房貸利率調整不用再等一年！新機制明天正式落地

10月31日，農業銀行、中國銀行、建設銀行等多家商業銀行發布公告，將從明天（11月1日）起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。這也意味著中國人民銀行一個月前發布的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求，即將正式落地。

對於此前不少貸款人認為房貸利率重定價周期統一為一年，不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大等情況，商業銀行的公告明確取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。 貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調整為三個月或六個月，當然還可以保持為一年。 需要注意的是，在整個還款周期里，房貸利率重定價周期只能調整一次。

這也意味著，

如果貸款人認為未來貸款利率將下行，那麼將房貸利率重定價周期調整為三個月，就可能更早地享受到貸款市場報價利率（LPR）下調帶來的優惠；如果貸款人認為未來貸款利率將上漲，那麼將房貸利率重定價周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場報價利率（LPR）上漲就可能會更晚一些。

中國人民銀行發布的數據顯示，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%。此前，中國人民銀行發布完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告，促進商業銀行批量調整存量房貸利率，目前已基本完成。 2024年11月1日起，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。

根據商業銀行的公告， 對於以浮動利率，也就是貸款市場報價利率（LPR）加減點報價的存量個人房貸，當它的利率加點值高於全國新發放個人房貸利率平均加點值30個基點時，借款人可以向銀行申請調整房貸利率LPR加點值，調整後的加點為全國新發放個人房貸利率平均加點值加30個基點。全國新發放個人房貸利率平均加點值為人民銀行最新發布的全國新發放個人房貸加權平均利率減去對應季度五年期以上LPR均值。如果所在地區有個人房貸利率政策下限，則最終加點值不能低於所在城市房貸利率加點政策下限。

專家表示，未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。本輪批量調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大於30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低於3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。

據了解，其它商業銀行近期也將陸續發布公告，明確新的個人房貸利率定價機制。 商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制以後，人民銀行將不再統一調整存量房貸利率。