文/王新喜
近日碧桂園、遠洋等多家頭部房企接連爆出債務違約，受房地產市場拖累，「中植系」、中融信託相繼暴雷，進一步引發市場對房地產金融風險的擔憂。
而在這種情況下，中國房地產報刊文，呼籲允許開發商以降價促銷的方式展開自救，中國房地產報是官媒，現在開始呼籲允許開發商以降價促銷的方式展開自救，或許意味著一種風向的變化，房價硬扛不是辦法，終究要回到市場經濟規律的軌道上來。
允許開發商降價， 碧桂園們可能有救了。
事實上，在這個時候吹風，其實是房地產低迷的趨勢已經非常明顯。
很多的樓盤都會選在九月份，十月份開盤，正所謂金九銀十，這個時候恰好人們的消費心理比較鬆動，所以構成一個相比於其他月份的比較高的購買，在這個時候，中國房地產報吹風，其實救市促銷的意圖很明顯。
允許開發商降價，到底是好事還是還是壞事？目前也有比較擔憂的說法。
房地產追漲不追跌？無視了市場經濟規律
有業內人士認為，因為房地產市場一貫都是追漲，如果房地產市場開始下跌，買盤萎縮更厲害，結果就是沒有人買了。同時那些二手房業主必然大幅低價，甩賣，市場進入惡性循環。
而開發商銀行抵押大幅貶值。銀行損失嚴重。那些前面高價貸款買房的人會考慮斷供，並開始因為高價買房大規模房鬧。銀行大虧，存款必然緊張，極易出現擠兌，導致後面一系列不可控的風險。最後結果，全社會集體大虧。
但事實上，這種房地產一貫追漲並且一旦進入下行通道，會導致樓市崩塌的觀點同樣是無視了經濟規律。商品房終究是商品，是商品就會有它本身的價值，當它跌到到合理的價值的時候，稀缺性就會凸顯，進而引發搶購，市場供需發生變化，房價就會上漲。
舉個例子，當廣州某小區的房價從原來的5萬跌到了3萬甚至2萬的時候，這個時候肯定有很多人看房，如果剛需消費者看中了但想再等等，但此時肯定有人出手買下了。這個時候，剛需消費者就開始急了，因此，也會被迫出手選購，因為擔心自己再不買，就沒有機會了。這個時候房價就會小幅上調。
這就是市場調節機制。因為剛需買房群體依然存在，市場不是沒人買房，而是很多人買不起，當價格處於他們買的起的區間，他們就會出手。市場供需就會發生變化。
比如說，當iPhone14降到2000元一部的時候，當寶馬X5降到20萬的時候，但庫存有限，你說大部分人是買漲不買跌，等著它再降價呢，還是直接出手呢？很顯然，是後者居多。這個就是市場調節機制。
對企業來說，沒有銷量，死守價格毫無意義。而眾多房地產企業因債務累積導致爆雷或多或少與此有關，本來開發商降價銷售回款，即使虧本賣，也不至於倒閉，如果開發商只能硬挺，樓盤沒銷售哪有錢還給銀行？房子賣不出去，地賣賣給誰？
限制價格就限制了流動性，允許降價就是放開了流動性，只要流動性起來了，一切就還有救，至少可以盤活資產，降低損失。
李嘉誠打樣，允許開發商降價，開了一個好頭
事實上，近日李嘉誠「7折」拋售房產就是這種市場調節機制、放開了流動性的最佳證明，此前這個消息出來之後，業內感嘆，李嘉誠的大甩賣，把本來就孱弱的香港房市又砸了一個大坑。
如果按照國內某些人士談到的所謂「買漲不買跌」的說法，李嘉誠7折賣方無疑是賣不出去了，大家都會觀望等繼續降價。但事實卻是，李嘉誠7折樓盤開賣，626 套引三萬人次爭搶，超額認購48倍，相當於每49人搶一套房！成香港史上認購量最多的新盤。
事實就證明了，李嘉誠已經打了一個樣，想要提升房子銷量最直接的方法就是——降價。
如果你用了無數種方法，還是沒人買房，那就應該想一想，是不是價格沒有讓步？市場經濟就是這樣。如果在下行期把價格控制，各種刺激都避開降價，這只會讓更多剛需購房者繼續等，銷量越來越差。
