成品住宅，是指在住宅交付使用前，套內所有功能空間的固定面鋪裝或塗飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住宅。

2015年以來，南通成品住宅得到了迅速發展，市民已經接受並樂意購買成品住宅。但在推進發展過程中，部分成品住宅項目裝修質量問題依然時有發生，群眾投訴較多，社會影響較大。

那麼，如何規範成品住宅室內裝修行為，進一步提高市區成品住宅供應品質，保護消費者合法權益呢？

好消息來了！《南通市市區新建成品住宅室內裝修管理辦法》已經市政府同意，以市住建局、發改委、行政審批局、自然資源和規劃局四部門名義印發，11月8日起執行。

針對成品住宅裝修中容易引發矛盾糾紛的重點環節和群眾反映比較強烈的突出問題，《辦法》提出了加強全過程監管、提供實體樣板房、規範材料使用、引入互動式監督、實行質量分戶驗收等8個方面的具體舉措，力求進一步完善成品住宅質量保障體系，建立長效監管機制，不斷提升成品住宅品質。

《辦法》共32條

核心內容是規範裝修管理、

保障成品住宅裝修質量

提出了以下方面的管理措施

（一）嚴格全過程質量監管

成品住宅室內裝修工程作為單位工程的分部工程，納入住宅工程基本建設程序和工程質量監督範圍。

一是嚴格企業准入。從事成品住宅室內裝修的設計、施工、監理等單位必須依法取得建設行政主管部門頒發的相應資質證書。沒有取得資質證書的建築、裝修企業不得參與住宅工程建築、裝修活動。

二是嚴格工程施工管理。成品住宅裝修工程未辦理施工許可的，不予核發預售許可證，項目不得進行預售。成品住宅裝修工程實行施工總承包制度，嚴禁肢解發包。

三是引入互動式監督。推行工地開放日制度，成品住宅工程在分戶驗收前，建設單位應安排工地開放活動，徵集購房人對各自房屋和公共部位質量的意見或建議，對不符合設計要求和標準規範的質量問題，進行整改落實。

（二）嚴格設計審查與變更

實行建築與裝修一體化集成設計。強化建築、結構、設備管線等專業設計與裝修設計的相互銜接，實現設計同步到位、一併報審。審圖機構重點審查成品住宅裝飾裝修設計文件中涉及結構安全、使用安全及使用功能問題。

施工圖審查合格後，對不涉及改變工程主體結構、使用功能的裝修設計變更，未取得預售許可的，由原設計單位出具設計變更通知單，交由施工單位實施，建設單位要將變更後的材料清單在預售現場公示；已經預售的，要按銷售合同約定告知購房人，徵得購房人同意後才可變更。

對改變主體結構和承重結構及重要使用功能（如節能、防水等）等重大裝修設計變更，需送原施工圖審查機構審查。

（三）倡導菜單式裝修

鼓勵建設單位以市場為導向，針對差異化消費需求，實行菜單式裝修和個性化服務相結合，滿足消費者的個性化需求。

建設單位合理制定裝修標準，為購房者提供不同檔次、風格的裝修方案，供購房者選擇，促進標準化和個性化的協調，較好滿足個性化需求。

（四）加強樣板房管理

要求成品住宅預售前，按設計文件和銷售合同規定的材料、構配件以及施工工藝裝修完成交付實體樣板房。對裝修標準不同的套型必須製作不同的樣板房。驗收合格的交付實體樣板房作為建設單位銷售、交房的標準和依據。凡採取預售模式的成品住宅，必須在可售房源內設置交付實體樣板房。樣板房不得增加交付標準以外的其他裝飾和布置，和實體交付標準不一致的樣板房不得展示。

在簽訂《商品房買賣合同》前，建設單位要向購房人展示交付實體樣板房的成品內容標準和質量。樣板房在最後一批實際交付日期30日後方可處理。

（五）注重裝修材料管理與室內環境質量控制

一是明確材料清單。實行預售的成品住宅，要求建設單位在商品房價格備案或預售前，必須對基本裝修標準的主要材料、構配件、設備等列出清單，並標明名稱、品牌、規格、型號、等級、產地等信息。

二是規範材料使用。要求成品住宅裝飾裝修工程嚴格按照設計文件選用材料、部品，符合設計要求和國家現行有關標準的規定，要有合格證、性能檢測報告等質量證明文件，並可追溯。建設單位要委託檢測機構對進場的材料、部品進行復檢。嚴禁使用不合格或國家明令淘汰的材料、部品。

