上海長灘，真的是一個有故事的樓盤。
2017年，上海長灘一期首次開盤，752套房源在開盤當天即去化95%以上，均價高達5.5萬/㎡，房價甚至高於同期寶山中環附近的房源。一時間，這個地處寶山外環外的項目，聲名大噪，憑藉一己之力改寫了寶山房價格局。
2018年，上海長灘二期開盤，943套房源也是一次性入市，均價沒有上浮，依舊為5.5萬/㎡。不過這一次，並沒有延續一期熱銷的盛況。據網上房地產數據顯示，上海長灘二期冠東苑的房源截至目前可售住宅套數依舊有313套。也就是說，一年多時間過去了，二期房源去化率不足七成。
上海長灘二期去化情況
秉承著一年開一期的傳統節奏，2019年，上海長灘三期如約而至。8月上海長灘三期1193套房源獲證，均價與兩年前的一期基本持平。8月15日至8月21日期間進行認籌，據新房搖號助手數據顯示，認籌結果已經出爐，截至8月21日17:00，認籌數僅80多套——狀況不容樂觀，認籌率不足一成。
上海長灘三期認籌情況
一期熱銷，二期滯銷，三期，顯然也陷入了賣不動的尷尬境地。上海長灘，這些年到底經歷了什麼？
規劃——北上海百萬方濱江大盤
規劃，大概就是上海長灘最大的賣點了。
上海長灘地處寶山淞寶板塊，所處位置是原上港十四區——滬上著名的貨櫃碼頭和倉儲用地。2011年開始，這一大片土地在政府的規劃之下，迎來了蛻變，由上港集團開發建設。
濱江城市綜合體：上海長灘總規劃建面約146萬㎡，規劃集濱江景觀住宅，大型體驗式商業、5A智能辦公、星級酒店、音樂廳、觀景台、規劃學校、遊艇碼頭等各類業態，打造一座匯聚各種生活可能的濱江城市綜合體。
多個地標性建築：在上海長灘的東側，將建設一座約180米的長江第一觀光塔；在項目的西側，將建設一個大型商業綜合體，規劃有中國最大的IMAX球體影院、25萬方購物中心以及北上海第一音樂廳；社區還依傍濱江地段優勢，建設1.8公里濱江休閒景觀帶。
景觀帶當前實景
三大主題公園：此外，上海長灘社區內部還規劃有三大主題公園：占地約37000㎡的山坡公園、約33000㎡的瀑布公園和東西走向的公園。
上海長灘鳥瞰圖
交通——距離3號線友誼路站1.5公里
上海長灘距離3號線友誼路站大約1.5公里，從地鐵1號口出來，沿著同濟路輔路、盤古路、牡丹江路步行大約20分鐘，可到達項目。這樣的距離，在日常生活中，單靠步行是略遠的，可藉助共享單車。
自駕方面，從上海長灘出發，大約1公里可上上海繞城高速。如果前往人民廣場，可經由繞城高速、逸仙路高架連接內環高架，在路況非常暢通情況下約40分鐘。可是呢，繞城高速和逸仙路高架，不賭？是很難的。
上海長灘距離3號線約1.5公里
商業——已有商業配套主要集中於牡丹江路
當前上海長灘周邊已有的商業配套主要集中在項目以南的牡丹江路上，2公里內有黃金廣場、北翼商業街、寶樂匯生活時尚中心等，已有的商業配套算不得高大上，但也可滿足日常生活所需。
上海長灘周邊配套
醫療——距離醫院約400米
在上海長灘西南側，有上海交通大學醫學院附屬第九人民醫院（北部院區），該醫院為三甲醫院。此外項目周邊還有一個寶山區中西醫結合醫院，同為三甲醫院。
上海第九人民醫院
教育——一期與二期對口學校差距較大
說到上海長灘的教育配套，是比較有爭議的一點。項目一期對口的學校為寶山區實驗小學——公辦的百年老校，市重點的實驗小學，比寶山區大多數學校都好，教學資質隸屬第一梯隊。而到了項目的二期，對口學校卻是寶林路第三小學，教學資質相對來說要弱很多，差距略大。
三期的對口學校如何呢？當前項目並未交房，沒有確定的答案。
上海長灘一期二期對口小學
戶型——神操作 大量房源東西向布局
此次上海長灘加推的房源戶型有76-261㎡的2-4房，共有23個戶型。說到上海長灘三期的小區布局，真心值得吐槽。開發商稱之為創新圍合式建築布局，但是實際上，這種布局造成小區內有很多房源為東西朝向。創新，可以說是一種極不專業的創新，並不成功。
據售樓處透露，東西向房源價格會相對低一些，部分房源單價約4.7萬/㎡。但是，購房者似乎不買帳。
此外，上海長灘三期的戶型，空間布局基本上是偏闊綽的，129㎡做2房，奢侈！對於想購買緊湊型布局的購房者來說，這裡不是一個好選擇。
下面，貼幾張戶型圖，大家自行感受一下。尤其可注意一下朝向和採光面。
結語：上海長灘所處的寶山淞寶，是一個近十年來鮮少有新房入市的板塊，區域內新房極為稀缺。上海長灘的入市很好地滿足了區域內的置業需求，項目一期房源的熱銷正是基於這一重要因素。但是一期、二期超千套房源已經吸乾了上海北區寶山和楊浦的購房需求，對於外區域的置業者而言，上海長灘的吸引力又是有限的，這就不難理解上海長灘二期和三期的路走得比較艱難了。
上海新房市場較為平靜的大環境是一方面，上海長灘三期自身產品規劃也是一方面，理想很豐滿、現實很骨感，購房者是否願意為這個濱江大盤規劃的未來買單？三期1193套房源，何時才能完全去化？！後期的四期房源何時入市？表示替上海長灘頭大！
部分數據來源：網上房地產、新房搖號助手