內容概要：2022年我國購物中心開業項目及體量主要集中在華東地區，購物中心開業項目152個，開業商業體量1391.3萬平方；華南區購物中心開業項目65個，開業商業體量 511.73萬平方；華中區購物中心開業項目58個，開業商業體量 538.12萬平方；西南區購物中心開業項目48個，開業商業體量 437.7萬平方。
關鍵詞：購物中心市場規模、購物中心市場競爭格局、購物中心行業發展前景
一、定義及分類
購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建築物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閒場所等。
根據中國市場的實際情況，將購物中心分為社區型、市區型、城郊型三類；按照開發商背景及經營管理模式分為物業型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類；按照面積可以分為巨型/超級購物中心（24萬㎡以上）、大型購物中心（12--24萬㎡）、中型購物中心（6--12萬㎡）、小型購物中心（2--6萬㎡）。
二、行業發展現狀
購物中心是市場的主體，但同時，也不能簡單的依靠市場這隻手來實現這個產業的健康發展。對於購物中心產業而言，優化資源配置還需要依託政策這隻手。因為購物中心是實體零售，線下消費的主渠道。
隨著經濟的快速發展和生活品質的不斷提高，人們對周邊生活環境設施的要求也越來越高。在購物體驗中，人們更多地關注購物中心的環境氛圍，越來越多的社區購物中心、地區購物中心、主題購物中心等商場模式出現在人們的生活中。
疫情讓人們的消費觀發生了變化，以往購物中心的高人流量、密集人群等優勢被消費者所厭惡，更多人選擇線上購物，離線的購物和娛樂需求大幅減少。2022年我國購物中心開業數量降至歷史新低，開業數量為366個，較2021年，數量減少181個，同比下降33.09%，體量減少1506萬平方米，同比下降31.47%。
（註：1、統計範圍為全國368個城市（不含港澳台）管轄行政區內，商業建築面積3萬方及以上在2022年開業的購物中心；2、統計數據包含新增開業項目及存量改造開業項目；3、統計時間截止至2023年1月10日。）
2022年我國購物中心開業項目及體量主要集中在華東地區，購物中心開業項目152個，開業商業體量1391.3萬平方；華南區購物中心開業項目65個，開業商業體量511.73萬平方；華中區購物中心開業項目58個，開業商業體量538.12萬平方；西南區購物中心開業項目48個，開業商業體量 437.7萬平方。
從2022年我國購物中心新開業項目分布來看，高線級城市仍是商業主力市場，聚集度明顯高於低線級城市。2022年我國商業准一線城市購物中心開業項目占20%；商業一線城市購物中心開業項目占17%；商業二線城市購物中心開業項目占19%；商業三線城市購物中心開業項目占17%；商業四線城市購物中心開業項目占12%；商業五線城市購物中心開業項目占15%。
2022年，我國購物中心開業項目體量區間主要集中在5-15萬平方，合計占近80%的份額，5-10萬平方購物中心開業149個，占44.35%；10-15萬平方購物中心開業106個，占31.55%；3-5萬平方購物中心開業46個，占13.69%；15-20萬平方購物中心開業24個，占7.14%；20萬平方及以上購物中心開業11個，占3.27%。
相關報告：智研諮詢發布的《2024-2030年中國購物中心行業市場深度分析及未來趨勢預測報告》
三、產業鏈
1、產業鏈結構
購物中心產業鏈上游是商業地產；中游是購物中心，涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閒場所等；下游是廣大消費者。
2、上游-商業地產開發
商業地產是指在城市中心區域或城市周邊的商業區域內，以商業行為為主要目的而建造的地產。它包括購物中心、超市、酒店、辦公樓、零售店、餐廳、娛樂場所、醫療機構等不同類型的商業建築。商業地產是城市經濟發展的重要組成部分，對於城市的經濟發展和社會進步具有重要的作用。
購物中心是商業地產應用的主要形式，2022年我國商業營業用房施工面積79966.11萬平方米，新開工施工面積累計值8194.56萬平方米，竣工面積累計值6799.58萬平方米；2023年前三季度，我國商業營業用房施工面積70825萬平方米，新開工施工面積累計值4910.3萬平方米，竣工面積累計值3468.64萬平方米。
3、下游-消費者
購物中心作為一個購物空間及內容載體，可以與很多東西結合，是滿足人們消費需求的購物場所。2022年末，我國總人口141175萬人，其中：男性人口72206萬人，女性人口68969萬人；城鎮人口92071萬人，鄉村人口49104萬人。
四、行業發展背景
1、相關政策
受三年疫情影響，消費者行為模式的改變，以及科技的發展，當下購物中心面臨新的挑戰。國家及地區政府及相關部門相繼出台了一系列政策對行業進行大力扶持，針對產業發展的政策規劃不斷出爐，為購物中心的發展提供了良好的政策環境。
2、經濟環境
1）、生產總值
在宏觀經濟層面上，國內生產總值和社會消費品零售總額有相互影響，相互促進的關係。國內生產總值增長時，普通人民的收入水平提高，社會消費品零售總額也會逐步提高。
購物中心發展的活躍度是城市經濟繁榮的直觀表現，每個城市的購物中心貢獻力均值和城市GDP成正相關關係，即經濟越發達的城市和地區，購物中心對於經濟社會的貢獻力越大。近年來，我國生產總值及人均生產總值呈增長趨勢，2022年我國國內生產總值1210207.2億元，較2021年增長60970.2億元；人均國內生產總值85698元，較2021年增長4328元。
