前幾天，深圳調控的靴子終於落了下來。雖然之前關於深圳推出調控的預期已成共識，但「深八條」的嚴厲程度還是出乎了市場意料。業內人士評論，「深8條」使得深圳樓市的調控力度在不少方面超過京滬、拋開廣州，堪稱全國最嚴的城市之一。
今天（7月17日）一大早，銀保監會發布了《商業銀行網際網路貸款管理暫行辦法》，其中明確規定：
第一：商業銀行的網際網路貸款，單戶用於消費的個人信用貸款授信額度應當不超過人民幣20萬元，到期一次性還本的，授信期限不超過一年。
第二，貸款資金不得用於購房及償還住房抵押貸款，股票、債券、期貨、金融衍生產品和資產管理產品等投資；固定資產、股本權益性投資。
第三，地方法人銀行開展網際網路貸款業務，應主要服務於當地客戶，審慎開展跨註冊地轄區業務，有效識別和監測跨註冊地轄區業務開展情況。無實體經營網點，業務主要在線上開展，且符合中國銀行保險監督管理委員會其他規定條件的除外。
這裡說的網際網路貸款，被一些媒體簡稱為「網貸」，容易產生誤會。
《商業銀行網際網路貸款管理暫行辦法》是在2020年4月22日經中國銀保監會2020年第4次委務會議通過的。為什麼通過了3個月，到現在才公布、實施？強調控之後，深圳資金即將湧向哪些城市？又有哪些新的購房邏輯出現？
熱點新政背後，也給購房者帶來了一連串的問題和思考。
今天，關於這個問題，幸福熱議邀請了房產專家為大家答疑解惑，下面我們來看看本地房產專家怎麼說。
Q1:《商業銀行網際網路貸款管理暫行辦法》為什麼通過了3個月，到現在才公布實施？
@劉曉博說財經：
很明顯，4月和7月的情況完全不同。
4月20日，央行剛剛做了5年以來最大力度的降息，LPR的1年期利率下降了20個基點，就連房貸參考的5年期LPR都降了10個基點。 那時候，疫情剛剛在全球擴散，G20開會要求大家一起救市。所以中國財政和貨幣政策，都狠狠地踩了一腳油門。 現在情況完全不同了。
一方面，經濟單季已經轉正，國內疫情控制得也比較好。另一方面，股市和樓市都火了，管理層反而擔心出現瘋牛。 所以，央行在7月15日1年期MLF（中期借貸便利）的操作時，沒有降息。這意味著，7月20日的LPR也不會降。
也就是說，中國將連續3個月不降息。 央行公布的最新數據顯示：6月份同業拆借加權平均利率為1.85%，分別比上月和上年同期高0.6個和0.15個百分點；質押式回購加權平均利率為1.89%，分別比上月和上年同期高0.6個和0.15個百分點。 啥意思？市場自己加息了。因為3個月不降息，最近還回收了一些流動性，所以同業拆借利率走高了。
Q2:銀保監會最擔心的是什麼？
@劉曉博說財經：
網貸的辦理非常簡便，即便每人額度只有20萬元，如果申請的人非常多，仍然可以在短時間裡匯聚大量的熱錢。比如1千萬人滿額申請，就是2萬億。 這些熱錢如果沖入樓市和股市，勢必催生更大的資產泡沫。
而這時候申請20萬網貸的，往往是用來炒股或者炒樓的。 更能接受網貸的，大多是年輕人。年輕人沒有經歷過完整的牛熊周期，不知道熊市的殺傷力有多大，他們在網際網路信息的「忽悠」之下，更容易形成合力、在市場上興風作浪、追漲殺跌。 而這，恰恰是銀保監會最擔心的。
銀保監會7月11日曾有一個答記者問，裡面就憂心忡忡地談到：「部分市場亂象有所反彈。一些高風險影子銀行死灰復燃，有的以新形式新面目企圖捲土重來。企業、住戶等部門槓桿率上升。部分資金違規流入房市股市，推高資產泡沫。」
國務院新聞辦這兩天召開的新聞發布會表示，繼續把控非主業投資比例和投向，持續加強對金融、房地產等高風險領域的項目監管力度。
Q3:強調控之後，深圳資金即將湧向哪些城市？
@樓市參考：
作為南中國的金融中心和科技中心，深圳不僅有著強大購買力和對周邊城市的外溢效應，深圳人的房產投資意識也是全民性的、深入骨髓的，內地最強、沒有之一。這也就意味著，接下來，將會有大量被「深新8條」擠出的「深水」流向環深樓市，如惠州、東莞、廣州、中山、珠海等城市的部分熱點區域。
惠州 ：
1、政策面：大灣區唯一不限購的城市
惠州是大灣區城市中唯一不限購的城市，只有部分限貸和限售措施：首套3成，二套6成，三套一次性付款；新購買的商品房（含一手房和二手房）滿3年方可轉讓。
外地人在惠州購房首套商品房，需要條件：一年的惠州社保或者一年的在惠州納稅證明、收入證明、最近一年的銀行流水。6月，惠州又全面取消了落戶限制。總之，不管是對本地購房者還是外地投資客，惠州樓市政策都是比較寬鬆的。
2、購房邏輯
深圳人在惠州買房主要集中在臨深的惠陽、大亞灣片區。在深水加持下，大亞灣的新房供給和成交量超過惠州傳統主城區惠城。
深圳人在惠州買房的邏輯主要有三個：
一是，價格窪地，在深圳買不起房的只能去臨深的惠陽、大亞灣買房自住。如今龍崗均價已達4.3萬/㎡、坪山已達3.6萬/㎡左右，而與之比鄰的惠陽、大亞灣僅1.3萬/㎡。巨大的價差，使得那些不願錯失深圳和大灣區發展機會，但又買不起深圳房的人只能去惠州安家。