三是樣板房檢測。要求樣板房施工中加強試驗與檢測，交付實體樣板房室內環境污染物濃度檢測合格後，由建設單位組織設計、施工、監理單位進行驗收，驗收合格後方可大面積裝修施工。辦理商品房預（銷）售許可時，須提交驗收合格意見。

四是竣工驗收前檢測。要求建設單位在裝修工程完成後委託具有相應資質的檢測機構進行室內環境檢測，檢測結果不合格的，不得組織竣工驗收。

（六）明確各方主體責任

一是明確建設單位是成品住宅室內裝修質量的第一責任人，對成品住宅裝修質量負總責，具體負責成品住宅建設過程質量管理、質量保修、售後服務以及組織相關責任單位協調處理工程質量問題等工作。

二是明確其他各方主體責任。設計單位對設計質量負責，施工單位對施工質量安全負責，監理單位對工程質量承擔監理責任。施工總承包單位對裝修工程施工質量負總責。

三是明確住宅裝修工程保修要求。要求建設單位向購房人明確住宅裝修工程保修方式、保修標準，並做好相應的售後服務，成立投訴受理和保修管理機構，暢通投訴渠道，及時處理購房人訴求。對建設單位不履行或不認真履行質量保修責任，造成群體性上訪的，予以通報批評，給予行政處罰，並計入信用記錄。

（七）嚴格落實交接驗收和分戶驗收

成品住宅裝修施工前，建設單位要組織施工、監理等相關責任主體單位「交接驗收」，對工程實體質量進行驗收，驗收中對開裂、滲漏等常見質量隱患進行重點排查，明確責任，並形成書面驗收意見。責任單位對檢查發現的問題進行整改，整改完成後方可進行裝飾裝修工程施工。同時，實行成品住宅質量分戶驗收制度。成品住宅工程竣工驗收前，建設單位要按規定組織施工總承包、建築裝飾裝修工程專業承包、監理單位等有關人員進行分戶驗收，重點檢查裝飾裝修分部工程中涉及安全性能、使用功能、觀感質量等內容。

（八）加強成品住宅銷售管理

實行商品房銷售現場信息公開公示制度。經圖審合格的全裝修施工圖及材料清單在預售現場公示。《商品房買賣合同》中明確所用主要裝修材料的名稱、品牌、規格、等級等內容；並在簽訂合同前，向購房人展示交付實體樣板房的成品內容標準和質量。同時，實施房價調控期間，引導建設單位對成品住宅價格合理估價，對個別高端樓盤可提供省內會計師事務所等第三方評估機構出具的成本審核報告，作為優質優價的參考依據。

附：

南通市市區新建成品住宅

室內裝修管理辦法

第一條 為促進我市房地產市場健康發展，規範成品住宅室內裝修行為，保護購房戶合法權益，根據《建設工程質量管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等制定本辦法。

第二條 本辦法所指成品住宅是指在住宅交付使用前，套內所有功能空間的固定面鋪裝或塗飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住宅。

第三條 本市崇川區、港閘區、開發區、通州區成品住宅工程的管理適用本辦法。

第四條 土地出讓特別規定中明確為成品住宅的建築物，其室內裝修工程作為單位工程的分部工程,應納入住宅工程基本建設程序和工程質量監督範圍。

第五條 從事成品住宅室內裝修的設計、施工、監理等單位必須依法取得建設行政主管部門頒發的相應資質證書。

沒有取得建設行政主管部門頒發資質證書的建築、裝修企業不得參與住宅工程建築、裝修活動。嚴禁掛靠、轉包和違法分包。

第六條 建設單位是成品住宅室內裝修質量的第一責任人，對成品住宅裝修質量負總責，具體負責成品住宅建設過程質量管理、質量保修、售後服務以及組織相關責任單位協調處理工程質量問題等工作。鼓勵建設單位開展住宅成品質量保險，實行物業前期介入管理等制度，創新裝修質量管理和追償機制。

設計單位應當嚴格按照法律、法規、工程建設標準和合同進行全裝修設計，對設計質量負責。

施工單位應當嚴格按照法律、法規、施工圖設計文件、施工技術標準和合同進行全裝修施工，對施工質量安全負責。

監理單位應當嚴格按照法律、法規以及有關技術標準、施工圖設計文件和合同，採取旁站、巡視和平行檢驗等形式實施全裝修監理，對工程質量承擔監理責任。監理機構應根據成品住宅裝修特點，編制專項監理實施細則並實施。

