24日海寧階段性放鬆限購新政發布不到兩小時遭遇下架，聯繫到僅僅一個月內，已有駐馬店、廣州、濟南等3城出現「寬鬆政策一日游」，中央堅守「房住不炒」定位與地方試探調控底線的博弈不絕於眼前。我們不禁要問，地方政府「因城施策」的底線究竟在哪裡？
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放寬限貸、取消限購和商住解禁等
「刺激寬鬆一日游」頻頻
3月24日，海寧市發布通知稱「在3月25日—4月24日海寧首屆雲上房博會期間暫停執行非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房政策」，成為疫情發生以來首個鬆綁限購的城市，一度引發市場熱議。但短短兩個小時後，新政撤回。25日，海寧市住建局緊急發文，表態要「聚焦房住不炒，持續穩調控優保障，著力促進房地產市場健康發展」。
事實上，僅僅1個月內，各地已上演四次「寬鬆政策一日游」。大致說來，可以歸為三類：第一類，可能誘發居民加槓桿行為的政策，如駐馬店「降低首付比例」等；第二類，一線城市具有風向意義的調控鬆綁，如廣州「解禁類住宅限購」，也難逃下架命運；第三類，取消限購，譬如濟南先行區和海寧市分別借綠色建築等級和雲上房博會之名「花式鬆綁限購」。與之相對應的是，人才落戶、降低預售取證標準等政策也有提振樓市的意味，但不容引起市場預期劇烈波動和監管層的過分矚目，最終都得以施行。
值得一提的是，所有一日游政策的背後，是疫情壓力下地方政府對調控底線的頻頻試探，也是中央層面對「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的堅決表態。在中央與地方利益訴求存在差異、財政事權財權存在錯配的制度背景下，我們有理由相信，這樣的博弈還會不斷出現，海寧絕不會是最後一個「試圖吃螃蟹的人」。
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疫情不改「房住不炒」根本定位
穩槓桿、防風險仍是房地產金融政策主基調
新冠肺炎疫情影響下，房地產行業受到明顯衝擊，2020年1-2月全國商品房銷售面積同比下滑40%，開發投資額同比下降16.3%，創20年新低。目前，國外疫情仍在不斷蔓延，境外疫情輸入壓力不斷積聚的背景下，二季度中國經濟增長動力和房地產行業復甦進度難免受到拖累。但儘管如此，我們認為中央層面擺脫過度依賴房地產拉動經濟的決心已定，「房住不炒」的政策主基調絕不會因短期疫情影響而改變：
第一，從中央近期表態來看，中央多次重申堅持「房住不炒」定位。央行、財政部、銀保監會電視電話會議中強調堅持「房子是用來住的、不是用來炒的定位」和「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」要求，統計局新聞發言人16日在回應房地產銷售下降時再次強調，「房住不炒」的定位沒有改變，不把房地產作為短期刺激政策。與此同時，央行頻頻表態，將保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，銀保監也屢屢強調，房地產金融政策沒有變，但允許各地政府在現有政策框架內遵循「一城一策」原則進行安排調整。
第二，從房地產面臨的金融環境來看，儘管2月1年期、5年期LPR利率皆有所下調，3月16日央行定向降准釋放長期流動資金5500億元，但歸根結底，其目的仍在降低實體企業融資成本、助力復工復產有序推進、減輕疫情負面影響，絕非「大水漫灌」，更非直接造血房地產行業。結合居民購房槓桿率不斷攀升的客觀事實，未來穩槓桿、防風險仍然是大勢所趨，抑制房地產金融化、泡沫化仍是重中之重。
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因城施策以「三穩」為目標
「穩預期」的關鍵和底線即不能朝令夕改
對於返鄉置業占全年銷售比重大、樓市本就蘊藏風險隱患的壓力城市而言，疫情更是加劇了市場下行壓力，同時，疫情導致地方財政支出激增，土拍延期又導致政府性基金收入驟減，無論是出於刺激經濟增長還是填補財政缺口的需要，提起「房地產夜壺」對地方政府的誘惑巨大。
但此時地方政府再走全權依託房地產刺激經濟的老路，是只治其標、不治其本的。我們認為，地方政府首先應當承擔地方主體責任，「因城施策」的前提以落實「房住不炒」和「穩地價、穩房價、穩預期」為目標，擺脫對「房地產夜壺」的過度依賴，保持定力渡過疫情後短暫恢復期、經濟結構調整陣痛期。
其次，把握「維穩樓市」與「刺激樓市」的邊界線，將政策重心放在紓困地產企業、穩定市場預期上，對諸如購房補貼、降低首付、鬆綁限購等需求側調控工具的使用應當慎之又慎。因城是關鍵，出台什麼樣的政策更要結合各個城市實際市場狀況，讓「因城施策」回歸其應有之義，而不是淪為一種任意操縱的工具和說辭。
最後，「因城施策」的關鍵和底線又在於「穩預期」，任何政策措施都應當審度時宜、慮定而動，盡力保持政策的平穩性、一致性和嚴肅性，絕不能朝令夕改、反覆無常，以免造成政策公信力的喪失和市場預期「鏡花水月」。
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文章來源:克而瑞地產研究