年中7月，樓市又到了多事之秋。
每逢變動多韭菜，割了一紮又一紮。
作為一個成熟的大鬍子粉絲，你們該學會怎樣不被割了。
今天我要和大家聊聊樓市中，韭菜和投資者之間的差別到底在哪。你可以看看你離韭菜有多遠，說不定，你會發現自己就是一顆潛在的韭菜。
總有刁民想害朕！
有些人，總不相信專業人士的建議，總覺得別人另有目的，暗藏貓膩會害他。
這是很多購房者身上的一個共性，在他們眼中，房產業內人士的深入研究，比不上他們身邊親友的隨口一句，結果錯過一個個的投資機會。
這種事情我們在粉絲身上已經見過無數次。
2018年的時候，大鬍子說房就十分看好深圳，強烈推薦大家入手深圳房產了，就連公司都計劃要搬遷到深圳，最終2019年初正式搬到深圳來。
但是一些粉絲，覺得深圳房價這麼高了，大鬍子是忽悠大家來高價接盤，傻子才來深圳被套。
而另一些粉絲，來自全國五湖四海，雲南楚雄的、山西太原的、浙江台州的、新疆伊犁的等等，直接落戶深圳，進場占坑。
結果大家都知道，買了深圳房子的，現在房價至少都漲了35%了。
還有我們早在2019年都市圈發展戰略提出來前，就從2017年開始推薦的環深惠陽項目，近期也有20%的漲幅了。
可以預見，在都市圈的發展下，惠陽的臨深項目還會有很大的上升空間。尤其是接下來深圳經濟特區40周年的大利好政策下，一旦實現擴容，或者等到惠陽地鐵開通，甚至還會出現房價跳漲。大家可以放眼長量。
還有一個深圳的粉絲，去年我們一直建議他買深圳西部，結果他一意孤行，在年底買了「深圳宇宙中心」龍華。結果就這半年下來，房價漲幅已經差了150多萬。雖然也沒有虧，但卻錯失了150萬的收益啊。
其實大家完全沒必要有「業內人士恐慌症」，有專業人士給你指導，不僅可以抓住投資機會，避開很多「坑」，哪怕你不在乎這些，至少也可以省大量精力。像很多貸款資格和額度的靈活操作、購房名額的獲得、二手房複雜的流程等等，普通人是很難解決的。
當然，任何行業都有好有壞，不管是中介也好，銷售也好，還是第三方服務平台也好，不能以棒子打死一船人，也不能盲目相信別人。
所以最重要的就是，自己要有一定的知識儲備，才能有能力去判斷真假。不要求有深入的了解，但你起碼要有判別的能力，別讓人指著荒地說窪地，你還屁顛屁顛地去交錢。
買房最想要的是什麼？是房價暴擊。
在高回報的誘惑下，不少人都有過這樣的想法：一旦郊區的規劃落地、一旦這裡被拆遷、一旦XXX，房價直接就翻倍。
然而，現實中哪有這麼多一旦，暴利的背後是什麼？是微乎其微的機率，是九死一生的風險。屈指可數的賺了錢的人背後，是十倍百倍數量的被套牢和血虧的失敗者。但大多數人，只看到賺錢的人意氣風發，卻沒看到後面屍橫遍野。
面對各種概念、誘惑滿天飛，想要穩定升值，必須學會圍繞確定性去投資。
什麼是確定性？就是抓得住的，能落地的東西。
落實到城市的選擇上，只跟著確定的城市發展趨勢去買——城市群、大城市和都市圈，永遠不去賭哪個小縣城能成為例外。
落實到地段的選擇上，只選擇城市的核心地段以及明確在發展的新區。
新區可以買，但一定要看到有落地的產業、規劃才去碰，絕對不要因為高大上的規劃而去投資。
一個從零開始的新區要發展成功，從規劃到建設再到成熟，其間的變數太多了。哪怕是國家級新區，都不能打包票一定能成功，譬如蘭州新區，政府帶頭搬遷一樣還是失敗了。
落實到樓盤配套上，不能只看片區規劃得有多豐富，而要看實際。
