時間行至8月，北京樓市變得微妙。上半年塵埃落定，成績與榮耀已翻篇，下半年剛開始，一切皆混沌。
上一波熱銷的項目在蓄勢等待下一次開盤，尚未取證的新項目在盡力爭奪話語權，為市場撕開縫隙，為產品留下印記。
幾乎所有消費者的關注焦點都落在了限競房市場。
一方面，自去年至今，近百塊限競房土地推出，以及占據住宅約60%的成交占比，讓所有客戶都熟悉並接納了這類產品，市場的培育期加快完成。
另一方面，從2019年上半年業績看，均價7萬/㎡以內的普宅成交，前20名中只有3個項目不是限競房，可見霸榜之強勢。限競房「爆款」頻出，客戶極力追捧。
不過，邁過年中之後，市場正面臨新的格局構建。我們會發現，一年前推出的項目已有不少接近清盤，甚至完全售罄。按業內說法，限競房1.0時代的典型項目和標杆產品已經落幕，即將湧起的一浪，是限競房2.0時代的開啟。
在限競房2.0大幕拉開之際，能夠預見的是新標準刷新，新項目上位，新產品顛覆。這對於業內，是樓市先前的力量；對於消費者，是又一次難得機會的降臨。
但對於大多數人而言，與去年完全不同的境況是，接下來的半年會遇到選擇困難症。
65個限競房項目在售，購房者與其說被幸福沖昏了頭，不如直面最迫切的問題——到底該如何做出選擇？
過去一年，限競房市場的表現和項目留下的營銷痕跡，對於我們搜尋規律和驗證方法，帶來啟示。如果消費者能通過業內參透的真相，去輔助自己的購房決策，相信下半年命中率會高得多。
關鍵時刻，『地產營銷人』總是扮演這樣的角色——把洞察分享於諸位，幫你做出專業級的產品篩選。下面，我們就限競房1.0時代留下的寶貴遺產，去搜尋2.0時代優質項目的共性。
1、五環法則，心理區位與軌道交通
五環，絕不只比四環多一環。這個環線標定的區位是購房心理的界限，也是限競房項目能否獲得熱銷的先行指標。
以上觀點不是臆測，而是歷經一年市場驗證得出的硬核結論。『地產營銷人』發現，但凡是五環內或者分布於五環沿線的限競房項目，不論東西南北，無一例外都獲得了較好業績。
客戶對地段認同度高，項目就成功了一半。因為價格是被政府限定的，那麼五環區位就特別容易映襯出性價比優勢。
值得一提的是，當「五環+地鐵」這種情況出現時，最理想的購房條件就出現了，碰到這種置業機會，請不要錯過。
2、潛力法則，動靜配套與升值空間
當地段原則標清之後，板塊屬性就變得重要起來。
注意，在這裡，「板塊」並不是一個靜態的概念，現狀成熟當然是好事，但動態成熟其實也並不妨礙，關鍵是要有發展潛力，要有明確前景，要讓人看到未來！
靜態的成熟可能反映在配套齊全，生活便利，但動態的走嚮往往與產業有關，與城市規劃的方向有關。二者兼具，當然完美無缺；兩者若不均衡，後者在則更加重要，因為與升值空間關係密切。
所以，五環法則疊加板塊屬性，往往是展現項目吸引力與跨區影響力的核心要素。有完整規劃、有重量級配套、有發展潛力的板塊，是達成自住需求之後，滿足潛藏投資訴求的信心支撐。
3、品質法則，懂你定律與疊代意識
所有熱銷項目都有一個好產品，但有好產品卻不一定熱銷，這就是房地產項目的殘酷性，「地」在裡面起到的作用實在太大。
但經過市場的洗禮，產品力的重要性越來越顯現。
在限競房1.0時代，從產品獲得兩個結論：一是必須要對市場敬畏，不要低估客戶，寧可用牛刀殺雞，也不能在產品上鬆懈。以高檔住宅理念去打造限競房的開發商，現在看都極其明智。
二是不要停止疊代，不要停止創新。限競房看似有各種指標約束，但一年來的事實證明，創新依然有較大空間。無論是90㎡小三居做出雙衛，還是三面寬朝南的網紅戶型，以懂你之誠意征服客戶，獲得業績回報是順其自然的。
所以，限競房2.0時代同樣呼喚精品、呼喚創新、呼喚匠心。誰做得好，誰能帶來驚艷，誰就有條件脫穎而出，成為下半年爆款項目！
說到這裡，頗為期待，下半年北京限競房到底有哪些項目可以作為第一輪關注重點？
8月14日下午，由雲謀傳播、攸克地產、豪宅1號、買房大家幫聯合主辦的「2019下半年京城樓市四大名旦」項目推薦活動正式啟幕。
『地產營銷人』有幸參與前期策劃，與專業地產媒體一起篩選出分布於東西南北四個代表性新盤。
