出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行，會議強調要更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等「三大工程」建設，構建房地產發展新模式。
在此之前，「新房改方案」正在房地產行業掀起一陣颶風。
有媒體近期報道，8月25日國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文，以下簡稱「14號文」），近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。
「14號文」明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮；
二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。
當中，還提及兩個關鍵信息：一是保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易；二是保障房將按保本微利原則配售。
由於該文件明確提出「用改革創新的辦法，在大城市規劃建設保障性住房」，保障性住房地位提升空前，商品房市場和保障房市場定位明確，被稱為「新房改方案」。
目前，市場對從「14號文」的解讀，更多是 「新房改方案」要拋棄香港模式，開始對標新加坡「組屋+私人住宅」模式，也就是商品房歸商品房，保障房歸保障房，住房市場無形中被劃分為「保障房+商品房」雙軌制。
簡而言之，剛需對保障房，改善對商品房。
保障房組成：
保租房是主力，公租房、共產房占比低
自2021年國務院發布《關於加快發展保障性租賃住房的意見》, 首次從國家層面明確我國住房保障體系的頂層設計至今，以公租房、保障性租賃住房（簡稱「保租房」）、共有產權住房（簡稱「共產房」）為主體的保障房體系漸趨完善。
當中，保租房和公租房是配租型保障房，以出租為主，共產房則為配售型保障房，各地也主要以這三類保障房形式發展。
從已公布的十四五計劃看，保租房會成為新增保障房供應的一大主力，公租房也有一定體量，共產房也在逐步壯大過程中。
「14號文」中指出，城區人口超過300萬的35個城市先行試點。實際在「新房改方案」下發前，多城已經在發展保障房，據搜狐財經不完全統計，「十四五「期間計劃發展保障房的城市至少超過52個。
當中，除了上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州等人口超過300萬的35城外，還有蚌埠、邯鄲、威海和嘉興等多個城市。
以蚌埠為例，其住建局於10月27日表示，已超額完成2023年住房保障工作目標，發展保租房5360套，完成目標的103.76%；「十四五」期間計劃新建公租房1000套，目前已新建700套。
35城十四五保障房計劃供應結構（萬套）
從目前人口超過300萬的35城保障房供應計劃來看，更多的是以籌建保租房為主，公租房和共產房占比較低。
華泰證券研報指出，「十四五」期間，全國40個重點城市計劃發展保租房670萬套，占新增住房供應總量的比重平均為26%。從35個大城市的「十四五」計劃來看，保租房占保障房供應計劃比例高達92%，是保障房供應的主力。
保租房缺口仍達400萬套：
方艙醫院改造後，也被「納保」出租
存量「納保」和新建「納保」，是保租房兩大供應渠道。
以9月27日北京公布的第七批保租房項目認定情況，其中7個項目是通過存量改建而來，多集中於朝陽區，其中有安貞泊寓項目、金盞七彩家園項目和萬科泊寓西直門項目等；上海辦公樓改建項目小新公寓，也被萬科申請為保租房。
尤其是金盞七彩家園，前身為北京朝陽區的方艙醫院，如今被改成青年旅社，在第七批中被認定為「保障性租賃住房」，開始對外出租，房租每月1200元。由於此前是方艙醫院，七彩家園出租以來頻頻獲得媒體的關注。
這是北京籌建保租房的一個縮影，不僅是北京，今年以來，各地保租房籌集建設進度在不斷加快。9 月 12 日，住房城鄉建設部表示，2023年全國籌集建設保租房204萬套（間）的任務目前已完成72%。
當中，上海前八個月已完成籌集建設保租房6.2萬套，完成年度目標任務的 83%；北京今年計劃籌建保租房8萬套，上半年已完成40652套。
9 月 12 日，北京公布2023 年保障房建設籌集計劃（第二批），計劃今年新建開工項目 37 個、房源 4.2 萬套，涉及租賃住房項目 29 個、房源 1.6 萬套（其中公租房 0.22 萬套，保租房1.42 萬套），產權住房項目 8 個、房源 2.6萬套（全部為安置房）。