第七條 建設單位宜以市場為導向，針對差異化消費需求，合理制定裝修標準，提供不同檔次、風格的全裝修住宅，促進標準化和個性化的協調，較好滿足個性化需求。

第八條 成品住宅應建築與裝修一體化集成設計，強化建築、結構、設備管線等專業設計與裝修設計的相互銜接，實現固定面、設備管線、開關插座及基本設施等設計同步到位。

裝修工程應進行專項設計，明確主要材料、部品的性能指標，出具大樣圖和節點詳圖。建築設計與裝修工程設計施工圖一併報送施工圖審查機構審查。審查機構應嚴格履行審圖職責，保證設計文件質量，重點對裝飾裝修設計文件中涉及結構安全、使用安全及使用功能問題進行審查。施工圖審查合格後，重大設計變更應報審圖機構審查。

建設單位提交施工圖設計文件審查時，在設計總說明中應明確實施裝修的住宅樓棟、單元、建築面積等相關信息。

第九條 成品住宅裝修工程實行施工總承包制度，建設單位不得將裝修工程進行肢解發包。施工總承包單位可以對成品住宅裝修工程自行施工，可以依據合同約定對裝修工程進行專業分包，分包單位資質應符合要求。施工總承包單位對裝修工程施工質量負總責。

第十條 建設單位原則上應一次性辦理成品住宅建築工程和室內裝修工程的質量監督和施工許可證手續。建設單位採取分階段辦理成品住宅建築工程和室內裝修工程質量監督及施工許可證手續的，可分階段提供相應申報材料。

裝修工程未辦理施工許可的，行業主管部門不核發預售許可證，項目不得進行預售。

第十一條 實行預售的成品住宅，建設單位在商品房價格備案或預售前，必須對基本裝修標準的主要材料、構配件、設備等列出清單，包括名稱、品牌、規格、型號、等級、產地等信息。清單作為施工圖設計文件附件材料，主材產品可在同一檔次提供1～3個產品目錄清單。

第十二條 建設單位應針對每個戶型提供按標配設計方案設計的全裝修施工圖，剩餘設計方案可通過BIM等技術進行3D展示。經圖審合格的全裝修施工圖後附材料清單應在預售現場公示。

第十三條 不涉及改變工程主體結構、使用功能的裝修設計變更，未取得預售許可的，由原設計單位出具設計變更通知單，交由施工單位實施，建設單位在按規定辦理價格備案手續前，將變更後材料清單在預售現場公示；已預售的，按銷售合同約定告知購買人，應徵得購買人同意後方可變更。

改變主體結構和承重結構及重要使用功能（如節能、防水等）等重大裝修設計變更，需送原施工圖審查機構審查。

第十四條 實施房價調控期間，建設單位申報成品住宅價格備案時，應科學合理估價，對個別高端樓盤可提供省內會計師事務所等第三方評估機構出具的成本審核報告，作為優質優價的參考依據。

第十五條 成品住宅預售前，應製作交付實體樣板套。住宅全裝修工程施工前，應在現場製作施工工序樣板套。施工單位應按設計文件及施工技術標準實施施工工序樣板和施工實體樣板。

交付實體樣板套是指按設計文件和銷售合同規定的材料、構配件以及施工工藝裝修完成的樣板套，對所有裝修交付標準一致的套型，可以選擇典型戶型進行製作樣板套，對裝修標準不同的套型必須製作不同的樣板套。

施工工序樣板間（套）是指按設計文件規定的材料、構配件，對裝修工程中各分項工程進行關鍵部位、重點工序現場實體分層解構構造，展現主要施工工藝、工序的樣板間（套），施工樣板間（套）的數量應以展現該工程全裝修各分項工程中的主要施工工藝為原則進行控制。

凡採取預售模式的成品住宅，必須在可售房源內設置交付實體樣板套。樣板套要真實反映戶型、結構尺寸、裝修標準等，不得增加交付標準以外的其他裝飾和布置，和實體交付標準不一致的樣板套不得展示。

第十六條 交付實體樣板應按不同裝飾風格進行實施，施工中應加強試驗與檢測，交付實體樣板室內環境污染物濃度檢測合格後，建設單位應組織設計、施工、監理單位進行驗收，驗收合格後方可進行大面裝修施工。各責任主體應重點對實體交付樣板是否符合設計文件和相關技術標準進行檢查，並形成書面驗收意見。辦理商品房預(銷)售許可，須提交驗收合格意見。

第十七條 驗收合格的交付實體樣板套作為建設單位銷售、交房的標準和依據，監理單位應對主要材料如地板、衛浴潔具等進行封樣留存，樣板套在最後一批實際交付日期30日後方可拆除。

