撰文：南京樓市微信公眾平台編輯馬永芹（個人微信號m15951979061）
難以置信河西竟然還有單價2.3萬/㎡的房子！
上個月，河西水西門大街與湖西街交匯處的兆園，一套房源以單價23013元/㎡成交，但據鏈家官網顯示，兆園的最新掛牌均價在29238元/㎡。
與小區同一天成交的房子竟相差8637元/㎡！令人吃驚！
為了更直觀，我在地圖上標記了兆園周邊住宅的參考均價呈現給大家，可以看到，兆園周邊可謂是豪宅林立，在萬達廣場旁，又臨近地鐵二號線，出行方便，配套齊全。
但是這樣配套下兆園只能賣到2.9萬元/㎡，成了河西豪宅里的價格窪地。（數據來源於鏈家網參考均價）
兆園周邊小區均價
帶著好奇心理，我下午坐地鐵前往兆園實探。
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實探兆園：沒有門禁、違建成風、垃圾成堆、私拉電線，物業管理不善！
今天下午，我來到位於湖西路12號的兆園踩盤，跟著導航走到小區門口，小區的大門已經損壞，看不出名字，但根據地圖顯示，可以確定這就是兆園。小區沒有門禁，行人和車輛可以隨意出入小區。
據了解，小區建築年代是1988年，房齡較老。分為三個片區，一共有11個出口，共有28棟樓，1200多戶業主，體量巨大。
從外面看，外牆乾淨整潔。
進了大門，可以看到一排違建的簡易房，有的甚至直接搭起了瓜架。種起了瓜。嚴重影響小區的「顏值」。
但由於小區剛剛休整過，沒有及時清理，小區路邊堆積了不少建築垃圾。
車位緊張，車輛停放不太規範，很多車子直接停在路邊。
私拉、亂接電線給電動車充電現象非常嚴重！我看到一戶人家從二樓位置接出一根連著接線板的電線，當天正在下雨，也不知道電線的另一邊有沒有接通電源。
從樓上接下來的接線板正在為電動車充電。
但我在踩盤中看到，兆園有專門停放電動車、自行車的地方，非機動車輛管理站。
在小區轉了一圈，我發現，小區的綠化不多，只有幾棵大樹。
但小區生活氛圍非常濃厚，我去的時間接近傍晚，小區里老人多，坐在一起聊家常，業主還種了許多花花草草。
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怪！萬達廣場旁，臨近地鐵2號線，均價只有29238元/㎡，同一天成交，單價竟相差8637元/㎡！
兆園位於河西茶南板塊，房屋分為商品房和房改房，建築年代是1988年，房齡較老。由莫愁湖街道兆園委員會代管物業。
周邊配套非常齊全：
交通上，小區距地鐵2號線雲錦路站僅490米，步行10十分鐘，旁邊還有在建的地鐵7號線，門口就有公交車站，出行十分便利。
商業配套上，小區臨近萬達廣場、金鷹世界等大型商業體，生活很方便。此外周邊也有南湖公園、江蘇省第二人民醫院等休閒、醫療配套，周邊非常繁華。
學區上，小學有南京曉莊學院第一實驗小學，中學是南京市南湖第二中學。孩子上學非常方便。
要知道在河西擁有這樣的配套，大多數房子均價在四萬以上，但我在鏈家官網上看到，兆園參考均價只有29238元/㎡，算是河西房價的窪地。而且我發現兆園戶型總體偏小，面積多在40-70㎡，這樣的話總價更低，在113萬—200萬之間，是很多在河西工作的剛需客所能接受的總價。
另外我還發現，在上個月同一天成交的兩套房源，單價竟相差8637元/㎡！
我整理了2019年兆園在鏈家上所有成交房源的成交價供大家參考
數據來源鏈家成交價
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中介小哥爆料：房齡太老，頂層房子太難賣，價格一降再降，業主要哭了
隨後，我走訪了小區周邊中介，向中介小哥諮詢了兆園房價的問題。中介小哥告訴我：
1、為什麼兆園均價29238元/㎡？
兆園均價低主要硬傷是房齡較老，是1988年建成；
其次是物業管理不善。
2、為什麼兆園八月同一天成交單價相差8637元/㎡？
8月19日低價成交的房子是頂樓（7樓，無電梯），已經在鏈家掛了324天，快一年了，一直沒有買家考慮；
業主價格從210萬降到205萬，再降到195萬還是無人問津，最後一次直接降價到189萬，最終以180萬簽約。
通過我在兆園的實探，感覺這個小區有優點也有缺點。
優點是小區交通很便利，處於河西宇宙中心，基本共享周邊豪宅的配套，總價低，生活氣氛濃郁。
缺點是環境相對髒亂，老小區的通病小廣告、私拉電線、車位緊張等基本都有。
不過小區今年已經開始整改，外立面已經翻新，希望小區也會越來越好。