此外，北京計劃今年籌集保租房 14 個、房源 0.4 萬套（其中存量房源轉化項目 0.15 萬套，非居住建築改建項目 0.25 萬套）。具體到區域，第二批新建計劃的公租房項目全部位於豐臺區和大興區，保租房超九成集中在昌平區、豐臺區、通州區、大興區和懷柔區。
自 2022 年 5 月發布首批《關於保障性租賃住房項目認定情況的公示》以來，截至 2023 年 9 月 27 日，北京籌集保租房項目為75個，可提供約 11.19 萬套房源。年內認定的保租房項目主要分布於豐臺區、大興區、朝陽區和房山區。
從全國看，各地近兩年來共已建設籌集保租房508萬套（間），完成投資超過 5200 億元，可解決近 1500 萬新市民、青年人的住房困難。按照「十四五」期間全國計劃籌建保租房約 900萬套目前估算，當前較目標仍有約400萬套缺口。
按住建部安排，未來將繼續鼓勵各地在產業園區或城市建設重點片區建設保租房，鼓勵在軌道交通站點周邊建設保租房，鼓勵利用閒置商業辦公樓等建設保租房，多措並舉擴大保租房供給。
長租公寓擴增量：
華潤有巢、萬科泊寓「納保」比例高
除此之外，長租公寓「納保」也是保租房一大來源。
自2021年7月保租房被納入公募REITs 試點後，為最終退出提供了一條通道，吸引了不少長租公寓運營商「納保」謀上市，正在助力保租房供給增量持續擴充。
尤其是華潤有巢REIT，去年12月作為第一隻市場化機構運營的保租房REITs上市後，實現了「投融建管退」閉環，證明了租賃住房行業的商業模式可行性。
目前，已上市的保租房REIT產品有四隻，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT和華潤有巢REIT。
此外，目前擬申報發行的保租房REITs達7隻，分別為上海城投控股保障房REIT、建行住房租賃REIT、青島房投REIT、上海臨港科技城REIT、北京昌平包租房REIT、天津濱海新區保障房REIT和南京軟體谷菁英公寓公募REIT。
例如，作為最早涉足住房租賃業務的銀行建設銀行，建信住房租賃基金去年11月收購部分閒置辦公樓，後續將把商辦物業改造為租賃住房，並申請納入北京市保障性租賃住房管理體系。
10月27日，建設銀行披露2023年三季報，建信住房租賃基金投資項目22個，投資規模57.64億元；支持住房租賃企業超1,600家、保障性租賃住房項目超650個。
三季報披露前，建設銀行附屬公司建信住房作為原始權益人，以其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目為底層資產，申報發行基礎設施公募REITs，目前已獲受理。
多家長租公寓運營商，也在紛紛投入「納保」陣營，如華潤有巢、萬科泊寓、招商伊敦、和旭輝瓴寓等，旗下項目「納保」比例已經不低。第三方數據顯示，截至去年三季度，安居瑾家納保比例為100%、星河控股集團為85%、大悅樂邑84%、頤和貝客70%、華潤有巢42%、萬科泊寓25%、城方公寓24%。
據ICCRA最新統計，截至2023年二季度末，全國已開業房間規模中約有22.4%已納入當地保租房，規模合計約19.2套，納保比例最高的為租賃式社區，已納保房間規模約占總規模的42%。
從企業端來看，已參與納保的企業數量共31家，占比超過五成，包括保利公寓、華潤有巢、萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓國際等租賃品牌，非國有企業品牌公寓也獲得進入保租房領域的門票，正紛紛納入保租房體系，如樂乎公寓在北京、廣州、武漢等城市布局保租房，魔方公寓則在「應納盡納」。
近兩年，保租房的大量入市是集中式長租公寓在總體租賃供應中占比不斷攀升的重要原因。據了解，為支持住房租賃發展，國家從2017年開始加大租賃用地供應，比如推出集體經營建設用地、R4用地、競自持用地、競配建用地，或者在存量土地（如倉儲用地等）上新建保租房。
如首創城發目前在北京的10個租賃項目中，預計可為3萬人提供租賃房源。其中有8個為保租房項目，且8個項目均為利用集體經營建設用地作為租賃項目。集中式租賃社區產品也加快了拓展速度，截至目前，首創和園在京房源已有13700套。
隨著租賃大社區項目的入市，極大的增加了保租房的供給量；但自2023年以來，多數省市租賃用地供給明顯減少，存量改造預計將成為保租房供應的主要渠道，如建信住房租賃基金併購改在辦公樓的模式。
共產房現狀：
有的 「封閉管理」，有的「期滿」可變商品房
保租房主要是滿足新市民、青年人的租房需求，而想要購買保障房，就目前而言，更多是指向共產房。
但是不同於商品房，保障房實施嚴格封閉管理，不得上市交易。
