有這樣一群客戶，只買疊拼，不買其他。很多人問：為什麼？
『地產營銷人』也抱著好奇心做過調查，得出的結論有兩點。一是初次買別墅的客群，對疊拼情有獨鍾。他們屬於新中產，年輕且事業處於上升期，利用第一次改善的契機，可以選擇平層，也可以試著夠別墅。如果對別墅生活有嚮往的，以此時財力換疊拼的可能性非常大。
這一類客戶，我們可以稱之為首次別墅置業者。
二是數量群體龐大的泛養老客群。什麼叫「泛養老」？就是指將老未老，中年尾聲的客戶。
他們尚未退休，但已經開始規劃未來的養老生活。兒女已長大離家，手中房產套數有富餘，完全可以買掉市區老破小，搬到環境優美、有山有水，距城市不遠、交通方便的區域，追求另一種生活方式。而疊拼既不用占據太多資金，同時也有天有地，是切合實際的選擇。
由此我們看到，疊拼這種產品適合作為第一居所，當城市別墅使用，也可以作為第二居所，為養老或度假居住使用。客戶覆蓋之廣，需求之多元，也註定受到歡迎和追捧。
成交數據反映了這一現象：截止到8月25日，疊拼別墅成交套數高達1459套，成交占比達52.8%，是市場占有率和客戶接受度最高的別墅類型。
那麼，如何才能選到理想的疊拼產品呢？
『地產營銷人』認為，根據以上需求基礎，樹立置業原則尤為重要。在總價與區位之間找尋平衡；在品質和形態之間守住底線；在別墅社區中甄別成熟與氛圍，方能篩出置業標的。
1、別墅項目分布與總價關係
根據疊拼產品分布的環線特徵，大概可以分為幾類：
五環內，疊拼產品多具備內城墅屬性，因為土地稀缺及容積率限制，這種產品單價高、面積大，總價達到頂豪範疇，3000萬起是基本門檻；
五六環之間，疊拼產品多出現在成熟別墅板塊，比如中央別墅區、孫河、亦莊等地，這種產品單價在5—6萬/㎡左右，總價在1200—1500萬區間，是與合院別墅相互替代的產品。
六環外，這類疊拼是市場需求主流，雖然板塊特徵不明顯，但區位連帶的交通優勢突出，戶型面積適中，單價低，因此總價也控制在1000萬以內。大部分疊拼需求都是在這個類別中實現的。
遠郊區，此種疊拼產品主要以第二居所為主，在用途上存在局限性，價格雖然更低，但只能滿足邊緣性需求。
綜上看到，就總價和區位的對應關係看，疊拼買在六環附近是較為理性的選擇。
2、疊拼的純粹性和品質紅線
因為概念的混淆，讓市場上的疊拼也呈現出參差不齊的面貌。
傳統意義上，疊拼別墅是指垂直上、下疊兩戶組合的形態。但市面上也有很多「三疊拼」，即：上、中、下三戶疊加的別墅。區別在於樓層給人的墅感差距很大，上下疊的別墅一般只有4層或4.5層，三疊拚卻有6層，幾乎與洋房無異，已經找不到別墅感了。
所以，在權威的統計口徑中，三疊拼被視為普宅類型，而上下兩戶的疊拼才被視為別墅。如果從居住角度，當然顯而易見，傳統形制的疊拼才夠純粹，居住體驗也更好。
另外，今年也有一些限競房疊拼產品，與小合院的缺陷類似，這種疊拼的地上單層面積較小，70—80㎡基本還是小戶型格局，空間感無法充分體現。如果能有其他選擇，還是在純商品房別墅項目中尋找為宜。
3、別墅社區對疊拼價值的影響
從社區角度看疊拼，容易被多數客戶忽視。也就是說，疊拼產品不是被孤立看待的，必須把它放在社區中考量才能感知其品質和未來價值。
有的疊拼是社區中被高層包圍的局部產品，那顯然找不到別墅的居住氛圍；有的疊拼是與洋房組合，雖然不會有「圍觀」的問題，但由於面積與總價的差距，客群依然不能形成圈層。
