德房海外地產
馬尼拉是菲律賓第一大城市,也是世界上文化最多元化城市之一。今天,讓我們重新感受認識一下和大家腦海中不一樣的馬尼拉,感受一下「亞洲紐約」高速發展背景下的城市魅力,並藉此讓大家對馬尼拉房產投資有一個初步的認識!
馬尼拉發展如何?
大部分人,在沒有深入了解東南亞一些國家之前,都曾經有過這樣的印象(或者媒體宣傳影響下的偏見):亂、窮,黃、賭、毒……。也正是因為預期不高,到馬尼拉實地考察一圈之後,視覺和心理上的衝擊是超乎想像的。這個城市中產階級的數量,以及他們的消費力,遠遠超過我們的想像。
看一座城市的房地產市場有沒有潛力,不如看看現在買得起房以及未來買得起房的人群有多少,他們的消費力如何,而不是關注現在還需要解決溫飽問題的人群能不能買得起房,因為這部分人群的住房需求不是靠市場來解決,而是靠政府的福利政策來解決的。
如果走到馬尼拉的三大CBD區域,也就是Makati、BGC和Ortigas,兩邊的場景和內一二線城市沒什麼區別,但路邊行人的國際化程度卻更高一些。
2017年大馬尼拉地區人均GDP為24.4萬比索,換算成人民幣大約是3.2萬,和中國現在四線城市的人均GDP類似。類比北京的話,則相當於2003年北京的人均GDP。
Mall of Asia商場平價超市裡一件短袖促銷價約52元人民幣
大馬尼拉地區人口超過兩千萬,占全國人口的20%,這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭。馬尼拉的GDP占菲律賓全國的比例接近40%。它是東南亞最大的一座城市,這個人口規模即便是放在中國,也僅有北京和上海可以相比。但馬尼拉的面積僅638平方公里,只有上海的十分之一,所以它的交通擁堵、人口密度,都是大多數中國城市無法感受的。
周五晚上Ortigas市區一個小廣場裡坐滿了來聚會的年輕人
由於此前被西班牙殖民三百多年,後來又在美國的殖民統治下接近半個世紀,所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設會受到西班牙的影響,菲律賓本地人的姓名,還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。而法律體系和政治體制又和美國接近,實行英美法系,所以菲律賓對私有產權的保護也比較完善,大部分土地為個人所有,享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美,又喜歡認準大品牌,有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋,買房子也一樣。以Ayala、Megaworld等大開發商為首的房子,哪怕賣的比周邊項目貴,當地中產家庭也會搶購。
如果對一個國家或者城市感興趣,最好的辦法還是親自去一趟,感受一下當地生活和經濟形態,才是消除偏見最好的方式。要不然,是沒有辦法把資產放心地交到這個國家的。
馬尼拉的樓市發生了哪些重大變化?
馬尼拉房地產市場和前幾年相比,無論是在價格還是在操作模式,以及開發商市場推廣的方式,都發生了很大的變化。馬尼拉樓市的特殊性,決定了如果我們依然用投資國內房地產,或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉,是不太容易挑到好的項目的。
(1)中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑,中國人這些年到處買房子,到哪裡不都是最大買家麼?還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目,這邊房子庫存消耗非常快,問及都有哪些外國人過來買,回答都比較一致:中國人居多,其次是新加坡、日本、韓國的。
而偏北部區域的Ortigas、奎松、曼達盧永的項目,售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完,因為本地人購買的份額早就超過了60%,而來買的外國人,國籍也比較多樣化,比如來自新加坡、韓國或者中國香港的,還有英國、美國的買家
不同區域、不同開發商的項目,銷售的反應差別那麼大。其實總結下來可以發現幾個規律:
第一,目前馬尼拉樓市的外國買家裡,中國內地還沒有成為主流買家,這一點和柬埔寨、越南、泰國是不一樣的,中國內地買家進場馬尼拉的速度,是晚於香港、台灣,以及新加坡、韓國、日本的,但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二,不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力,否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況,尤其是一些社區型住宅。
(2)依然是一個賣方市場
賣方市場,指的是馬尼拉還是一個賣家占有主動權的市場。馬尼拉各個片區里位置較好的地塊基本都已經被幾個大的開發商圈地了,並提前五年預售。
如果直接和開發商去談折扣,其實難度非常大。你買一套和買十套,價格都一樣,並不會多買就有折扣。因為這些開發商不愁客源,並不需要藉助各種優惠政策來吸引顧客,也完全有底氣賣出去。有些項目甚至和國內樓市火爆的時候一樣,買房要搖號,買五套以上還要寫申請,不過這種大客戶並沒有優先選房權,而是還被排到最後一批選房。
另外,因為外國人在菲律賓買房有40%的份額限制,有些高端項目為了促使整個社區的多樣化,也為了避免過度炒房的情況,在外國人40%的份額內,還設置了國籍限制,確保不會存在外國人份額被同一個國家的買家包攬的情況。
所以目前馬尼拉的情況是,一些受本地買家歡迎的知名開發商,非常淡定地在賣房,甚至是把「房住不炒」貫徹得最徹底的一批開發商。
(3)政府和開發商的重心轉移
除了前面提到的一些比較聚焦的小變化之外,另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢,也是作為投資者需要密切關注的話題,就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃,還是開發商新的房產項目,都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。過去的兩個重要的CBD區域,Makati和BGC,由於土地資源有限,目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊,而且本身區域面積有限,可以容納的人口和資源也是有限的。所以現在開發商是在往這個兩個CBD的北部區域發展。
而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展,也在大建特建計劃中,在北部區域增添了很多基礎設施。
大建特建計劃在馬尼拉規劃的輕軌、地鐵和鐵路網
政府和開發商的錢都正在往哪裡跑?