規劃得再多，落不了地等於沒有。可以沒有現成的，但至少要定下來的，如在建的、簽了約的、拿了地的。尤其是學校，很多樓盤承諾的引進名校，最後都不了了之。
落實到產品選擇上，不要去賭小產權和博拆遷，安安穩穩買正常商品房。
由於小產權房的產權問題，買小產權，就相當於賭原業主的人性，賭他人品好，哪怕房價漲了，哪怕拆遷來了，依然不反悔。
而博拆遷，那就是用漫長的時間成本和利息成本去賭，哪怕最後拆遷了，如果等個十年二十年，也說不好是賺還是虧。尤其是現在棚改都要退場了，拆遷越來越難，博拆遷的風險也越來越大。
凡此種種，都是在不確定的樓市中尋找確定的投資方向。
然而，怎樣才能在複雜的樓市中找到確定的方向？沒有捷徑，只能不斷學習，提高自我認知水平。大家持續關注大鬍子說房，我們會帶大家一起去尋找不確定中的確定性。
學區房還能買嗎？
現在正值學區政策頻繁變動的時期，不建議大家衝著學區去投資房產。
但如果是需要讀書的剛需呢，要買嗎？
天大地大，大不過小孩教育。如果不想讓小孩以後讀「菜小」，要將財富優勢傳承下去，還是應該買。而且小孩越多，就越應該買學區房。一套學區房，可以讓多個孩子用到，相當於平攤了每個小孩的學區房成本。
但請注意，是在能力範圍內買，而不是為了學區房而放棄所有，犧牲大人，犧牲生活品質。學區房重要，但家庭教育和家庭環境更重要。每個家長都要搞清楚的是，小孩教育的成功，是來自於家長，而不是來自於房子。
如果預算有限，為了讀書，買個小戶型的學區房就好，總價低，資金投入相對少。
但如果預算充足，買一套能正常居住的中/大戶型學區房更好。
小戶型學區房，學區溢價高，單價貴，而且不適合居住，一旦學區政策發生變化，瞬間就會大貶值。而買一套常見戶型的學區房，哪怕沒了學區，至少它也是套能正常居住的房子。
樓市動靜越多，大家的小心思就越多。
經濟現在都還沒恢復正常，鄭州、武漢等中心城市的樓市陷入低迷，深圳被狠狠一頓調控，LPR利率連續3個月沒有下降了……，來一出就擔心一次：樓市是不是不行了。
然而，這些真的重要嗎？
樓市不是股市，沒那麼多動盪。你買房也不可能今天買，明天賣。今天建座火車站想著房價漲，明天少幾個學位又想著房價跌，結果發現怎麼看都不對勁。
其實把握住樓市發展的大方向就夠了，買房是長期投資，樓市不用太在乎短期波動。
只要認清房地產的重要性，認清城鎮化的趨勢，管它調控鬆緊也好，冷熱也好，都不需要擔心。
房地產是什麼？經濟的支柱產業，「房住不炒」下不會刺激樓市，但經濟復甦、中美博弈的路上，也不能讓房地產拖後腿。
中國現階段的城鎮化趨勢是什麼？是城市群、大城市化、都市圈。只要緊抓這個趨勢，紮根三大城市群、一線和強二線、環一線都市圈，就已經做對一半。
真正需要關注短期變化的是什麼人？只有那些準備進場的人，要找個好時機低位入手。除此之外的，大可冷眼旁觀。
最後，來打擊一下大家。
買房可以等機會，但不要等房價跌。
為什麼？
房產是中國居民財富的沉澱池，不管什麼人，通過什麼渠道賺錢，賺錢後都會去買房，房價怎麼能不高。
現在又是「房住不炒」，又是嚴厲的限購限貸，但房價有跌嗎？必須認清一個事實：房價不是炒房客炒上去的，就是剛需推起來的。
房價貴不能怪社會，別把高房價的責任推給社會，有空怪別人搶房，有空吐槽房價收入比不合理，還不如好好掙首付。
很多人天天抱怨和焦慮，不是因為房價上漲，而是因為自己沒有房，房價卻漲了。
所以，不要抱怨房價高，也不要等房價跌，有機會就上車。