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出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
為了避免同業競爭，華發股份又接下了控股股東的「大禮包」。
11月13日晚間，華發股份發布公告，公司控股股東華發集團下屬公司通過單一來源採購的形式，將珠海高新區裕華聚酯城市更新項目、華發沁園商業項目託管給公司。
華發股份稱，「華發集團將與本公司形成同業競爭的項目託管給本公司，既解決了同業競爭問題，亦為公司帶來合理的收益。」
搜狐財經梳理髮現，今年以來，華發股份已託管華發集團11個項目，整體回報約為7%,與其整體凈利潤率不相上下。
而在今年之前，華發股份託管華發集團項目的整體回報為5%，低於凈利潤率，被質疑「利益輸送」、拖累上市公司盈利能力。
調高託管費率
此番受託管理兩個房地產項目，並非華發股份首次獲得大股東「禮包」。
據了解，華發股份在2004年上市，是珠海國企華發集團房產開發板塊的承接者。截至今年9月末，華發集團持有華發股份28.49%。但在擁有主營房地產開發上市平台後，華發集團依然沒有完全放手地產業務，也由此形成同業競爭問題。
近幾年，為了解決同業競爭，華發集團除了將項目裝進上市公司，更多的將手中的項目工程、開發、銷售交給華發股份託管，也就是代建。
搜狐財經梳理公告發現，2018年至今，華發股份共7次披露關於受託管理關聯方項目的公告，其中受託管理項目最多的一次是在2020年7月。彼時，華發股份一次性受託控股股東華發集團17個土地及1個項目，被被業內稱為「天降大禮包」。
而在今年，華發股份已陸續託管華發集團11個項目。翻閱公告發現，託管內容主要為三方面：註冊商標許可使用、工程全流程管理及營銷管理。
但項目所有權仍留在華發集團手中。換言之，華發集團將股權之外、所有耗費精力的事情全部「包」給了華發股份。
那麼，作為「包工頭」的華發股份，可以從中賺多少錢？
以最新公告為例，華發股份若託管珠海高新區裕華聚酯城市更新項目，可收取的商標使用費為實際銷售回款金額的0.4%；工程全流程管理費以項目實際建設總投資作為計算基數，實行階梯式費率，費率為5%-6%之間。
至於營銷管理費，對使用營銷渠道成交的銷售物業，華發股份可收取對應實際銷售回款金額的1.8%。
整體來看，華發股份承包一個項目的收入大約為項目銷售回款（假設銷售回款率100%）的7%。可作為對比的是，今年前三季度，華發股份凈利潤率為6.59%，2022年為7.98%。
也就是說，華發股份託管華發集團項目的回報，與其花費同等人力、精力、時間做出的項目利潤相當，大機率是不賺不賠。
而該不賺不賠的結果，離不開華發集團提高託管費率。搜狐財經梳理髮現，在今年以前，華發股份託管華發集團項目的整體回報為5%。其中，工程全流程管理費是以項目銷售回款2%左右收費。對比來看，今年該管理費改為建設投資為基數，至少為5%，提高了3個百分點。
若按照此前5%回報來看，低於華發股份整體凈利潤率，被質疑「利益輸送」、拖累上市公司利潤。此番華發集團提高託管費，可以看做是讓利上市公司。
畢竟上市公司華發股份沖規模多年，卻未逃出「增收不增利」的怪圈。財報顯示，其中，今年第三季度，華發股份錄得營收158億元，同比增長95.3%；但歸母凈利潤2.8億元，較去年同期下滑了0.5%。
財通證券認為，「毛利率下行，以及少數股東損益占凈利潤比重的23.9%提升5.4個百分點至29.3%，使得歸母凈利潤增速低於營收增速。」
華發集團「托底」51億定增
身處地產行業調整期，華發集團除了讓利行為，還在融資方面「托底」上市公司。
11月3日，華發股份發布公告稱，已完成A股定增計劃，募集資金共計50.52億元。
不過，華發股份的這次定增並不順利。早在去年12月，華發股份內部就披露了非公開發行股票預案，預計發行數量不超過6.35億股，擬募集資金不超過60億元。該方案直到今年9月才收到中國證監會的批覆。
歷時10個月拿到批覆後，華發股份還出現首輪申購不足的情況。據披露，10月11日，華發股份曾向91名投資者發出了《認購邀請書》及附件材料。
但該申購結束後，投資者認購資金未達到本次發行擬募集資金總額、認購股數也未達到擬發行股數，且有效認購家數不足35家。對此，華發股份及其主承銷商還啟動了追加認購程序。
最終，華發股份此次定增發行價格為8.07元/股，發行股份數量為6.35億股，認購總金額為51.24億元，包括控股股東華發集團在內的17名對象獲得配售。
而在這次定增中，華發集團的認購金額為14.6億元，占總認購金額的28.49%，占總認購金額的28.49%。可對比的是，此前招商蛇口完成85億元定增，其控股股東招商局集團最終參與認購金額約16億元，占募資總額的18.79%。
從首輪認購不足，到華發集團「托底」認購近三成，可以看出當前行業大環境下，即便是背景強大的國資房企，融資亦十分艱難，更何況民營房企。
即便艱難，華發股份還是「咬牙」完成了定增。定增好處也顯而易見，既能補充流動資金，還可以進一步改善華發股份的財務結構。信達證券認為，定增完成後公司現金短債比提升0.18倍，凈負債率下降6.59個百分點，剔除預售款資產負債率下降0.9百分點。
值得一提的是，11月13日，華發股份還發布公告稱，控股子公司擬以現金方式收購華發集團持有的珠海海潤45%股權。對此，華發股份將向華發集團支付20.01億元。
除了「托底」定增，華發集團還在今年9月末發布增持計劃，截至10月17日已增2121萬股，占華發股份總股本的1.002%。
信達證券指出，「在當前行業信用仍然不穩定的背景下，大股東積極增持公司股份，彰顯對於公司長期發展的信心，公司國資背景得以強化，未來有望在項目資源等方面持續得到控股股東的強力支持。」
儘管目前地產行業依然秋風蕭瑟，但國資背景的大股東支持上市公司的情形並不少見。前不久，萬科遭遇「股債雙殺」，其國資股東站到台前，鮮明地表示：「萬科不是一個人在戰鬥！萬科背後是深鐵，深鐵背後是國資委。深鐵工具箱將全力支持萬科！」