市場觀察｜高價優質地塊集中上市，南京區域限價持續深入調整

背景介紹

2016年4月，在南京房價連漲14個月後，南京政府緊急出台「限價令」，對主城六區以及江寧、浦口的商品住宅項目按照價格區間分類指導，並設定房價一定區間的漲幅，各板塊默認的限價紅線也同一時間形成。目前，政策執行已近4年，南京的限價格局又發生了哪些變化呢？

限價調整

根據克而瑞統計數據顯示，近一年南京市場上，主城熱點板塊高價地集中上市，部分優質主城項目備案價較原先板塊最高限價有所上浮，但整體價格漲幅不高，如核心區、秣陵、仙林等區域價格漲幅僅在1000元以內，整體價格無顯著波動，調控效果較好。

同時，也有部分新興板塊高價地取得較高備案價，如河西魚嘴商務區，但由於區域規劃等級高，周邊前期無參考區域限價，備案價也基本符合區域價值預期。

那麼，在整體價格平穩和限價仍較為嚴格的情況下，我們來看是哪些項目價格的調整，影響了區域的限價格局：

從2019年全年市場來看，出現價格漲幅較多的主要為高價地項目，基於市場改善需求較為旺盛，且高價地集中在改善區域，部分高價地通過產品和精裝實現一定溢價，同時，這些高價地仍受限價制約，實際備案價仍普遍低於周邊二手房價格。

2015-2019年間，南京市場共誕生了36幅全市或區域地王地塊，隨著2019年有13幅板塊地王集中入市，正深入影響著板塊的限價格局。

圖：南京板塊地王樓麵價與銷許價對比

再看近期，隨著疫情的逐步消退，3月南京樓市迎來開盤潮，共40餘盤領取銷許，也帶來了新一輪的價格深入調整，如：潤辰府領取洋房銷許，均價33000元/㎡，較前期江北核心區的限價有所提升；此外，部分熱點板塊項目如中海燕磯聽潮、都會四季等的價格也較前期價格有所上浮。

總 結

在當前的市場環境下，房企普遍承壓，在穩控市場價格的前提下，根據區域市場實際情況合理給與一定價格調整，有助於促進房企開發更好的產品形式，並使項目售價更加接近真實的市場價格，且近一年的價格調整並未對市場心態產生負面影響，價格調控仍有力，這樣的價格微調，將在中長期更加有利於房地產市場的健康持續發展。

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文章來源:CricBigDataNJ