隨著昆明安居集團拿下老國貿二期68畝住宅用地，昆明上半年土地市場已基本收官，不出意料，昆明土地供需兩端仍十分低迷，據統計，上半年主城成交的商住土地僅約308畝，延續了2021年下半年以來土地交易遇冷的局面。
上半年昆明主城商住土地僅賣出308畝
實際上，由於房企拿地意願空前低落，昆明上半年土地供應本就很少，成交的土地也大部分為國企托底，因此更準確的說法是，最近兩年土地供應和成交量雙雙急劇萎縮。
後果也顯而易見：昆明的新盤越來越少。
與此同時，對規劃條件有較高的新洋房項目則基本消失，在售的洋房項目都是至少銷售一年以上的「老面孔」，洋房市場進入以消化存量為主的時期。
昆明主城有洋房產品在售的樓盤僅有19個
用在售樓盤數據更能說明問題，據統計，上半年昆明主城五區在售樓盤共有101個，其中絕大部分為純高層項目，共有82個，有洋房類產品的項目僅有19個（其中包含躍層產品，通常稱為疊墅或疊院），如上圖所示，全部位於環滇池和主城臨山片區，而滇池邊的在售洋房項目只有6個，分別是草海片區3個，會展片區1個，大漁片區2個。
如果對洋房的定義更嚴格一點，昆明在售的洋房還要更少。
什麼樣的房子才是真洋房？
雖然洋房已經成為高端住宅的重要類型，但其實洋房只是一個約定俗成的概念。
按《民用建築設計通則》，住宅分類中並沒有洋房，只有低層（1—3層）、多層（4—6層）、中高層（7—9層）和高層（10層以上）的分類，但在現實市場中，洋房是特別常見的住宅產品，一般來說，將不超過8層的稱為洋房也沒什麼問題，畢竟還有小高層項目都敢自稱洋房的情況。
綠地滇池國際建康城實景
除了樓層，洋房還有一些對建築密度、容積率、綠地率、公攤率的要求，這也不難理解，由於高品質的洋房一般都是6—8層，項目地塊必須要具備低容低密和高綠化率的條件，比如綠地滇池國際建康城山重院的幾個洋房合院地塊，容積率在1.1—1.2之間，建築密度只有20—30%，綠地率最低的也不低於40%，加上多層板式建築的低公攤，這樣的洋房可以算得上是真洋房。
昆明洋房市場出現供不應求，有逆市走強趨勢
供應減少、消化速度加快、庫存降至歷史低點，昆明洋房市場呈現出幾大特點，有逆市走強的趨勢。
昆明洋房市場從高峰下滑（克而瑞數據）
如前所述，昆明近兩年土地市場供需不旺，能開發洋房的地塊更是幾乎絕跡，從克而瑞的數據看，實際上從2021年開始，昆明洋房的供應量就開始明顯下降，到了去年，供應量更是斷崖式下跌（從2021年的102.53萬方猛降到去年的29.59萬方，跌幅達71%）。
再看銷售成交，雖然去年洋房的成交量也同比下降到了64.59萬方（降幅37%），但由於供應量下降幅度更大，首次出現了供不應求的狀況。
也就是說，即便是房地產市場整體不景氣，但在可見的未來，新增洋房供應肯定還會持續縮減，因此相對於整體市場，昆明洋房逆市走強的趨勢還將保持。
改善需求依然很旺，但洋房供應有限
最近兩年昆明住宅市場整體下滑，行業進入底部空間，但如果分住宅類型來看，高層住宅市場量價萎縮更為明顯，而洋房和別墅類的情況相對就好很多。這也反映出當房地產投資屬性基本消失、居住屬性凸顯的時代背景，尤其是宏觀經濟不景氣的情況下，以洋房為代表的改善需求受到的影響要小很多。
最近五年昆明主城各類型住宅供應量（克而瑞數據）
從近五年昆明主城各類型住宅供應數據看，儘管供應總量逐年下降，但高層住宅仍占絕對大頭，這是土地供應緊縮、新盤上市量減少的連鎖反應，同時由於主城發展外拓已接近極限，生態環境保護要求更嚴格，土地集約化利用的趨勢越來越明顯，大多數住宅土地都有高容積率高密度的特點，導致昆明的住宅只可能是高層占據主流地位。
但昆明這些年已進入改善時代，對洋房合院類產品的需求只增不減，而洋房別墅的供應量有限，總體來看是越來越稀缺，這種供需矛盾的關係即使是在房地產陷入低谷的時候，也無法迴避和掩飾。
最近五年昆明主城各類型住宅成交價走勢（克而瑞數據）
洋房的供需關係體現在價格變化上，就是房價相對更為穩定。據克而瑞數據，去年昆明高層住宅和別墅的成交價環比跌幅分別為8.8%和12.3%，而洋房五年來的成交價走勢相對平穩，去年只降了4.2%。
