轉變的良好契機。精細化運營也是將來新辦公發展的必然趨勢。
現在市場上做得比較好的新辦公空間基本上都有打磨比較完備的運營系統。在商辦領域做精細化運營是抵禦經濟寒流的一項利器。
優客工場集團高級副總裁蔣凌廣：目前的新辦公行業整體比較「冷」。優客工場已經布局了44個城市，運營著200多個空間。從2015年發展至今，可以明顯感受到新辦公行業的顯著變化。
以工位出租為例，市場對工位出租已經由陌生、排斥發展向了接受、認可，運營方也從最初的核算摸索到現在十分明確的每工位6-8平方米，這是精細化運作最接地氣的表現之一。
雖然已經發展了5年，但聯合辦公行業的總市值跟地產商仍存在巨大差距，可以說，聯合辦公仍處於非常初級的階段。
在未來市場供大於需的環境下，機遇一定是與挑戰並存的，這個時候，什麼才是可以輔助商辦行業繼續前行的重要因素，是非常值得同行間探討的問題。
中海OFFICEZIP全國招運總監李雪瑞：中海OFFICEZIP屬於傳統地產行業里的一個創新團隊。2016年團隊成立之初，OFFICEZIP就表示沒有想過取代寫字樓，而是要與傳統寫字樓形成一個生態價值樹。目前，我們已經運營了500萬平的商辦空間，使聯合辦公空間、精裝、定製與傳統寫字樓、周邊的餐飲、健身等形成了一個生態共同體。
當房地產市場供需失衡到來，未來一段時間，我們應該以過冬的心態看「春天」。在戰術上要側重客戶需求、增加服務功能、鎖定特殊客群。市場上很多產品的出現其實是需求助推的結果，例如，現在一些中大型規模的公司會將類似行政部、財務部門放在獨立辦公室，而把銷售部門、創新團隊放在聯合辦公，這個層次的需求就是用戶激發出來的。
同時，我們在空間內還增設了咖啡廳、餐飲、健身房、會議中心等業態，在有限的空間裡提升坪效。精準定位也必不可少，即便定位高端、不做市場主流也可以有穩定可觀的收益。
坤鼎集團北京區域總經理李敏：在內容打造上，我們更注重「收縮」。未來的空間打造和內容呈現或許會更聚焦產業、領域也更垂直、更下沉，如亦莊的醫療孵化器。更精準的定位和聚焦或許更能吸引穩定的客群，有利於產業整合和價值再造。
在2018年，我們的這種策略確實取得了不錯的成績，基本實現了100%的出租率，但是今年經濟下行狀況更甚，我們只能繼續「忍痛割愛」清退部分業務。
零秒創新空間負責人張嘉佩：零秒空間在聯合辦公領域屬於默默耕耘的低調務實派。作為京東方旗下的創新空間（京東方是全球知名顯示面板供應商），零秒在技術支持上有得天獨厚的優勢。
面對未來存量市場的長期矛盾，還要始終保持樂觀的態度。主要體現在兩點，一是在市場低點的情況下，可以以相對較低的成本及合作模式獲得優質資源，實現擴張；二是從運營端來看，市場已經普遍回歸理性，更關注盈利問題，但是如何做好盈利是現在乃至未來一段時間行業企業需要著重關注的。
需求錯配，是目前運營商應該著力解決的痛點，既要做出滿足中小企業的產品，也要做出為大型企業服務的解決方案。
每個運營商都要有自己的核心競爭力，零秒空間的定位是不僅要把傳統的聯合辦公業務做好，更多的還要依託京東方集團布局物聯網和大數據領域，為其做公共平台細分化的產業運營，為京東方做好更多地公共服務一站式空間解決方案。
經過現場多方討論得出了相對一致的觀點：精細化運營是新辦公面對供需失衡的主要解決策略。同時，伴隨著新辦公行業整體歸回理性，在運營模式上更加務實、專業，此時供需失衡的市場大環境反而會留給新辦公更多的機遇和轉機。未來十年是資管運營的黃金期，各企業只要充分發揮自身優勢，把握時機，均有可能決勝新十年。
（本文選自2019第四屆不動產資產管理大會新辦公分論壇圓桌對話嘉賓精彩言論）