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈,可以很明顯地發現,馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力,有幾個簡單粗暴的方法:
一看哪裡人多,這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊,儘量不碰看不懂的區域。
二看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地,這既代表了政府的規劃方向,也代表了開發商重金支持的地塊。
馬尼拉部分城市沙盤圖
大馬尼拉一共由17個市鎮組成,不過人口比較集中的就屬中心那七八個區域,所以政府的各項資源分配也主要集中在這些地方。
但從人口分布來看,密度比較高的幾個區域,各自功能劃分也很清晰了。
(1)Ortigas Center,馬尼拉第三大CBD,位於整個大馬尼拉的正中心,絕佳的地理位置使得Ortigas成了目前幾大開發商爭搶的地塊。
(2)BGC,馬尼拉的第二大CBD,集中了大量的外企總部和BPO大樓,是外國人最多的一個區域。目前還在預售的新樓盤非常非常少,單價在4-5萬人民幣/平之間。
(3)馬卡蒂(Makati),馬尼拉的老CBD,目前基本無新盤在售,也沒有地塊做大型的開發項目。
(4)奎松市(Quezon), 馬尼拉人口密度最大的一個市,也是富人比較多的一個區。未來南部鐵路、地鐵、輕軌三線交匯的地方。除了Ortigas外,奎松市就是新項目最多的一個地塊了。
(5)馬拉提(Malate),也就是馬尼拉的老城區,各類大使館、歷史古蹟所在地,是馬尼拉四五十年前的市中心,本地人集中。
(6)帕賽市(Pasay),四大賭場所在地區,有Mall of Asia和遊樂園,是最近政府開發的以娛樂功能為主的區域。這裡外國人居多,較少本地人居住。
馬尼拉城市重點發展區域
在馬卡蒂和BGC這兩大CBD無地開發,地價飆漲的狀況下,開發商把目光投向未來政府的重點關注對象——處在南北必經之路上的Ortigas 和奎松市。最近兩年,菲律賓前五大開發商在這兩個地區瘋狂圈地開賣,既是開發商真金白銀的投資,也有政府引導的原因。
為什麼開發商都在爭搶這兩個地塊?
地價便宜、人口集中、重要交通要道,這就是最重要的原因。
Ortigas由於地處大馬尼拉的中心,往北可至奎松,往南可至馬卡蒂和BGC,不怎麼堵車的情況下30分鐘可到馬卡蒂,交通很方便。再加上這裡房價便宜,單價大約在2.5萬-3.5萬人民幣之間,相比馬卡蒂和BGC均價3.5-5萬人民幣的房價,還是友好很多。
另外,Ortigas是馬尼拉三大CBD中現代化最強的一個區域,人口密集、BPO業務聚集、跨國公司聚集、高級白領眾多,很多大企業都將總部設在了這裡,比如:
•亞洲開發銀行
• 滙豐銀行菲律賓總部
• 菲律賓最大銀行BDO總部
• 菲律賓證券交易所
• 香格里拉酒店
• 菲律賓最大快餐品牌Jollibee
• 亞洲最大啤酒商之一San Miguel 總部
Ortigas加上奎松,聚集了馬尼拉最多的富人別墅區,光是Valle Verde就有6個別墅群(Valle Verde 1-6)分布在這兩個區域。
這些中高收入的家庭怎麼去Ortigas中心的CBD,或者去馬卡蒂和BGC上班?開車走C5大道(下圖紅色線條那條高速公路)。馬尼拉輕軌地鐵線路還不完善,目前已通車的是3條輕軌(其中一條在整修),人巨多。所以大部分家庭都是開車上下班。C5大道就成了開車通勤的交通要道,因為這條大道穿過整個奎松市和Ortigas,一直延伸到BGC,最終目的地是機場。
C5大道沿線,就是現在各大開發商爭搶的寶地。沿途包括Ayala,Rockwell, Vistaland, Megaworld,SMDC,Robinson,DMCI等知名開發商紛紛入駐。而奎松和Ortigas的地價房價相比BGC來說,還是一個價值窪地。
紅色高速公路C5大道貫穿馬尼拉南北
讓奎松在最近一年成為開發商眼中的新寶藏,除了C5大道的經過,還有幾個原因。
(1) 今年2月開工的馬尼拉第一條地鐵線將從奎松發車,日本是援建方,預計2025年開通,並會與現有的輕軌2號線在奎松交匯。
(2) 已有的輕軌2號線和3號線交匯點也在奎松。
(3) 今年2月開工的南北通勤鐵路,全長150公里,從奎松北部的克拉克新城穿過奎松,延伸到機場南部,預計2025年開通。
(4) 馬尼拉正在規劃第二個機場(第一個機場在南邊),非常有可能建在北邊,也就是奎松市附近。
見識過馬尼拉的「堵」之後,就會明白輕軌、地鐵和高速公路的開通,對於交通出行意味著什麼。通車之後,不僅能將CBD附近的一部分人群疏散到奎松,也能吸引很大一批外省進入馬尼拉工作的年輕人。這一部分人,將給奎松和Ortigas帶來龐大的住房需求。只要有龐大的住房需求,房價就不會垮。
大建特建計劃
馬尼拉正在修建的第一條地鐵線路
2022年馬尼拉地鐵一期會通車,到2025年南北鐵路和地鐵線會全線開通,從開建到通車這兩三年時間,就是留給馬尼拉樓市的新機會。
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