當然了，我們也需要看到，一直以來，為什麼房價不隨便降？這背後本質上就是土地財政的壓力大，市場需要穩定市場和地價，另一方面，穩人心，最可怕的就是斷供潮，已買房的人不希望房價下跌。
但整體上，兩害相權取其輕，但如果房子在剛需萎縮的時候不降價，帶來的是更大的不斷累積的危機，不降價，房子賣不出去。房子賣不出去，地也賣不出去，這比地價下跌更麻煩。
而市場經濟本身是非常頑固的，如果逆著它走，它就會堆雪球，最後給你來一記暴擊。如今越來越多房企爆雷，就是如此。
碧桂園們有救了？
允許開發商降價，對降低碧桂園、恆大們的債務危機是有好處的，目前這些房企的債務像滾雪球般越滾越大。從碧桂園透露的說法來看，今年下半年要交付40多萬套房，明年還有約40萬套待交付，目前，碧桂園帳戶上的資金剛好能基本保障交樓，而前期結算款的支付可能還要靠後市銷售。
因此，碧桂園的房子只要還能繼續不斷賣下去，碧桂園就還有救。而它最大的問題是三分之二的項目在內地三四線城市，三四線銷售大幅放緩，房子賣不出去，資金鍊非常緊張。
但從過去來看，包括碧桂園在內的開發商不是不想降價，而是做不到，今年上半年崑山開發商被罰事件中，就是被定性為擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序。
拿碧桂園來說，2022年，山東淄博市一家由碧桂園房地產開發的新建項目，對外銷售的價格有額外補貼，因此最終成交售價低於備案價，該行為存在變相返本銷售，因此以擾亂房地產市場秩序為由，責令該項目暫停銷售，並不再受理預售許可證簽發和監管預付資金撥付。
開發商其實只要降價賣房就能完成些許資金回籠，但是不降價導致房子賣不出去，除了維持債務規模沒什麼好處。
從當前來看，碧桂園負債約1.5萬億，承認帳面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。而根據目前中國房地產企業負債排行榜來看，國內超過9000億規模的有6家房企，超過4000億的房企有4家房企。
如果手上的商品出不掉，預計後續債務規模和恆大差不多。如果達到兩萬多億進入清算，清算了大量沒開發的地和大量沒賣出去的房子，接下來如果倒下，很多房企的雷會一個個接著爆。
如果降價銷售的話，碧桂園最終可能清算規模或在4~6千億上下的負債以及少量沒賣出去的房子和中量沒開發的地。
幾千億清算還是2萬億清算，哪個對經濟的衝擊更小一些？從李嘉誠最近把自己的房產打7折出售繼而賣爆可以知道，這也是幾乎是碧桂園自救還債的唯一方式了。
目前鬆動了房地產政策，這是一個好的信號，從市場經濟的規律來看，東西賣不出去了當然要降價，像碧桂園這種情況，其內部的保障從「四保」——保交樓、保資產、保安全、保信用變成了「三保」，刪除了「保信用」。
放棄了保信譽，優先保交樓，本身它就意識到了，如果房子賣不出去，未來成本只會一直增加，債務的雷只會越滾越大，把一個本來可以虧損可控的項目硬生生的給拖進虧損不可控的深淵。
事實上，我們也發現，這一輪房地產救市力度很大，限購限貸限售都取消了，現在就差限價還沒取消，這無疑需要適時適度的進行優化和調整，當然，也要綜合考慮已經購買的消費者、正要購買的消費者、房地產開發商、銀行、政府之間的需求和關係。
允許開發商降價，雖然同樣有一定的風險，但總體是一種順勢而為，一方面開發商回籠了資金，另一方面打破樓市僵局，讓觀望者入市，先讓房地產市場熱起來，避免死鎖價格讓危機越滾越大。總體而言，允許開發商降價，開了一個好頭，碧桂園們可能有救了。
作者：王新喜 TMT資深評論人 本文未經許可謝絕轉載