比較好的一種規劃是，疊拼與更高的產品類型組合在一起，譬如獨棟、聯排等。這樣的社區整體密度更低，別墅氛圍濃郁，同時業主素質也因總價篩分，相對均質。不過，按照此種苛刻條件尋找，在北京樓市要多花費些功夫。
在以上三原則基礎上，有沒有適合的疊拼產品推薦呢？
『地產營銷人』發現，北京北部位於昌平區六環附近的凱德•麓語基本符合所有要素。
從區位上看，凱德•麓語在未來科學城以北，地處距北京城區最近的生態宜居低密板塊。擁有「兩縱三橫」的交通路網，約30分鐘車程可快捷通達望京、亞奧、首都機場。項目東側鄰近的趙全營商圈，在售的億級別墅重新定義了區域價值，打開了升值空間的天花板。
凱德•麓語總占地近千畝，總建築面積約46萬㎡，是毫無爭議的純別墅大盤，且全部產品為純商品房，而非限競房。因此在規劃容積率上，以及呈現的產品品質上，都形成了良好的別墅氛圍。
值得一提的是，項目周邊生態環境非常突出，山水環繞，淡雲飄浮、森林密布，是距城區不遠真正上風上水之地。
凱德•麓語附近自然景區、名勝古蹟眾多，包括：燕山山脈、京密引水渠、2000畝靜之湖私屬森林公園、軍都山滑雪場、太偉高爾夫球場（北京唯一山地球場）等。未來，北京首個田園綜合體即將落戶昌平區東部，項目周邊承接利好，環境再獲升級。
項目分多期開發，前三期均為獨棟別墅，容積率約為0.5。第四期規劃為聯排和疊拼產品，相當於在獨棟社區中，擁有了以較低總價獲得同等墅區資源的機會。
凱德•麓語整體社區利用山地特徵優勢，打造出獨具特色的組團景觀和坡地景觀。讓私家庭院、公共園林、周邊山水資源有機結合，形成生態、自然、生活融為一體的居住意境，在北京別墅市場中別具一格，獨樹一幟。
四期聯排和疊拼樣板間已公開亮相，經『地產營銷人』品鑑，其疊拼產品的性價比十分突出，預計700萬左右的總價，可以說是當下最值得入手的別墅。
該產品為上下兩疊構成，四層建築維持了良好的別墅形態，面積區間為280-410㎡。上下疊全部有私家庭院、地下空間，並配有戶內電梯。
從指標看，面寬約7.4米，進深約13.5米，室內空間經合理排布十分舒適，功能上可清晰劃分。一層作為家庭互動交流空間，附帶客廳、餐廳、廚房等功能，另外一層為私密的居室空間，既可設計為兩間豪華臥室套房，也能靈活調整為三間臥室，一切皆因需求而定。
上下疊戶型都有地下兩層空間，可作為不同家庭成員休閒娛樂使用，或是為男女主人的興趣愛好設定使用功能。寬幅採光井將陽光射入地下，帶來明亮、寬闊的空間感受。
作為純商品房別墅，凱德•麓語的疊拼地上單層面積，均超過100㎡，比限競房同類產品具有明顯的舒適感。同時在中西廚功能、超大客廳的感觀體驗上，顯現出了豪宅特質。這在疊拼別墅中十分罕見。
整體看，凱德•麓語疊拼的打造品質，延續了之前獨棟作品的匠心和投入，但總價卻十分具有誘惑力。對於很多購房者來說，用在孫河一半的疊拼總價，或是未來科學城一個普宅三居的預算，就能換來像樣的別墅生活。
另外，『地產營銷人』從內部了解到，凱德•麓語四期開盤擁有獨家購房優勢：可享受網簽後超長付款周期，最晚付款時間可在2021年10月前。這個措施的推出是不是更令人動心！
賣掉老破小，不加錢直接換疊拼，有天有地住獨棟成熟社區，這種別墅生活，值得擁有。