怎麼看待近期的市場？不少朋友問。
如果有購房打算，建議在三個月內出手，『地產營銷人』這樣答。
為什麼會有如此判斷？源於幾個信息的交叉驗證。
一是北京樓市自身的量價調整已基本到底，現在不僅沒有泡沫，甚至潛伏著不少機會。北京三年來最佳置業時點，就在眼前。
二是近期樓市政策有寬鬆跡象。環京似有破冰可能，而深圳樓市突然間燥熱，最近一項目開盤，凍結140億，2800個客戶搶192套豪宅！按歷史經驗，全國樓市的行情輪動以深圳為開端，半年後就會波及北京和上海。所以，每一個市場信號都值得關注。
三是外部經濟環境有所緩和。近日官方公布，中美經貿談判獲重大進展，技術性磋商基本完成。市場情緒和股市表現趨於穩定，對內部經濟向好形成支撐。
由此，即使年底沒有新一輪政策刺激，到明年春節後，樓市也將大機率有一波表現。也就是說，現在直到春節前的這段時間，就是最佳出手時段。
另外一個比較明顯的市場需求，是一些朋友希望抓住這個階段，買到性價比最高的改善盤，只是不知該如何發掘、篩選？
必須說明，改善盤和剛需盤，兩者截然不同。剛需盤價格為先，即使位置、配套差強人意，也一定會有人選擇將就。但改善盤不是，雖然價格也很重要，但購房者對區域、配套、產品等方面有明確要求，不滿意寧可等待，也不會出手。
所以，底層的購買邏輯就有本質不同。那麼，一個有強大吸引力的改善盤，又具有哪些特徵呢？
在『地產營銷人』看來，「改善」既然常常與「升級」聯繫起來，那核心秘密一定圍繞著升級而展開。
1、區域升級：基礎紮實，更上層樓
改善需求首先是區域的選擇，此時區位是包含在區域整體氛圍之中。這就像一個人說自己住在望京，或者亦莊，就大概能推測出其所屬階層和對生活方式的偏好。
因此，區域不僅僅意味著地段，也有展示身份標籤的作用。
區域升級，不是指從不毛之地開始的建設啟動，而是區域原本就有一個「好底子」，無論基礎設施，還是產業滲透，都有良好基礎作為保障。
此處的「升級」重在指向更大的發展利好，在規劃方向上有明顯的政策傾斜和產業助力，從而預示著樓市的想像空間和巨大潛能。
在這一點上，北京各個區域之間並非均質，存有較大差距。因此對購房者來說，做好功課，精準判斷是尤為重要的。
2、配套加碼：從普通資源到「豪華陣容」
改善升級之要義，很大程度上源自對特定資源的渴求。譬如名校配套，對很多購房家庭來說就如剛需般的存在。
所以我們說，改善絕不僅僅是地塊紅線內的具體產品改善，而是連帶項目周邊資源一起的升級。
而且這種升級，也不只是教育配套，還有商業、醫療、公園等全方位的資源煥新，從乏善可陳的一般性資源，向有價值帶動力的「豪華陣容」看齊。
在這個過程中，業主不僅藉此提升了生活的便利度和品質感，同時區域也不斷獲得增值，房產的未來價值於無形中平添助力。
3、產品疊代：從物理社區到精神家園
在幾個升級維度中，產品升級最為重要。因為對於樓市而言，隨需求和產品疊代的飛快演進，多年前入住的小區和戶型，如今都無法滿足當代人的居住要求。
從硬體上說，戶型的功能、建築的風格、裝修的材質、園林的理念與前幾年相比，都有了顯著變化和長足進步。
從軟體上看，人們也不再滿足於冰冷的社區形態。文化的、社群的、鄰里的關於精神的生活逐漸得到推崇。
一種告別單純物理屬性，向文化屬性過渡的社區生活，正被廣大中產階層所嚮往，這股潮流也構成為改善的一部分。
當滿足了區域的升級、配套的加碼和產品的疊代，一個優質改善盤呼之欲出。如果此時再配合低於市場預期的價格政策，那麼最強性價比就會出現。
近期，亦莊一個新盤的入市，吸引了『地產營銷人』的關注。中國鐵建•國際公館，130萬首付，買到北京最值的改善盤，一石激起千層浪，引起一眾客戶趨之若鶩。
中國鐵建•國際公館坐落於北京經濟技術開發區河西區，享有五縱五橫四軌的立體路網。從項目出發沿京福路向北直行約30分鐘可抵達二環核心區。T1（北京首條有軌電車，今年年底正式通車）—興海一街站距項目僅約900米，交通極為便利。