第十八條 實行商品房銷售現場信息公開公示制度。建設單位應當在售樓現場醒目位置的牆面或固定展板設置公示欄，將可能影響住戶使用的垃圾收集房、配電間、開閉所、通信基站、消防泵站等公共配套設施及其它不利因素，在項目總平面布置圖上註明其位置。

第十九條 建設單位應在《商品房買賣合同》中明確所用主要裝修材料的名稱、品牌、規格、型號、等級等內容；提供室內設施設備的，應當明確所提供的設施設備的名稱、品牌、規格、型號、等級和質量保修責任等內容。

第二十條 建設單位在與購房人簽訂《商品房買賣合同》前，應向購房人展示交付實體樣板套的成品內容標準和質量。建設單位應提供必要的安全設施、安全行走通道，給購房戶提供安全的看房條件。

第二十一條 建設單位應保證裝修施工與交付實體樣板套採取相同的工藝、工法、材料及構配件，且其質量標準不得低於樣板套的質量標準。

第二十二條 成品住宅裝修施工前，建設單位應組織施工、監理等相關責任主體單位按檢驗批進行「交接驗收」，對工程實體質量進行驗收，驗收中應對開裂、滲漏等常見質量隱患進行重點排查，明確責任，並形成書面驗收意見。責任單位應對檢查發現的問題進行整改，整改完成後方可進行裝飾裝修工程施工。交接驗收，形成交接驗收記錄。

第二十三條 成品住宅裝飾裝修工程應嚴格按照設計文件選用材料、部品，材料、部品應具有合格證、性能檢測報告等質量證明文件，質量證明文件應真實有效並具有可追溯性。

施工單位、監理單位應當按照規定對進場的材料、部品進行驗收，查閱質量證明文件原件並按要求進行見證取樣送檢。建設單位應按規範要求委託檢測機構對進場材料進行復檢，進場驗收或復檢不合格的材料、部品嚴禁使用，監理單位應形成相應退場記錄。

嚴禁使用國家明令淘汰的部品、材料。成品住宅裝修工程所採用的部品、材料的質量、規格、品種和有害物質限量等應符合設計要求和國家現行有關標準的規定。

第二十四條 裝修工程完成後，建設單位應當委託具有相應資質的檢測機構進行室內環境檢測，檢測結果不合格的，不得組織竣工驗收。

第二十五條 實行成品住宅質量分戶驗收制度。成品住宅工程竣工驗收前，建設單位應按規定組織施工總承包、建築裝飾裝修工程專業承包、監理單位等有關人員進行分戶驗收。已選定物業公司的，可邀請物業公司參加分戶驗收工作。分戶驗收以裝飾裝修分部工程中涉及安全性能、使用功能、觀感質量及幾何尺寸等內容為檢查重點。

第二十六條 推行工地開放日制度，成品住宅工程在分戶驗收前，建設單位應安排工地開放活動，徵集購房戶對各自房屋和公共部位質量的意見或建議，對不符合設計要求和標準規範的質量問題，進行整改落實，並形成閉合資料。

第二十七條 成品住宅工程交付使用時，建設單位應把分戶檢驗結果、主要裝修材料（構配件、部品、設備等）的明細表及使用說明書、電氣（智能化）網絡管線和給排水管道等工程的示意圖作為《住宅使用說明書》的內容之一交給住戶。

第二十八條 建設單位應向商品房買受人明確住宅全裝修工程質量保修方式、保修標準，並應對易造成質量和品質認定糾紛的建築材料、部品的質量標準進行約定。

建設單位要做好相應的售後服務工作，成立工程質量缺陷投訴受理和保修管理機構，暢通投訴反饋渠道，建立內部投訴處理機制，及時處理購房戶訴求。

第二十九條 成品住宅的施工單位對建設單位的保修期從竣工之日起計算，建設單位對住戶的保修期從交付之日起計算。

第三十條 建設單位未按本辦法規定製作交付樣板套，預售現場未按規定公示相關信息，主管部門不予受理申請預售許可。

第三十一條 因建設單位不履行或不認真履行質量保修責任，造成群體性上訪的，應予以通報批評，按照有關法律、法規的規定給予行政處罰，同時按《南通市房地產開發企業信用管理暫行辦法》進行信用處理。

第三十二條 本辦法自2019年11月8日起執行。原市城鄉建設局2018年9月28日發布的《關於加強市區新建成品住宅建設監管的通知》（通建工〔2018〕422號）同時廢止。（南通發布）