環滇又可觀滇的洋房進入了純消耗狀態，快要絕版
昆明的洋房出現較嚴重的供需失衡，根本原因在於開發洋房需要低密低容的規劃條件，而且高品質的洋房往往誕生於優越自然環境中，但城市的發展和生態環境的保護決定了這類土地必然是少數，昆明就是典型的例子。
如果說洋房越來越稀缺主要與城市總體規劃原因和改善需求旺盛有關，那麼滇池邊的洋房項目就基本到了「只出不進」的純消耗狀態，這與環滇池開發的治理管控更趨嚴格有直接關係。
眾所周知，環滇池區域本來可開發土地就比較稀少，再加上2021年5月份「長腰山事件」暴發，環滇房地產開發一度被按下暫停鍵。後來2022年初滇池重新劃定了「兩線」範圍，實行更嚴格的管控措施，禁止新增工業和住宅項目。
這就能夠解釋為什麼環滇洋房項目數量遠少於靠山的洋房，由於滇池邊居住資源的稀缺性已經註定，絕版貨源賣一套少一套，其中最稀缺和最有可能率先斷貨的毫無疑問是能觀滇的真洋房。
更具體一點來看，主城的滇池湖岸線長達數十公里，不同項目的地段、資源和定位差異也很大，比如最靠近城區的草海與最南端的大漁片區，同樣是限高24米，容積率也都是1.0齣頭，但售價懸殊甚至可以到3—4倍。
如果說草海片區的洋房定位於城市豪宅，那麼大漁片區洋房的度假型、第二居所的屬性就更為突出。
地段和定位的差異，導致不同洋房項目產品設計的不同。
最重要的一點，是觀滇這個關鍵價值點都得到最大限度的發揮，僅有的6個環滇洋房無不根據地塊條件，在樓棟分布、朝向、視野上精心設計，力圖獲得最佳的觀滇效果。不過大部分觀滇洋房受高度限制，想達到像山海灣高層那樣的觀滇效果是辦不到的。
而唯一的例外是綠地滇池國際建康城。
綠地滇池國際建康城山重院地塊的觀滇視野
綠地滇池國際健康城觀滇洋房已成「孤品」
和其他環滇項目都位於平地上不同，綠地滇池國際建康城的山重院地塊整體依山而建，呈背山面水的布局，東面背靠3200畝關坡山原始森林，西面俯瞰滇池美景。山重院地塊的洋房，可以算主城觀滇視野最開闊的洋房，沒有之一。
不僅視野最開闊，而且角度也最佳，山重院地塊隔著環湖東路就是網紅打卡點海宴村，海宴村能看到的日落號稱最美滇池日落，而在地勢更高的山重院，視角與視野的優越度還要超過海宴村。
山重院一期規劃圖
不過如此珍稀的自然景觀資源，即便是在綠地滇池國際健康城這樣的大盤項目中，也非常難得，在項目約4600畝的規劃用地中，山重院一期雖然僅占到約289畝，但位置最好，位於最鄰近滇池的坡地上，整體容積率僅1.13，規劃有總高6-8層洋房及低密合院產品。
值得一提的是，山重院一期的洋房並沒有做成清一色的8層洋房，而是本著資源利用最大化和最優化的思路，將其中部分洋房樓棟設計為6層，堪稱觀滇真洋房的「孤品」。
在山重院一期地塊上看到的滇池晚霞
6層洋房在昆明本就極為少見，從更苛刻一點的角度說，6層洋房屬於多層住宅，在很多人的觀念中，只有多層才算得上是真洋房。如果在加入能觀滇的條件，那山重院一期的洋房就是獨一無二的那一個。
上海天地商業街已開業，填補大漁片區商業空白
從綠地滇池國際健康城項目整體來說，經過多年開發，大盤配套也逐步趨於成熟，4月30日，綠地滇池國際健康城昆明·上海天地首期商業街正式開業，大漁片區首個集中商業的開業運營，標誌著片區商業短板被補齊，大盤生活的便利度大幅提升。
綠地滇池國際健康城配套項目落位圖
目前山重院還有少量90平米洋房在售，三室兩廳一衛一陽台，一梯兩戶，南北通透的標準洋房設計，同時客戶可以自主選擇精裝或毛坯，對不同要求和預算的客戶都比較貼心。
綠地滇池國際健康城山重院90平米洋房實景樣板間
綠地滇池國際健康城山重院90平米洋房實景樣板間
據了解，山重院一期目前開發已到尾聲，6個組團中已交付2個，剩餘組團預計今年也將全部完成交付。
總體來說，綠地滇池國際健康城配套正在逐步兌現，千畝大盤穩步推進，整體居住氛圍日漸成熟。其中山重院已是准現房的觀滇真洋房，由於稀缺資源的獨占性和不可複製性，性價比凸顯，加上兌現交付力度不小，現在正是入手置業的最佳時機。