那麼，這次優選的標準，基於三個前提：首先是2019下半年純新首次開盤項目；其次為品牌開發商出品，且此前限競房均有成功作品；最後推薦項目要代表當下北京限競房一線品質。
在活動現場，正式揭幕的「四大名旦」是：城市之光·東望、禧悅學府、江山風華、萬橡悅府。簡化成非常容易記憶的一句口號：東望西府、南華北悅，聽起來相當霸氣。
東部的城市之光·東望，位於北京城市副中心的台湖板塊，之前『地產營銷人』曾撰文《全北京看通州，全通州看台湖，為什麼》，全面闡述過台湖激動人心的前景和當下置業的機遇。
城市之光·東望屬東部稀缺的面向剛需剛改的優質產品，項目在東南五環沿線，處於國貿CBD、副中心核心區以及亦莊新城的交叉點上。未來建成的地鐵17號線亦莊站前區南站距離項目約500米，因此是標準「五環+地鐵」的項目。
城市之光·東望的核心看點有二，一是項目依託萬科深耕台湖6年積澱，涵蓋寫字樓、Studio、購物中心、都市公園、品質住宅等復合型產品業態，共建築面積達110萬平米，是北京歷年少見的超級大盤。項目周邊分布五塊教育用地，其中，地塊西側的名牌教育資源——景山學校，明年底將開始招生。
二是項目自8月亮相樣板示範區後，網紅戶型被業內瘋傳。一期產品是70-140平米的兩居到四居戶型。其中，90㎡L型大飄窗實現270度寬闊邊廳，帶來最大化採光面，突破了極限，給人震撼之感。
另外，其無限系靈活空間布局理念及精裝材質工藝細節等，都真正擊中年輕客戶需求，讓前期蓄客情況非常理想，近期該項目會驚艷開盤。
西部的禧悅學府，『地產營銷人』之前也曾點評過，該項目距西五環直線距離僅350米，離地鐵6號線西黃村站僅約300米。項目北側永引南路將開通至四環路段，屆時抵達四環僅需10分鐘車程。
值得一提的是，由於項目鄰近海淀區，外溢需求十分旺盛。據悉，上周末到訪客戶達500餘人，臨時案場人聲鼎沸。
北京大學附屬中學石景山學校新校區與項目一路之隔，在教育資源上相當硬核。而且禧悅學府承接板塊規劃利好，周邊將建設8萬㎡集中式購物中心，未來生活配套可謂豐盛。
禧悅學府的戶型是一大亮點，可以說集限競房1.0時代之大成，並實現疊代升級。有75平米的兩居，89平米的三居，120平米和135平米的四居。
布局合理，功能齊備，幾乎所有戶型南向都帶有飄窗，擴展面積豐富。89平米的三居做到了兩衛且三面寬朝南，135平米的四居還精配了儲藏間，細節滲透品質。
南部位於大興黃村核心的江山風華，是在金地•悅風華成功售罄之後又一力作。項目同樣緊鄰五環，且配套陣營更加豪華，北京小學大興分校就在家門口，距地鐵4號線清源路站約800米，名校、地鐵雙重資源加持。
江山風華在延續原產品精髓之上，再次進行產品疊代，在社區規劃、園林景觀、戶型設計等方面均有所提升。以現代人的審美需求，打造新東方風格，提取傳統王公府第的空間特質，以院圍園，形成外府內園經典中式格局，塑造具有宋代風韻的品質住區。
在產品上，江山風華繼續驚艷樓市，營造出高舒適度的「墅感空間」。建築面積約89-136平米全明方正三至四居，極致探索空間效能。特別是89平米的三居南北通透、明廚明衛，保留雙衛設置、凸顯主臥套房豪華，再加南向雙飄窗附贈，價值感倍增。
北部萬橡悅府，位於位於海淀與未來科學城板塊交界處，占位高科高教資源腹地，將未來科學城、TBD科技商務區、沙河高教園板塊納入囊中。隨著中關村北延，形成海淀——大中關高精尖科教產業格局的銜接。未來小米總部及生態鏈企業融入，將增進新興產業驅動力。
項目鄰近五環，距離8號線朱辛莊站僅300米，與萬橡華府形成核芯雙子座項目。區域內「六園、雙河、雙濕地」綠色生態資源環繞。北京積水潭醫院回龍觀院區等三甲醫院、一站式高質量全齡教育資源環伺周邊。更有永旺等多個商圈，為居者提供完善配套。
萬橡悅府產品一脈承襲華潤置地萬橡系高品質標準，精研當代高新人才的居住需求，打造輕奢風格72-130㎡戶型產品，全精裝交付。秉持嚴格精裝交付標準及增值服務體系，強化功能性和空間感需求，國際品牌加持，引入新風系統，全面提升產品居住體驗。
四大名旦，閃亮登場！下半年樓市看點頗多，東西南北皆有名盤，購房者應該抓住機會，儘快評判考量，把以上項目作為首輪考察重點，看完之後相信不會再盲從。