今年9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議在京召開，已經明確了這一點，並在下發的《指導意見》中規定，禁止違規將保障性住房變更為商品住房流入市場，工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閒置等。
據不完全統計，目前已有北京、上海、廣州、深圳、西安、成都、寧波、東莞、杭州等超30個城市發展共產房，多數城市明確劃定了購房者購房時持有的產權份額，普遍為不低於50%，少數城市要求不低於60%。
封閉管理規定下達前，市場上的共產房有兩種：一種是不能轉變成為商品房的，實施封閉管理，如北京的共產房，五年後可以轉讓個人所持份額，但不能回購政府份額；廣州共產房也不允許購買政府產權份額取得完全產權；深圳今年7月也規定，共有產權住房實行封閉流轉制度。
另一種是限售一定年限後變成普通商品房，時限多為取得不動產權證滿5年後或購房者簽訂買賣合同10年後。
如上海取得不動產權證滿5年後，便可購買政府產權份額；深圳可售人才房購買10年後,可以申請取得完全產權；寧波購房滿10年後，也可以購買政府產權份額；大連、無錫等地表示，購房者簽訂購房合同未滿5年即可購買剩餘產權份額。此外，杭州、南京等城市的共產房也可上市交易。
但自今年9月明確共產房封閉管理後，推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來執行。而此前的保障房，還是按照老辦法執行。
9 月4 日後，廣州、無錫、合肥、無錫等城市的地產新政中，均提到要強化住房保障，在以公租房、保租房為主的籌集建設的基礎上，加上了「規劃建設保障性住房」或「建立健全配售的保障性住房體系」等措辭。
華泰證券研報指出，從地方政府的表述中可以看出，在2021 年以來大力發展保租房、與公租房共同兜底保障作用的基礎之上，建設配售的保障房，即共產房或將成為接下來新的發力方向。
北京冷熱不均：
有項目「萬人搶」，有項目三年未售罄
但是共產房是否會受到工薪族的熱捧，從發展共產房年限較長的北京來看，整體呈冷熱不均狀態。
大興區由於是北京市唯一的集體經營性建設用地入市的改革試點區，使其具備共有產權房供地優勢，所以一直是共產房供應大戶，瀛海板塊聚集了多個共產房項目，如正商杏海苑、北投如郡、星光里等，均是熱銷項目，而且項目比鄰，已經連成了片。
去年上半年，中建星光里、北投如郡和房山長陽的首開熙悅麗博幾乎同時網申，提供房源套數分別為1095、1508、680套，網申人數均過萬，而且都是一次性售罄，排號靠後的申購者連選房機會都沒有。
嘗到甜頭的中建壹品和湖北文旅建發集團，今年年初又在大興瀛海拿地，將地塊建成星光里二期，目前已能申購，11月1日截止。據搜狐財經了解，星光里二期共計1332套房源，當前申購人數已過萬。此外，位於大興瀛海的另一個共產房項目大興發展·亦生悅，11月1日也啟動網申。
而位於門頭溝的京能·西山印，總房源共2252套，去年與星光里一期同期申購，到今年9月初已啟動了三次申購，第三次申購房源是整個社區剩餘的1458套，去年兩次申購去化率僅35%，並未呈現出熱銷狀態，除了體量較大之外，地段因素也不可或缺。
遭遇類似情形的還有房山區慧園，從2019年起經歷3次申購，但仍然有超一半的房源剩餘，今年改為面向全市，採取周期性銷售的方式配售；而北京共產房項目大都是面向本區戶籍、在本區工作的無房家庭，或面向城六區家庭配售。
此外，房山區金林嘉苑和大興黃村的興宏雅苑，也是3年未售罄，面臨不同程度 「遇冷」情況。截至10月17日，興宏雅苑三次搖號選房後，還剩餘65套二居室住房，也改為周期性銷售。
整體而言，北京共產房城區項目申請家庭眾多，嗷嗷待哺；而一些郊區偏遠項目則是棄選率較高，尤其是近兩年城六區再無共產房項目入市後，冷熱不均現象愈發明顯。
不僅是北京，深圳人才房也曾「遇冷」。
去年11月，深圳推出六折人才房政策，首批次6個項目共提供4422套房源，售價約為市場價的6折。可令人意外的是，這批人才房不僅沒有遭到瘋搶，最終僅有1930套房源被選定，超一半房源被放棄。
後來，深圳放寬人才房申購條件，人才房去化速度加快。據不完全統計，深圳今年已配售的17個可售型人才房項目，共供應11607套房源，其中10230套房源被選走，整體去化率達到88%，其中也不乏熱銷項目，如深業雲海灣花園被「萬人搶」。
今年7月初，深圳宣布取消「人才房」，不再安排建設安居型商品房和人才住房，新增了保租房、共產房等住房類型。
而且，北京共產房用地供應，近兩年在日漸減少，2022年更是零掛地。直到今年，才有了新地塊的供應，「新房改方案」之下是否會增加，搜狐財經將持續關注。