出品｜焦點財經&搜狐地產
作者 | 王迪
暴雷的恐慌正在進一步蔓延。以前是民營房企，現在落點在了行業旗幟房企——萬科身上。
為了反擊做空，穩定市場情緒，安撫投資者。11月6日下午，萬科與境內外金融機構舉行三季度業績說明會，交流萬科經營情況，並回應近期萬科二級市場債券價格波動事宜，超150家境內外主要金融機構、資金方參會。
此外，深圳國資委與深圳地鐵聯合為萬科站台，稱萬科不是一個人在戰鬥，萬科背後是深鐵，深鐵背後是國資委，必要時會通過一切可能手段支持 。深鐵董事長辛傑則指出，減持是謠言，將幫助萬科盤活百億大宗資產，擇機購買萬科債券。
今年以來，政策紅利頻出，但市場難有起色，行業悲觀情緒依然濃厚。今年9月，穆迪將評級下調的範圍從民企擴大到頭部央企、國企，萬科、保利、中海、華潤均在列。被「狙擊」的房地產相關央企、國企已經接近10家。
此前，萬科多隻債券價格突然異動，部分債券的收益率升至50%左右，最高接近60%。由於債券收益率與債券價格成反比，從而引發萬科償付能力是否出現問題、「即將暴雷」的猜測。
萬科向來是地產行業的風向標，其企業的發展不僅關乎自身，也深度影響整個行業走向。此時，澄清相關問題顯得十分必要。
國資大股東站台力挺：擇機購買萬科債券，盤活百億大宗資產
有業內資深人士指出，此次會議對資本市場和各家金融機構，都是很強的定心丸，能及時把擠兌風險的火苗迅速撲滅。
「目前萬科的房子銷售還算正常。但是市場神經很脆弱，現在萬科帳上1000億，還債可能問題不大，但是房地產運營需要巨額資金。信任危機一旦出現，購買預期下降，短短3個月內，企業就會陷入危機。」對於此次做空，有投資者如此指出其危害性。
為此，深圳國資積極表態：「萬科總資產、凈利潤超過深圳國資30%，對深圳國資有重要影響。堅定支持萬科，防範風險。如果遭遇極端情況，深圳國資也通過一切市場化、法制化手段，積極應對。」
深鐵也表示，已經準備了豐富的「工具箱」，將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發行的債券，提振市場信心。
2017年以來，深鐵集團出資664億成為萬科股東，支持萬科混合所有制和開發和經營並重開發模式。雙方在軌道+物業、商業經營、工程帶勁等多領域合作。雙方在深圳城市建設、TOD、科研賦能等多方面開展合作。
「當下信心和團結同樣重要。近期公開市場股價、債券波動主要是受到市場負面影響出現踩踏和誤傷。建議大家多到萬科各項目實地調研，充分掌握一手信息。真金不怕火煉，對萬科未來充滿信心！」深鐵稱。
此外，近日，萬科於公告深鐵董事長辛傑兼任萬科董事會副主席，並聲明薪酬新增股價調節係數 ，萬科高管與股東利益加深捆綁，也能看出深鐵對萬科的支持。
受此會議召開影響，11月6日當日，萬科A（000002.SZ）漲超6%，金地集團（600383.SH）漲超4%，地產股整體走強。
萬科基本面沒什麼問題：前10月發債850億，貨幣資金1036.8 億元
事實上，去年8月地產「三好生」龍湖也遭遇破產謠言和機構做空。龍湖採取的措施是管理層當晚召開會議迅速「反擊」。吳亞軍現身澄清傳言，以55億港元新股增發、35億港元銀團貸款等實質舉措，穩定市場信心，迅速安撫投資者。
此後，在8月疊加政策利好，龍湖集團股價一度大漲超17%，由此走出「做空」陰影，謠言不攻自破。
對此，萬科的做法是，此前消息面已經釋放，萬科正與包括工行、中行在內的銀行洽談最高80億港元的新銀團貸款，所得資金將幫助償還2024年到期的境外債。
在銀行融資層面，在萬科管理層看來，目前公司發展總體正常，前10月發債850億，融資成本合理，其中境內新增融資平均利率僅3.64%；凈負債率低至53.9%貨幣資金1036.8 億元，覆蓋短債倍數為2.2倍。