亦莊經濟技術開發區從92年開始發展，歷經近三十年積澱，如今已是北京首屈一指的產業領地。這裡不僅500強企業扎堆，產業興盛，人才集中，整體的規劃理念也十分先進，住宅區、商業區、公園綠地等，皆井然有序，乾淨整潔，吸引了大量中產人群居住於此。
去年，北京《新總規》關於科技創新中心的「三城一區」規劃落地，亦莊進一步成為科技創新的核心承載地，肩負科技成果向產業轉化的重要使命。如今亦莊在政策推動下，已然成為北京最大的創新型產業集群技術開發區。
從區域升級層面看，亦莊具有絕對代表性。加之新機場的投運以及城南計劃的整體構想，亦莊未來的發展空間不可估量，樓市前景也極為廣闊。
中國鐵建•國際公館所在的河西區，隨著近兩年供地的增加，其配套加碼跡象十分明顯。
其中，名校人大附中北京經濟技術開發區實驗學校正在建設中，與項目僅有一街之隔。另外，北京二中亦莊學校（規劃）、北京十一學校亦莊分校均環伺周邊，教育配套資源堪稱奢華。
上月河西區拍出的商業地塊，就在中國鐵建•國際公館的北側500米處，將建成8萬平的龍湖天街購物中心，是亦莊河西區首個大型商業綜合體，完全可滿足附近居民的高端消費需求。
同時，在距項目5公里範圍內還有北京大興區中西醫結合醫院和首都醫科大學附屬北京同仁醫院(南區)雙三甲醫院，此外東方醫院、亦莊醫院等醫療資源在側，為健康生活實現保駕護航。
中國鐵建•國際公館距北京最大的濕地公園南海子公園僅4.5公里，並且周邊有多個公園環繞，空氣清新，景觀優越，生態資源不可複製，居住環境不可多得。
由此看到，無論是交通、教育、醫療、生態等各項配套上，亦莊河西區均在不斷加碼、大幅升級，中國鐵建•國際公館的入市恰恰踏在區域質變的風口期，其出眾的改善特質展露無疑。
值此極具發展潛力板塊內，隸屬於世界500強企業之一的中國鐵建地產集團，秉承央企新時代的責任與擔當，以「建造對人和自然充滿關愛的建築藝術品」為品牌主張，由其旗下中國鐵建股份有限公司，為中產客戶打造高品質住宅。
項目整體占地4.49萬㎡，雖為限競房，但無自持，無保障性住房，保證了產品和居住人群的純質。
設計上，項目延用了中國鐵建高端產品系中的「國際系」產品線。現代風格，圍合式布局，簡潔明快的設計，將建築的內容和形式，簡化到最美狀態，在藝術中獲得再生。
作為一個藝術調性的社區，項目在商業和物業服務上圍繞藝術教育設立培訓中心。屆時將聘請包括中央美院、北京電影學院、丹麥文化藝術中心以及一些教育理念比較前衛的民辦教育機構，共同為孩子打造藝術教育基地。
而園林景觀的設計，也呼應藝術教育基地，借鑑畫派、文學、音樂、聞香、童話、光色派系6位大師藝術靈感，規劃了6座大師花園，移步異景，帶來美學感受。
通過「軟實力」的營造，中國鐵建把藝術和人文注入社區，帶來精神上的愉悅和放鬆，讓嶄新的生活方式成為居住潮流的引領。
在戶型上，中國鐵建•國際公館配置了從建面約80㎡兩居，89㎡三居，到150㎡四居等多種類型，均為一梯兩戶設計，全面滿足改善型家庭的置業需求。
其中，80㎡兩居室符合普宅認定，總價低於374萬，首付僅130萬起，價格極具震撼力！
其戶型方正，客廳開間4.15米，完全達到了100㎡以上戶型客廳面寬標準；餐客一體化，更顯空間寬敞；一部分陽台空間拓展，提高了使用率；而U型觀景廚房，增強實用功能；人性化儲物空間，精細收納，直擊生活痛點。
值得一提的是，為進一步提升品質，中國鐵建•國際公館打造高標精裝體系，從入戶門到廚衛再到起居室，涉及22項精裝細節，全方位展現超高性價比精裝成品，樹立區域標杆典範。
實際裝修標準以最終交付為準
在精裝品牌上，項目堅持在衛浴、廚電品牌選取上高額投入，以環保、安全、品質為先，嚴選馬可波羅、歐派、老闆等高端品牌（或為同等檔次品牌），保障每一寸裝修達到高水準呈現。
臨近年底，購房時機會在不經意間出現，買房人應隨時做好準備。並不是每一個改善盤都符合升級標準，即使整體品質出眾，也未必具有高性價比。
剛需的價格，改善的品質，一切都是最好的安排，願諸位從深秋開始，邂逅驚喜。