二是，在無形之手作用下，深圳的產業和人口也在逐漸向臨深片區外溢。這些年深圳因受制於土地面積，發展空間日漸飽和，在市場作用下，一些產業和人口也在逐漸向臨深片區外溢，臨深的惠陽、大亞灣都是受益者。而在上述兩股邏輯的驅動下，過去十年，大亞灣片區房價漲幅居惠州各區之首。
三是，深圳擴容預期利好。年邁入惠州還有一個新驅動因素——深圳擴容，此被認為是上面要在「826」送給深圳的40歲生日大禮，藉以解決深圳逼仄的發展空間問題。而若擴容，臨深的惠陽、大亞灣則是機率最大的地方。不過，若擴容預期落空，惠陽、大亞灣的房價怕是要有一波調整。所以，於深圳投資者而言，臨深的惠州樓市可以去賭擴容預期，但要控制好倉位和風險。
東莞：
1、政策層面：東莞的限購也是比較寬鬆的，非本市戶籍購買新建商品房需提供連續繳納1年以上所得稅或社保證明。
二手房就更為寬鬆，沒有戶籍限制，也無社保、個稅等要求，若是全款則可隨便買。雖然7月以來，東莞已出台兩次調控，但都沒有涉及收緊二手房限購的措施。當然，若東莞樓市接下來持續高燒不退，不排除官方會突然下手。
2、購房邏輯：一是，基本面強勁。2019年東莞GDP為9482億，離萬億僅差臨門一腳，全國第19，廣東第四；過去20年，東莞GDP更是增長19.2倍，比深圳都猛。
另有數據顯示，2019年東莞小學生及幼兒園在校人數超120萬人，比佛山多出近30萬，每年增量3到4萬人。基本面強勁，樓市調控又相對寬鬆，房價走熱也就不難理解了。
二是，占盡地緣優勢，不愁「外水」。東莞正好夾在廣州與深圳兩個一線城市中間，論地利，二三線城市中無出其右者。這也意味著，其能同時源源不斷地汲取到廣、深兩地的投資客群。
三是，在吸納深圳外溢的產業資源上，比惠州更有成效。
四是，和惠州一樣，東莞尤其是東南臨深片區，也受到深圳擴容預期的利好影響。當然，入手東莞的房子，也有兩個風險要提防：一是，像深圳一樣，官方冷不丁地出狠手，來個調控；二是，擴容預期落空。
廣州南沙：
1、政策層面
去年底，南沙也放鬆限購，對本科以上人才，在南沙區範圍內購買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制（在廣州市內已購有首套商品房的除外）。
對很多外地買家而言，這個門檻很容易跨越。
2、購房邏輯
南沙同時具有「國家級新區」「自貿區」「粵港澳大灣區」三個區的光環加持，無論對廣州、灣區、港澳乃至全國購買力而言，都是十分吸引人的。過去5年，南沙的房價增幅高達140.6%，位廣州居各區之首，可以說是最好的吸引力指數。
隨著未來更多的規劃和基建開始變現，未來房價只會一山更比一山高。當然，考慮南沙還處於早期建設階段，投資者要想獲得更高的回報，還要耐得住性子、慢慢等待。
中山翠亨新區（馬鞍島）：
1、政策層面
中山的樓市調控也是比較寬鬆的，非戶籍人士購買一手房只需提供工作證明和社保證明；2套需提供2年以上社保和納稅證明；二手房對非戶籍人口不限購。
2、購房邏輯
無論是GDP，還是人口，中山在大灣區7城中都是一個比較弱的存在。腹地無太大想像力，其房產投資價值凸顯的區域主要在毗鄰廣州南沙和深中通道出口的翠亨新區，尤其是作為橋頭堡、與前海隔海相望的馬鞍島。
珠海：
1、政策層面：
和中山一樣，珠海樓市對外地購房者整體也是比較寬容的，其中，珠海大橋以西、高新區：一、二手房限購1套，無需社保和個稅證明要求。
2、購房邏輯：
珠海的GDP總量和人口都不算高，僅有東莞的40%。不過近年來，珠海發展非常迅猛。眾所周知，小學生及幼兒園在校生數的變化是常住人口變化的一個高質量指標。
由下圖可見，珠海在小學生及幼兒園在校生絕對值上，並不占優勢，但其5年增幅卻在大灣區城市中，名列前茅。由此亦可見，珠海對年輕就業者的吸引力。
另一方面，灣區時代，珠海有著不輸東莞的地緣優勢。南邊，有借力於澳門的橫琴自貿區。北邊，則有高新區（唐家片區），與深圳互聯互通的深珠通道，西端出入口就在唐家北圍。所以，珠海南、北兩端的發展，都還是很有想像力的。
其中，北邊唐家高新區可以說就是，珠海版南山高新園，也有著和深圳科技園片區高度相似的發展軌跡：一是建高校，二是建高新產業群。
事實上，在深圳之前，寧波、杭州、東莞等過熱城市，也先後對房地產政策進行了收緊。深圳作為中國特色社會主義先行示範區，其發布的房地產調控政策於全國樓市而言，都有著很強的信號意義。
從另一方面來看，高層對房地產的調控基調也並沒有隨著疫情發生而改變，疫情後提出的「新基建」也在試圖轉變過去對房地產的依賴。再加上此前至少10 個城市出現了「政策一日游」的現象，這也說明「房住不炒」的底線仍不可觸碰。深圳的做法至少代表了今年的房地產政策風向通過此類政策出台，意在進一步促進市場的穩定，防範市場炒作。後續其他房價上漲過快的城市，也依然會面臨調控政策的出台。