11月1日起，房貸定價規則迎來新變化。10月31日，包括工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等國有六大行發布公告，將從11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制以後，人民銀行將不再統一調整存量房貸利率。
大部分存量房貸客戶都不用申請調整加點值
根據公告，對於以浮動利率，也就是貸款市場報價利率（LPR）加減點報價的存量個人房貸，當它的利率加點值高於全國新發放個人房貸利率平均加點值30個基點時，借款人可以向銀行申請調整房貸利率LPR加點值，調整後的加點為全國新發放個人房貸利率平均加點值加30個基點。
全國新發放個人房貸利率平均加點值如何界定？多家銀行公告顯示，該平均加點值為人民銀行最新發布的全國新發放個人房貸加權平均利率減去對應季度五年期以上LPR均值。如果所在地區有個人房貸利率政策下限，則最終加點值不能低於所在城市房貸利率加點政策下限。
如何判斷存量房貸利率加點值是否能夠調整？有銀行公告中表示，存量房貸利率常態化調整是加點值之間的比較和下調。可以將貸款的LPR加點值與全國新發放房貸利率平均加點值+30BP進行比較，如果貸款的LPR加點值高，則可申請將貸款加點值下調至全國新發放房貸利率平均加點值+30BP。
例如，貸款利率為LPR-20BP，人行31日最新公布的全國新發放房貸利率為3.33%，考慮到對應季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國新發放房貸利率平均加點值為-52BP(3.33%-3.85%)。全國新發放房貸利率平均加點值+30BP為-22BP（-52BP+30BP），貸款加點值為-20BP，高於-22BP，則可申請下調至-22BP，下調後貸款利率為LPR-22BP。
值得留意的是，10月25日的全國統一批量調整中，絕大部分存量房貸客戶的利率加點值已降至-30基點，所以，目前大部分存量房貸客戶都不用申請調整加點值。
取消重定價日周期最短一年限制
目前LPR按月發布，新發放房貸以最近的LPR為準，但此前存量房貸的重定價周期都為一年，如果一年內LPR多次調整，存量房貸利率不能及時隨之調整，必須等滿一年才能變動，就會造成新老房貸利差過大。
今年9月，中國人民銀行發布完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告（《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》）。第三條要求「自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。」
31日，六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調整為三個月或六個月，當然還可以保持為一年。值得提醒的是，在整個還款周期里，房貸利率重定價周期只能調整一次。
據了解，除了國有銀行之外，其他商業銀行近期也將陸續發布公告，明確新的個人房貸利率定價機制。商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制以後，人民銀行將不再統一調整存量房貸利率。這意味著中國人民銀行一個月前發布的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求，即將正式落地。
常見問答——
問：我的房貸利率與全國新發放貸款利率差距較大時，可以申請調低利率，請問具體是怎麼調整？
答：2024年11月1日起，您的存量房貸利率加點值高於上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP時，您可通過銀行手機銀行或線下向貸款服務行申請調整利率加點值，調整後的加點值不低於上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP，且不低於調整時所在城市房貸利率加點下限（如有）。也就是說，您貸款的LPR加點值-全國新發放房貸利率平均加點值>30BP時，如您所在區域當前未設置房貸利率下限，您可申請將貸款的加點值下調至全國新發放房貸利率平均加點值+30BP。例如，您的貸款利率為LPR-20BP，人民銀行10月31日最新公布的全國新發放房貸利率為3.33%，考慮到上季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR算術平均值為3.85%，則全國新發放房貸利率（3.33%）對應加點值為-52BP，您的加點值（-20BP）較全國新發放房貸利率加點值（-52BP）高32BP，符合調整條件，如您所在區域當前未設置房貸利率下限，您可申請下調至-22BP（=-52BP+30BP），下調後您的貸款利率為LPR-22BP。同時提示您，銀行已於10月25日批量調整了存量房貸利率，大部分房貸利率調整至LPR-30BP，加點值（-30BP）較全國新發放房貸利率加點值（-52BP）高22BP，暫不符合調整條件，當前您無需提出申請。
問：上季度公布的5年期以上LPR平均值怎麼計算？
答：您可登錄人民銀行官網查詢各月的5年期以上LPR，並取該季度內3個月公布的5年期以上LPR進行算術平均（四捨五入至小數點後2位）。例如，某季度內3個月的5年期以上LPR分別為3.8%、3.8%、3.7%，則該季度公布的5年期以上LPR平均值為3.77%（=（3.8%+3.8%+3.7%）/3）。
問：從哪裡可以查詢人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸利率？
答：人民銀行會在1月、4月、7月、10月的月末公布上季度全國新發放住房貸款平均利率，您可登錄人民銀行官網進行查詢，並按Q1和Q2的規則測算您的貸款是否符合調整條件和調整後的利率值。
問：據說還可以申請調整貸款重定價周期，請問什麼時候可以申請？在哪裡申請？
答：銀行正在加快優化系統功能，將不晚於2024年11月15日開始受理重定價周期調整申請，屆時您可通過銀行手機銀行「貸款-房貸重定價周期調整」欄目申請調整重定價周期。
問：可以調整成按季度或半年進行重定價嗎？
答：可以。您可選擇按3個月、按6個月、按12個月這三種方式中的一種進行重定價。如您的重定價日是貸款發放日的，調整後重定價日為貸款發放日加重定價周期後相對應的日期。舉個例子，如您的重定價日是3月15日，重定價周期調整為3個月後，您的重定價日將調整為3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。如您的重定價日是每年1月1日的，重定價周期調整為6個月的，重定價日為每年1月1日和7月1日；重定價周期調整為3個月的，重定價日為每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。
問：我可以多次調整重定價周期嗎？
答：不可以。特別提醒您，每筆房貸在貸款結清前僅有一次調整重定價周期的機會，不得進行多次調整。
問：重定價周期是越短越合適嗎？我應該怎麼選？
答：重定價周期不一定越短越合適，在貸款利率下行周期內，重定價周期越短您可更快執行新調低的LPR；反之，在貸款利率上行周期內，重定價周期越短您將更快執行新調高的LPR。因貸款結清前，只能有一次調整重定價周期的機會，調整後無法撤銷，所以建議您綜合考慮各種因素後慎重選擇。
問：我的貸款是固定利率，可以調整利率加點值或重定價周期嗎？
答：可以。按照相關政策和要求，對於固定或基準利率的存量房貸，您需先向我行申請轉成浮動利率，以最近一個月LPR轉換為加點形式，加點值等於原合同利率水平與最近一個月相應期限LPR的差值，然後再按照現行規則進行利率加點值或重定價周期的調整。
文｜記者 戴曼曼