400萬左右,北京城六區內購房怎麼選?

2020-03-19     地產營銷人

對於剛需首置客戶,400萬元左右,在北京幾乎是可承受總價的上限。

400萬左右的房子,首付100多萬,通過自己工作積蓄和家人支持,是可以觸及的夢想。

然而,面對這個總價段位,真在北京實地選房、看房,其實也很糾結。

為什麼呢?讓我們看看二手房和新房兩個市場。

總價400萬左右的二手房,在北京有一定選擇餘地。但如果想買在中心城區,地段中上、配套成熟的區域,大機率只能找到90年代的公房,或者2000年之前的早期商品房。戶型設計不合理,小區陳舊,無物業服務,所謂年輕人對生活品質的追求,無法實現。

然後看新房市場。400萬左右,新房也有不少選擇,但搜尋一圈下來,你會發現:滿足總價預算的新房項目幾乎全在「城六區」之外。

也就是說,買新房可能品質保住了,但換來距離中心城區更遠、周邊配套不完善、基礎設施相對薄弱等問題,這恰恰是首置客群最在意的。職住分離,帶來生活成本上升和無謂時間消耗,非長久之計,因此擺在年輕人面前的,也是「兩難」困境。

所以,400萬左右的預算,最理想的置業標的是:位於城六區內的新房。既有地段、配套保障,又有滿足品質要求的樓盤。

問題是:400萬左右,在城六區還能買到新房嗎?

根據去年北京網簽成交數據統計,城六區之中,新房成交總價420萬以內的套數占比僅為8%,十分稀少。進入2020年,隨中心城區的限競房供應進一步下滑,該占比將繼續下降。

下面,『地產營銷人』可以帶大家在城六區範圍中逐一排查,看一看適合剛需的總價400萬左右的新房產品,最佳選擇在哪裡?

1、東、西城兩個區,可直接排除

東西城不要說400萬左右的新房,連二手房都不會有,因此就不用惦記了,可直接排除。

這兩個區域未來是傳說中的中央政務區,產業和人口疏解擺在第一位,禁止住宅地產開發,因此沒有任何機會。

即使現在有零星在售項目,也是遙不可及的城市頂豪,10多萬單價,跟一般人沒關係。

2、朝陽區,預算至少再加300萬

朝陽區新房供應較少,去年主要集中在東北部,如:孫河、崔各莊、馬泉營等方位。

朝陽這些新房項目要麼是大面積別墅產品,總價至少1500萬以上,要麼就是130㎡以上的改善型平層住宅,並非面向剛需市場。

即便有最小面積90㎡的戶型,總價也在700萬以上,為更有實力的城市中產所準備。

3、海淀區,剛需空間壓縮殆盡

海淀住宅新房供應比朝陽更少,瞬間出現的限競房,眨眼就賣光光。

因此,海淀不是討論總價高低,而是拼有沒有購房好運氣。

另外,海淀今年市場格局大變,將進入豪宅時代。多塊不限價土地的拍出,預示著未來將再次回到8萬+、10萬+的價格平台。

照此,海淀能提供給剛需客戶的空間,正壓縮殆盡。

4、豐臺區,有新房請拿出600萬

豐臺區有新房可選,且多是限競房產品。

去年六環內豐臺新房網簽成交均價為67702元/平米,即使80多平米的小戶型兩居產品,也要550萬起,90平米則在600萬左右。

配套成熟,臨近軌道的項目,有門檻可以理解,但對於首置型客戶,超出預算有點勉強,建議量力而行。

5、石景山,唯一存在窗口期的區域

現在看,石景山是城六區中,新房價格最友好的區域。得益於近兩年供應放量,不少限競房項目入市,降低了剛需客群的購房難度。

400萬左右在石景山有新房可選,但窗口期並不長。

與海淀相似,石景山在經歷一輪拍地之後,也開始向高端市場邁進。7萬+或是該區域今年攀升的房價新平台。

從石景山供應板塊看,400萬左右的新房如果在區位、配套、發展潛力等層面做出嚴格評估,位於首鋼東南區的古城板塊,擁有最佳購房機會,2月北京住宅銷冠——中海首鋼·長安雲錦,最值得一看。

受北京冬奧會帶動,新首鋼高端產業綜合服務區崛起,以及長安街西延線貫通等利好加持,中海首鋼·長安雲錦作為古城板塊首發限競房,去年一經推出就大熱京西,兩次開盤斬獲超43億業績,是石景山業績最耀眼的限競房項目。

中海首鋼·長安雲錦位於石景山古城南街,長安街以南1.3公里,距西五環1.5km。項目緊鄰蓮石快速路,至西二環全程無紅綠燈,能快速切換至金融街、麗澤、中關村等幾大京西商圈,通勤高效便利。

項目距地鐵1號線古城站約1000米,距離建設中的地鐵11號線,古城南街站,不足300米,未來規劃中的18號線預計在附近設有站點,連通東西部交通更加順暢。

效果圖


中海首鋼·長安雲錦周邊生活配套成熟,石景山萬達廣場、沃爾瑪山姆會員店、當代商城、喜隆多購物中心等繁華商業,可滿足購物休閒所需;朝陽醫院京西分院、石景山醫院等三甲醫院又提供了良好的醫療保障。

項目東側規劃有公立幼兒園及1萬平米教育用地,北側有古城二小分校和王子島國際幼兒園。同時輻射範圍內還有石景山幼兒園及京源學校,教育資源較為豐富。

效果圖


長安雲錦由中海+首鋼攜手打造,具有中海出色的產品基因,品質超出剛需客戶預期。

項目整體規劃為8層高洋房建築,圍合式布局,形成內向社區氛圍。在產品設計上,中海精耕細作,為消費者著想,減少公攤,提高使用率,增加擴展空間,極致化呈現性價比。

效果圖


項目主力在售74㎡兩居戶型,總價控制在410萬左右,首付約160萬起,為剛需置業者提供了非常友好的准入門檻,是目前城六區內、長安街延線總價最具優勢的產品。

74㎡兩居,在中海首鋼·長安雲錦在售戶型中,B1和B8較受市場歡迎。

首先是B1戶型,細看平面,格局規整、空間通透、功能齊全。擁有獨立玄關,客廳面寬達到3.9米,超過一般三居客廳的尺度。大面積陽台和飄窗的設計,獲得更多使用空間, 84%的超高得房率,使居住舒適度進一步提升。

B1戶型,建面約74㎡


再看B8戶型,最大優勢是客廳+臥室,三房全部有陽光射入,這在同等面積戶型中很難實現。

另外在功能上,做到了動靜分區,家人歡聚與各自休息,互不干擾;兩間臥室保留飄窗設計,擴展空間豐富。

B8戶型,建面約74㎡


據『地產營銷人』獨家調研得知,項目前期成交客戶,除石景山本地外,同時兼有相當占比的海淀和西城外溢客群。

這部分高知、高職的年輕客群為多從事教育、科技、金融等行業的城市精英,因此中海首鋼·長安雲錦業主層次較高,活力圈層已在孕育,未來良好的社區氛圍值得期待。

樣板間實景圖


買房有預算要求,因此要量力而行,但面對選擇,產品眾多,也要竭盡全力去篩選、考察、比較,找出有限條件下的最優解。

400萬左右,能在城六區的潛力發展板塊,買到有央企品質保障的高性價比產品,窗口期不會太長。隨著未來不限價項目的入市,價格天花板瞬間打開,升值空間盡可想像。

文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-tw/-DSN8nABnkjnB-0zIFTI.html