2）、居民人均可支配收入
收入是消費的基礎和前提，雙方呈正比的關係，收入越高消費也越高。近年來不斷開業的購物中心正是最好的反應。經濟勢態發展迅猛，可見市民的生活水平、經濟收入平穩、穩中向好。2023年一季度全國全國居民人均可支配收入中位數8895元，增長4.6%。其中，城鎮居民人均可支配收入中位數12175元，增長3.9%；農村居民人均可支配收入中位數4864元，增長5.6%。
五、行業發展歷程
購物中心引入中國，已有上百年歷史，北京、上海和香港均有深厚的商業沉澱。改革開放以來，購物中心在中國生根發芽，華南商業主要受香港購物中心影響輻射，華東、華北和華西圍繞上海、北京和成都，各自蓬勃發展。不同時期，呈現以下不同特點。
購物中心是商業空間中最具規模體量和複雜性的形式，它反映了一個時代最受追捧的零售消費模式。大型購物中心在過去20年間發生了深刻變化，逐步從商品緊缺年代依託貨物本身的售賣本質和倉儲式售賣形式，轉變為以人為本依託商品的多場景泛消費生活方式聚集地。
20世紀80年代以前，我國沒有購物中心，常見的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。如今，國內購物中心正呈現蓬勃發展勢頭。進入21世紀後，國際知名品牌開始湧入中國市場，並逐漸成為購物中心的重要組成部分。同時，在競爭日益激烈的情況下，購物中心也開始向專業化方向轉變。近幾年來，隨著消費者需求不斷提高和科技應用不斷推進，購物中心也在不斷進行創新升級，並逐漸實現多元化經營。例如引入電影院、兒童樂園等配套設施。未來幾年內，預計中國將有更多國際知名品牌湧入市場，並對傳統零售行業產生巨大衝擊;同時，在數字經濟持續蓬勃發展的背景下，「無人店」、「智能支付」等新興模式也將逐漸走進人們視野。
六、競爭格局
1、購物中心行業相關標杆企業
上世紀九十年代，百貨商場是人們購買高端商品的主要場所，具有「規模大、商品全」的特點，業態除了涵蓋服裝、化妝品配飾、兒童用品、黃金珠寶、家電等外，還包括當時流行的娛樂業態，如溜冰場、影院、遊樂城等。九十年代，以深圳國貿、天虹百貨為代表的百貨業迅速發展。同期外資零售業加快進入中國，我國購物中心行業競爭逐漸加劇。截止目前，我國購物中心行業相關標杆企業有大連萬達商業管理集團股份有限公司、上海世茂股份有限公司、銀座集團股份有限公司、文峰大世界連鎖發展股份有限公司、居然之家新零售集團股份有限公司、茂業商業股份有限公司、天虹數科商業股份有限公司、王府井集團股份有限公司等等。
2、代表企業-天虹股份
天虹股份主營業務有平台型與垂直型兩類。平台型業務為百貨和購物中心，以聯營、租賃等合作模式為主；垂直型業務為超市，主要是自營模式。天虹百貨提供品質、時尚的商品和優質的生活服務，持續進行中高端升級或轉型；天虹購物中心定位為暢享歡樂時光的時尚生活中心，包含吃喝玩樂、時尚零售、兒童成長、便利生活四大內容，並通過打造特色主題街區升級顧客體驗；天虹超市定位中高端、數字化、體驗式的生活超市，滿足中產家庭生活所需，通過提供品質、健康、高性價比的商品以及現場特色服務與體驗，為消費者提供品質健康生活解決方案。
2022年天虹股份有百貨和購物中心共102家，與2021年持平；百貨和購物中心面積共411.14萬平方米，較2021年增長14.04萬平方米。
從營業收入來看，2018年，天虹股份百貨和購物中心營業收入達到107.67億元，2019年為107.67億元，2020年疫情影響，百貨和購物中心營業收入下降至30.01億元，2021年出現小幅回升，百貨和購物中心營業收入為42.2億元，2022年為39.31億元。
七、行業發展趨勢
購物中心是商業品牌和線下渠道的集聚地，是兌現人民美好生活的橋頭堡，更是繁榮城市商業經濟、改善基礎設施和服務環境、提升流通循環效率和消費承載力的重要載體。
購物中心作為一種集購物、餐飲、娛樂等多功能於一體的綜合性商業形態，給人們的購物、休閒、娛樂帶來了便利，改變了人們的消費習慣和生活方式。隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，我國購物中心行業迎來了快速的發展，成為城市商業發展的重要組成部分。但近年來，消費者日益成熟的購物邏輯，例如比較購物、線上線下結合購物以及社交化購物體驗等需求，對線下購物中心提出了更高的要求。
由智研諮詢專家團隊精心編制的《2024-2030年中國購物中心行業市場深度分析及未來趨勢預測報告》（以下簡稱《報告》）重磅發布，《報告》旨在從國家經濟及產業發展的戰略入手，分析購物中心行業未來的市場走向，挖掘購物中心行業的發展潛力，預測購物中心行業的發展前景，助力購物中心行業的高質量發展。
本《報告》從2022年全國購物中心行業發展環境、整體運行態勢、運行現狀、進出口、競爭格局等角度進行入手，系統、客觀的對我國購物中心行業發展運行進行了深度剖析，展望2023年中國購物中心行業發展趨勢。《報告》是系統分析2022年度中國購物中心行業發展狀況的著作，對於全面了解中國購物中心行業的發展狀況、開展與購物中心行業發展相關的學術研究和實踐，具有重要的借鑑價值，可供從事購物中心行業相關的政府部門、科研機構、產業企業等相關人員閱讀參考。
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