文|探房杜咔咔

字|2900，閱讀用時3分鐘，乾貨較多。

現在這個社會，辛辛苦苦工作要買的起一套房真的有點難。

就算是文學巨匠，努力一輩子的屠呦呦和莫言也只能收穫鮮花和掌聲，財富根本趕不上一個二流炒房客。

現在的社會能發財的都靠的是概念、風口、流量、漏洞和投機取巧。要知道選擇大於努力，思維決定層次。

而且現在中國的房地產已經不是過去了，閉著眼睛買都能賺的時代了。

所以今天咔咔就不多廢話了，直接上乾貨。買房頂級招數12式，統統教給你們。

讓你們買對房，買好房。無論是有房的還是沒房的，學著或者收藏起來，必要的時候可以拿出來參考。

環二線的坑

今年最熱的概念就是城市群和都市圈。無論是長三角的規劃，還是粵港澳大灣區，各種概念都被炒上天。

好像只要買在這些圈中，房子就一定要漲價，所以無法購買上廣深的購房者。拼了命的去購買惠州、珠海、中山、杭州、東莞等旁邊的環二線城市。

但今年的情況你們看到了，環二線城市已經開始漲不動或者以很小的幅度在漲。究其原因，就是二線城市根本不具備輻射和外溢的功能，他們尚處於虹吸和聚集階段。

所以千萬不要被環二線城市的概念所欺騙從而去購買三四線城市。環二線城市在未來十年絕對還是個坑，不會發展很快。要買就買環深、環上、環廣。

不買三不靠

不管你買在那個城市，無論你是自住還是投資最忌諱的就是「三不靠」：不靠地鐵、不靠學區、不靠配套。

買房最重要就是要看這三個條件，不能同時滿足的情況下，也一定要有1.2點滿足。三年都不滿足的房子，除非你打算一直住不賣，而且價格特別便宜，要不然真的別選。

咔咔在這裡跟你們舉我親戚的一個例子。四年前，他貪便宜，買了離城中心6公里的一個樓盤，那個樓盤附近只有一個公交車站和菜市場，剩下都是工廠。買的時候7000一平方，經歷了這麼多年，整個樓盤依舊沒漲過，同等戶型有些虧本一些都找不到買家來接手。

所以，大家清楚這三年有多重要了嗎？當你入住幾年後發現，孩子沒有學上，每天上下班3個小時，最近的超市5公里開外，你才會知道當初你貪便宜就是換來今天的後果。當你終於醒悟想要置換時才發現，你的房子打折都不一定賣得掉。

郊區的坑，踩不得。

郊區的大坑，誰買誰頭疼。你以為是價值窪地呢，聽著銷售人員跟你講，未來的生態，旅遊或者是百萬大城有多棒多棒，地鐵一通過來，蹭蹭蹭的房價上漲，賺個幾百萬不是夢。

但我想告訴你們的是，通常抱著這種想法的，不是被忽悠，就是消息靈通，眼光毒辣的人。買了郊區，成功了還好，如果沒成功，別說賣了找個人租都成問題。未來只會增加你的持有成本，不值得！

戶型投資

「買小不買大」、「能買兩套不買一套」。是我經常說的一句話，因為世間最痛苦的事，就是房子再值錢，也沒法套現！名下只有一套房，是最差的理財方式。

小戶型的好處，在於租售比和投資回報率都要明顯優於大戶型。在總預算不變的情況下，寧可買2套小戶型也別買1套大戶型。而且房子面積小，越吃香。當然，我說的小面積最好的是二房或者一房一廳，要能滿足家庭需求，而不是單間。

何況你有兩套的話，變現和抵押會更加的靈活，更能滿足你對流動資金的需求。別擔心稅的問題。只要能賺的回來，一點點稅怕什麼。

筍盤的坑

無論是新房還是二手房，千萬別想著你能等到所謂的筍盤。要知道許多房產投資的高手們，他們的消息渠道是很廣的。真正的筍盤根本不會在世面上出現，而是房東剛一掛牌，就被中介老闆們或者投資客們自己搶掉了。

