回顧上輪房價大周期，讓人感慨。
全國性的去庫存加上棚改紅利，整個市場情緒化失控。
該漲的地方漲，不該漲的地方也漲，有錢的買房，沒錢的也買房，不惜借高利貸對賭行情的炒房客，不在少數。
結果遇上詭譎多變的調控法令，這屆炒房客大都輸得連褲衩都不剩，不過永遠會有不死心的投機者，願意輪班站在高崗上，幻想著套利後的喜悅，下一輪還會看到他們的身影。
當下，庫存是去完了，但副作用同樣明顯，房價泡沫撐大了幾層，居民負債繃到了極限。當務之急只能進入居民收入提高階段。
為了讓房地產泡沫降下來，防範系統性金融風險，只能通過不斷提高居民的收入來對沖負債，與此同時，也起到了夯實房價，培養下一茬購買力的作用。
俗稱，培養韭菜。
所以在今年7月的第一天，政策就開始布局了，個人和企業馬上會迎來一大波紅包雨：
未來車輛購置稅按實付價計稅、ETC車輛通行優惠力度加大、不動產登記費降低、多地調整住房公積金上調繳存基數......
最重磅的大概是宣布釋放4萬億的流動性，涉及一億人次，算起來，整體影響效果堪比09年的四萬億。
本以為可以橫盤幾年的市場，但在這一波接一波的紅利刺激下，縮小了與下次起點的距離。至於下一輪何時到來，目前還沒有任何跡象可以表明。
01
北上廣深房價降溫
最近，今年6月的房價地圖火熱出爐，北上廣深這4個一線城市，新房價格環比上漲0.2%，看著不少，但是漲幅比上月回落0.1個百分點。
二手房環比持平，上月為上漲0.1%。具體來看：
北京：新房下降0.1%，二手房持平上海：新房上漲0.3%，二手房下降0.1%廣州：新房上漲0.3%，二手房持平深圳：新房上漲0.5%，二手房下降0.1%
02
24城二手房價格下降或持平
6月份，一二線城市二手房漲幅回落，三線城市漲幅微擴。
有24個城市二手房環比下降或持平，其中下降最大的是宜昌0.8%，三亞、青島、常德、鄭州、貴陽、武漢等均有所下降。
總的來說，6月份房價整體穩中有降。
6月份，洛陽領漲，新房環比上漲2.5%，西安、呼和浩特、大理漲幅也達到了1.7%、1.8%。但總體來看，6月份房價漲幅穩中有降。
31個二線城市新房環比上漲0.8%，漲幅連續三個月相同；二手房上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點。
35個三線城市新房環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手房上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。
一二三線城市新房和二手房同比漲幅均回落，房地產市場總體延續平穩運行的總基調。
結合房價、房地產投資、房地產銷售、開工面積、土地成交等，把這些房地產領域的指標綜合到一起來看，當前房地產市場運行總體比較平穩。
從下一階段來看，一方面城鎮化還在繼續推進，剛需和改善性的需求還是有的，這是一個支撐。
另一方面，「房住不炒」的理念越來越深入人心，其次，我們強調「因城施策」，強調城市政府主體責任，這兩方面的因素綜合在一起，下階段房地產市場穩地價、穩房價、穩預期是能做到的。在這樣的情況下，房地產投資不會出現大起大落。
03
深圳官方不再公布樓市均價
要看房價，請找國家統計局
從今年4月份開始，深圳市住建局已不再公布該市的房地產成交均價和成交總金額這兩項數據。
在深圳市房地產信息平台上，已經找不到與房價有關的信息。
不少人納悶，深圳「隱身」房價行情到底圖啥？
深圳市住建局是這麼說的：由於深圳市房地產市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，直接公示有關價格信息並不能很好反應市場真實情況。深圳參考其他兄弟城市的做法，在做好房地產預售項目「一房一價」價格公示的基礎上，不再公布匯總後的成交金額及均價信息，有關市場情況以國家統計局每月公布的房地產價格指數為準。
直白的講，深圳的考慮主要在於，均價並不能反映市場真實情況。
特別是深圳房價高價盤和低價盤呈現兩極分化態勢，均價特別容易受單個樓盤價格影響，因此不再是反映市場行情的科學指標。如果還以此為參考指標，很有可能影響判斷。
其實放假大漲這十年間很多城市平均工資沒怎麼漲，房價卻沒命的漲。以深圳為例，十年前，全家不吃不喝13年可以買到一套房，十年後全家不吃不喝得用36年多。
所以很多人說，現在的房價，家庭收入已經與房價嚴重偏離，整個樓市蘊藏著巨大的泡沫。
04
這些城市房價很難再漲了！
一個城市的房價是否透支嚴重，能否在下一輪周期到來跟上上漲步伐，首先要看其房價收入比是否合理，其次要配合人口凈流入和商業環境，做綜合考量。
如果一個城市房價收入比高，但是人口和商業環境優質，說明這個城市屬於合理範圍；
如果一個城市房價收入比高，但人口流入和商業環境差，說明這個城市的房價漲幅透支嚴重，很難跟著下一波行情；
如果房價收入比低，人口和商業優質，說明這個城市的房價有很大的潛力。
大家可以根據這個邏輯，自由組合三個條件。那我們基本可以判斷出每個城市所屬的情況。
例如像三亞、石家莊、溫州、保定這些城市，均屬於房價收入比高，人口流入差，商業環境差的城市，這種城市房價位居高位，很難承接下一波漲幅。
而像蘇州、武漢、東莞這些商業環境優質，人口凈流入強，房價收入比處於第二梯隊的城市，在未來依然就較強的增長動力。
在房價收入比中等的城市裡，重慶比較突出。人口達到3101.79萬，2018年還凈流入了15.88萬人，商業環境全國排名第四，這種城市雖然在上波房價增漲過一波，但是蘊藏的潛力巨大。現在重慶能維持當下1萬出頭的均價，全靠巨量供應對沖，但是未來核心區的房價依然值得關注。
之後是貴陽，房價收入比處於中偏下，但是這幾年發展速度卓越，商業環境指數較去年上升了38位，人口也不差，較去年增量8萬餘人，屬於新興發展城市，會緊隨下一波大潮。
而像鞍山、株洲、銀川、烏魯木齊、膠州、東營等「雙低」的城市，這類城市人口持續外流，商業環境全國墊底，自然房價收入比低。因為除了剛需自住外，房產沒有任何可投資屬性。這也是老百姓用腳投票的結果。
從一城一策開始，樓市分化已在路上，像過去那種一漲俱漲，一跌俱跌的樓市行情已經不復存在。
未來大機率，很多城市不會像上輪周期一樣跟風大漲，樓市混亂，價值良莠不齊。
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