10月剛開始，正是樓市傳統「金九銀十」的旺季，很多人躍躍欲試，想藉此機會置辦一套心儀的房子，可看來看去，總是不得要領。

一方面，是買房的難度越來越高，不再是隨便買就能升值的時代了。

比如，同樣在一個城市，有的房子漲勢如虹，沾著一點概念就翻倍一樣往上竄，有的房子看起來沒問題，因為地段、交通、配套等原因，房價就是紋絲不動，買了之後還要擔驚受怕，貨不對板、精裝變「驚裝」的例子也不少。

所以，不光是一二線城市與三四線會分化，區域不同，地段不同，也會分化。

另一方面，是2019年10月份的特殊性。

今年的金九銀十格外不同，從5月底開始，兩大媒體同時發聲，地產政策嚴調控再次確認。2019年棚改總計劃套數僅為285萬套，較2018年實際棚改套數588萬套減少超過一半。

債券、信託、前融、各類ABS（物業費ABS、供應鏈ABS、購房尾款ABS等）、開發貸等房企幾乎全部融資工具均遭受到緊調控，各大房企也開始逐步調整發展戰略，融創、富力等大中規模房企在2019年中期業績會上也紛紛表示：原則上停止拿地。

限購、限售、限貸不提，修改土拍規則，增加租賃房體量，推進舊改等創新性措施層出不窮。

所以，今年十月份買房，難度會更大，需要購房者做足功課才行。

今天，我們就從這些方面入手，10月買房逛售樓部，有5個細節要仔細「盤問」。九月下旬跟一個本地業內人士聊天，他就重點說了這些問題，不少人都忽略了。

第一，注意沙盤的比例和尺寸。

進售樓部第一刻起，肯定會先看見項目的沙盤，這也是重中之重，有利於了解整個小區的結構。

作為按照樓盤的規劃設計出一定比例的竣工樣式模型，購房者實地查看的時候，首先要確認是否根據實際規劃製作出來的，同時還要確認沙盤的比例尺寸，這樣可以方便推算出小區的實際尺寸及樓間距等數值。

這個時候不要聽置業顧問在旁邊夸的天花亂墜，什麼花園、游泳池、噴泉之類的，先拍照留存，各個角度都不放過，再去施工現場查看，看小區內預留道路、配套建設是不是按照沙盤所展示的比例來做的。

第二，觀察綠化面積。

近年來有很多業主與開發商之間的糾紛，很多都是以「綠地被侵占」為爭議焦點。

房地產商通常在廣告中使用綠化率一詞，其實，這是個不規範的用詞。在國家關於園林綠化的用語中，準確的應為「綠地率」和「綠化覆蓋率」兩種叫法。

綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。

所以，觀察綠化面積，要認準綠地率，在最後簽訂購房合同的時候，也可以將開發商承諾的具體的綠化面積與綠化規劃分布等細節寫入合同。

第三，對居住者不利的生活設施。

這種情況非常典型，業內朋友跟我聊的時候，也說了這一點，當地城市的規劃，超出了開發商之前的預期，只要有不利於居民生活的設施要建造，業主們都會非常不滿。

比如噪音嘈雜有公用設施的地方。工廠、火車軌道附近，比如大型醫院、火葬場、監獄周邊的房子，比如化工廠、變電站、高壓電塔、菜市場、垃圾場等。

但是，很多人買房存在跟風的情況，以上的舉例中，並非所有的設施都不利於生活。

比如汽車站和火車站，有人覺得人流嘈雜，三教九流都有，但最近這些年，往往是火車站、汽車站周邊，成為新城區房價的高點，比如醫院和菜市場，有人覺得晦氣，有人覺得吵鬧，可就醫距離大幅縮短，生活便利是看得見摸得著的，而且，這種鬧市區的醫院和菜市場，周邊租金往往要比其他區域高一大截。

第四，看小區的樓間距。

樓間距是關係到房屋的光線、隱私和通風的重要因素，所以許多樓盤在沙盤製作時，會故意將建築之間的樓間距做大，給人一種很寬敞開闊的感覺。

樓間距如果太小，對面樓就可以看到自己家裡的情況，個人隱私容易泄露，並且樓與樓距離太近，隔音也不好，對面樓的電視的聲音、門鈴聲、甚至吵架的聲音都能清晰的聽到。

樓間距大，購房者能夠享受更完整的景觀，對視問題迎刃而解，保證了日照時間，有利於樓宇間的自然通風。

這一點其實並不難觀察，就算沙盤上做了手腳，去小區里轉一圈，遠遠一看就能體會得到，如果存在明顯的不一致，說明這家開發商有貓膩，並不值得信任。

第五，開盤的是哪幾棟樓，戶型如何。

去售樓部逛，一定不要走馬觀花，一臉懵的進去，聽置業顧問吹了半天牛，又一臉懵的出來。

很多樓盤的規模比較大，所以工期跨度也很長，開發商就會分批次售賣房屋，這樣也可以早一些回籠資金，預售證也是分批次獲得的，因此在看房沙盤時，一定要明確最近一次開盤將要出售的區域。

一定要做到有的放矢，知道這次是哪些樓棟開盤，是洋房還是高層？一梯幾戶？去化情況如何？還剩多少套？銷控表是不是真實，除了觀察置業顧問的說辭以外，還需要自己多長個心眼去觀察。

在最後，筆者想強調一點。

2019年的十月份，註定會成為樓市的一個重要轉折關口，房貸利率參考LPR機制落地，利率折扣以後就沒有了，房企回款壓力在四季度會達到最大，10月份的特價房會密集出現。

此時，對購房者來說，一定要擺正心態，買房不是為了賺快錢，而是不讓自己的積蓄打水漂，一套房子透支了幾代人的財富，逛售樓部沒有什麼技巧可言，多看，多聽，少說話，多了解，多做功課，練就一雙火眼金睛，才能買到心儀的房子。