所以在選擇某個小區的二手房時，能爭到筍盤當然是最好，沒有的話也彆強求。只要覺得住的舒服，性價比高就上車。

投資客戶不要高槓桿

我最近和許多客戶聊過，說的最多就是「未來千萬不要高槓桿投資樓市，而是注重現金流」。

高槓桿涉及很多問題，我就不過多分析，我就挑一個點出來說。在樓市接盤的永遠是剛需客，但現在純剛需客已經逐漸減少。沒有他們的進場，所有改善和投資都將是一潭死水，就算房價在高也是一個數據罷了。

以前是短期看金融，中期看土地，長期看人口。但現在長期看的是剛需了。加上7.30政治大會剛提出來的「抑制樓市上漲，漲幅控制在每年5%以內」。所以，理性投資，保證現金流是未來5年最應該做的事。

老破小不適合買

老破小便宜是便宜，比如在均價6萬往上的深圳，你還能在羅湖發現不到3萬的經典老破小。可是，就算是這麼便宜的房子，經常會遇上無人問津，掛盤在半年以上也是常事。

究其原因，老破小的居住環境已經不適合我們。無論是路網雜亂，過道逼仄，車位緊張，機非亂停，還是沒有物業，沒有配套，沒有景觀等。都是老破小不可避免的問題。

而且老房子貸款受限，銀行對老房產的低評估通常要求首付比例非常高甚至拒貸，這更增加了買房者的成本。就算有舊改，也無法改變老破小落後時代的東西。

產權模糊不明房

產權不明的房子主要包括兩類：一是沒有房產證的安置房或回遷房，二是在農村集體土地上建設的小產權房。

這兩類房子最大的特點就是便宜，但最大的問題也是在於未來出售，會承擔極大的風險，沒有法律保障。加上這些小區環境和房屋品質都會比較差（除了個別情況）。

更重要的是，沒有戶口就意味著沒有學位，這對於下一代來說，可不是件小事情。而且這些小產權沒辦法貸款，實在是「食之無味，棄之可惜」。

「驚」裝房的坑

買新房和二手房的購房客，我相信你們經常會遇到精裝房，二手的還好，買的時候已經可以看到。但買一手的話在沒交房之前，基本是看不到的。這就沒辦法知道房屋質量會不會存在問題。

所以咔咔的建議是，在買全新和二手時，最好是買毛坯或者沒有翻新裝修的。

新區的坑

現在很多城市，都會創建所謂的「新區」。而這些新區很大一部分都是坑，比如：天津濱海新區發展不起來就是因為不僅與城6區距離太遙遠，而且之間割裂帶太過顯著。

所以，如果一定要買新區的客戶，我在這裡有幾個建議給你們。

1、必須是市級以上的新區。

2、新區投資首選啟動區和示範核心區。

3、沒有地鐵和配套的新區絕對不要。和上面的郊區同理。

海外投資買房

中國的炒房客，炒遍了全世界，無論是美國、泰國、澳洲、到東南亞各國。每個地區都有中國人的影子，因為全世界只有中國人相信，炒房可以發家致富。

但我勸你三思，海外投資風險巨大。何況每個國家的政策制度都不一樣，很難了解到全全面面。一個不小心就會被忽悠，變成接盤俠，燙手山芋在你這裡就是最後一棒。澳大利亞的房價現在一路下跌，當初買的人不知道得多難過。

學會敬畏，適時逃頂

買房投資和股票都是一個道理。隨波逐流，順勢而為，需要你買房時，千萬別退縮當逃兵，讓你收手時，千萬別貪得無厭。

做房產投資和購房自住時，都要做發現機會的人，而不是聽人談論機會的人。當掃地阿姨都告訴你現在房價漲的厲害的時候，你的覺悟已經無可救藥了。當新聞聯播告訴你，房價過高時，基本是你可以逃頂的時候了。

人必須學會敬畏，敬畏上天，敬畏恩賜，敬畏遊戲規則，否則代價將是沉痛的。識時務，懂敬畏，才是我們這些草根可以活下去的根本。

總結

在不同的行業，不同的賽道，有人能超車，有人會被淘汰。尤其是買房，造就了一大批富人，實現了財富自由。

給每位購房者的這些建議，不敢保證能讓你們變為富人或實現財富自由，但我希望能讓你們在買房的路上少走一些彎路，少被忽悠，甚至被坑。

理性買房，學會這些招數，拋棄垃圾資產！

我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。

有什麼問題和建議可以在下方留言區給我，我會一一回復的，創作不易，小夥伴們覺得不錯，請給個贊。