編者按：隨著調控收緊，各地樓市緊急「打補丁」，因此全國22城第二批集中供地紛紛延期，而作為全國樓市風向標的北京，一舉一動都牽動著全國的神經。回顧第一批集中供地，僅僅過去三個月時間，北京首批項目就已陸續入市，新房市場集中放量，將會對樓市帶來怎樣的影響？幸福里推出系列策劃——探房，實地探訪北京首批集中土拍地塊，結合大數據分析下半年市場走勢，還原真實樓市動態。第三期聚焦——京西南版塊。
來源：幸福里資訊
作者：齊思蕾
編輯：王小玉
北京首批「兩集中」供地30個項目即將入市，截至8月13日，京西南已有8項目宣布亮相。
「集中入市」四個字就像一個加速按鈕，所有在賽道上的人，主動或被動的，都在跑。
首批集中供地項目來了，京西南9盤已有8盤入市
8月11日，距離熙悅晴翠拿地正好一個月，幸福里實地調研發現，該項目在沒有戶型圖、沒有效果圖、銷售價格未確定的情況下，就已搭建了城市展廳匆忙蓄客。
「3個月入市，4個月開盤，每天最少要有100組帶看！」位於石景山的長安悅璽則給「著急」二字添加了具體「指標」。
現場銷售告知幸福里，不出意外，該項目將在8月底開盤。
兩個項目「超速」入市，只是個別開發商在「焦慮」嗎？事實並非如此。
據幸福里統計，三個月前北京首批集中供地中，京西南片區共成交9宗地塊，其中8宗於日前公布案名，3個月內亮相率高達88%，近半數開放了售樓處或城市展廳，僅門頭溝1個項目還在「醞釀」。
「搶跑入市」成為了這批地塊的四字真言。
附近中介人士向幸福里表示，由於長安悅璽、熙悅雲上等即將入市的項目，最高售價高於區域在售樓盤，導致部分在售項目近期大有趁勢炒作區域「漲價」之意。
對此，幸福里認為，多項目加速推盤一定程度上會稀釋市場購買力，促使市場降溫，但從過往市場表現來看，如果多個開發商同時「渲染」樓市熱像，購房者很難保持理性判斷。
8個樓盤集中入市，將給京西南樓市帶來什麼影響？購房人又該做何選擇？
由於房山、門頭溝分別僅有一宗地，且有明顯的剛需和改善的傾向，因此幸福里將針對購房者關注度較高的石景山、大興和豐臺，一探市場。
石景山、豐臺-有項目主動「避戰」，加速推盤
石景山作為近年來北京新房主戰場之一，有長安街、「西貴」、冬奧、新首鋼園區改造等諸多利好因素為其貼金，因此吸引了大批海淀、西城、豐臺甚至房山等區域的購房者前來置業。
又因挨著橫貫北京東西方向的長安街，經常發生樓盤重名。2020年至今入市的樓盤超過71%冠「長安」之名，如剛亮相的長安悅璽，以及已經入市的長安九里、長安雲尚、長安和璽等。
「長安」二字就是石景山新房的金字招牌，樓盤名稱同質化相當嚴重。
那麼，他們產品形態和戶型也存在同質化情形嗎？
目前，區域內在售新房項目超過8個，其中4個樓盤房源還存在可選擇空間，與剛入市的長安悅璽一樣，主要是100平米以上的大戶型，可選擇面積段大同小異。
戶型、面積段、價格，甚至連開發商口碑都高度相近，長安悅璽的「超速」入市導致區域新房項目不得不調整推盤速度，以避免「近身肉搏」。
不過不同的是，長安悅璽此次入市將補足石景山新房市場中170平米以上戶型的缺失。
值得一提的是，一向以改善為主的豐臺園博園板塊，此次即將入市的熙悅晴翠和園博金茂府都將面向剛需客群，供應部分小戶型產品。
如熙悅晴翠將在南區地塊供應少量40-70㎡一至兩居，園博金茂府則會推出80㎡左右兩居，總價分別為340萬和480萬起。
幸福里從中介處得知，該片區在售新房項目有中建·國望府和首開保利·熙悅天寰，最低總價480萬起，以改善和高端改善客群為主。中建·國望府起始總價更是高達1200萬/套。
因此，過去剛需客群大多選擇二手房或外溢至其他城區，未來新項目入市後，將為首套置業客戶帶來有效補給。
大興-二手房銷售轉戰新房，改善客群選擇增加
「現在的大興新盤多，佣金高、成交快，而且相對省事，所以最近會投入更多精力賣新房。」一位二手房中介對幸福里表示。
曾幾何時，開發商在北京拿到一塊地，會投入大量時間研究產品，爭取在全國打響口碑，一舉成名。如今，這一切都在漸行漸遠。
拿地三個月入市，直接上渠道，成了部分樓盤的標準動作。
據幸福里了解，這套「打法」多用於競爭激烈的區域，比如此次入市的石景山長安悅璽。「大興的樓盤後續大機率也會使用渠道，」該中介表示。
作為剛需主戰場的大興，其實自去年開始就動了「改善」的心思。
此次亮相的4個項目，從指導售價和將推戶型來看，僅有德賢華府和和悅璞雲有小戶型，面向剛需購房群體，其他兩個項目已經在價格和產品上全面向改善「進擊」，大興缺位多年的高端產品將得到進一步補充。
通過實地了解，幸福里發現區域內在售新房較去年上半年數量明顯提升，價格也對應有所上漲。
目前活躍新盤熙悅宸著、新城·熙紅印均價分別為6.52萬/平米和6.47萬/平米，中海京叄號院更是以約7萬/㎡均價入市，新房項目價格持續走高，去化速度卻放慢了。
需要注意的是，以上三個樓盤在採用了渠道銷售的前提下，去化速度仍不及預期，或一定程度上說明大興改善客群還待進一步發掘，市場對高端產品的認可度尚待提高。
此外，近期新城熙紅印還因為銷售違規，被北京市住建委暫停了網簽。這或一定程度上代表了操盤企業「焦急」的心態。
未來4個項目入市，純改善項目如未來雲城和熙悅雲上或將面臨一定的去化壓力，至於區域內其他項目，壓力或許更大了。
通過實地走訪與數據分析，幸福里發現了北京樓市的一個現象：
北京西南片區新房的區域壁壘、一二手房的壁壘正在逐漸減弱，並且彼此之間的房價會相互影響。
截至目前，北京首批集中供地成交的30宗地塊里，已有20宗完成亮相，近半數搭建了售樓處或臨時展廳。
心急如焚的開發商、鬥志昂揚的中介、竊竊自喜的競品銷售、觀望的「改善」客戶以及彷徨的「剛需」......幸福里認為，隨著北京第二批集中供地日期臨近，「搶跑」入市將成為各樓盤的常規動作，新房市場的競爭激烈程度將進一步提升。