過去14年，萬科經營性現金流始終保持為正，今年在一、二線城市新補充39個優質項目的情況下，萬科依然實現了正向經營性現金流。
張宏偉的看法是，萬科此次債券下跌雨其他的已經「出險」民營房企的股債雙殺還不太一樣。萬科的基本面是沒有什麼問題的，萬科近期資本市場的表現和大勢比較低迷有關，其他的一些房企爆雷明顯帶動了資本市場情緒，同時，境外資本也利用這個情緒來做空萬科。
「從現金流看，資金要做到可知可控。公司可以前置預案確保公司安全。現金流管理可以保證企業有餘糧，正常發展和投資買地。公司基本面穩定，不會有融資嚴重受阻現象。在極端情況下，公司經營可以支持相當長時間。相信在國資委和地鐵集團支持下，可以實現業務達標。」萬科如此回應。
就第三季度報告來看，萬科實現集團營業收入894.2億元，同比下降31.6%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤37.5億元，同比下降22.5%。
在張宏偉看來，萬科雖然在三季度營收和利潤出現下滑，但是利潤仍然還是有的，能夠在當下市場情況下還有利潤，實屬難能可貴。對比新能源行業，雖然火熱但並沒有幾個企業盈利，這類企業在政府補貼和資本推動下成為行業的風口。如此，萬科一年仍然有百億利潤的經營結果應該給予肯定。
萬科會如期兌付明年104億美元債，年內已無到期境外債務
除了萬科基本面沒有問題之外，針對萬科2024年104億美元債的償還問題，管理層也給投資者吃了「定心丸」。
在債務層面上，萬科年內已無到期境外債務，境內待償還信用債僅3.8億。對於明年到期的3筆美元債，萬科也已提前做好了充分的準備。
萬科稱，公司會如期兌付債券：一是境外自有資金方面，萬科於境外持有數十億的自有資金可用於償債，二是萬科的境外平台前期投資了境內外項目，項目分紅、回購、退出等都能提供充分的資金，三是通過銀行端市場開展境外融資，萬科8月已獲取發改委2024年再融資中長期外債額度，並已啟動與相關銀行的溝通。
中指研究院企業研究總監劉水也表示，深圳市國資委及大股東深鐵的支持，萬科近期遭遇資本市場質疑風波將過去，但是房地產市場銷售、融資環境依然嚴峻，行業風險仍然較大，其他房地產企業發生債務違約可能性仍然較大，希望更多的地方政府及機構，積極作為支持房地產行業健康發展。
當然，行業已有反面案例。即便大股東綠地集團一直力挺綠地控股，上海國資股東又給以再融資30億「輸血」綠地控股，但依然沒有讓其擺脫暴雷及現金流緊張的命運。萬科的回擊是否能有效果，有待後續市場的審視。
更為重要的是，近日，金茂、華僑城、首開等多家央國企集中出售資產，讓市場風險從民營房企、混合所有制房企，逐漸向國央企蔓延。
匯生國際資本總裁黃立沖在接受搜狐財經專訪時也指出，未來的樓市競爭格局是，私企極度萎縮，負債70%以上大型房企或都死掉。亦有業內資深人士告訴搜狐財經，這兩年市場越來越差，房子賣不動，房價跌得太厲害，利息也越來越高，負債率超過50%的房企都有危險。
對於後續市場發展，萬科董事會主席郁亮則在會上透露，萬科對市場一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題。市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。
「恢覆信心需要時間，每一輪房地產周期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。近兩年壓力大的原因，在於商品住宅建設交付洪峰與銷售連續下滑疊加在了一起，但從行業施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。」郁亮稱。