宋先生十多年前以24萬元的價格從李先生手裡買了一套80平的房屋，現在要拆遷了，能換2套安置房，按當地市場價來算，價值96萬。這本來是一件喜事，但宋先生沒高興幾天就遇到了麻煩。李先生找上了門，索要安置房，還提出，房屋還沒過戶，從產權上還屬於他所有。宋先生不同意。隨後，李先生又主動找到徵收方簽訂了補償協議，反而將宋先生撇在了一邊。

買賣房屋沒過戶，拆遷補償款到底歸誰所有？沒過戶的房屋的拆遷補償款被原房東領走，宋先生還能主張拿回補償款嗎？

11年前買的房拆遷了，原房東跑來代簽補償協議，想領2套安置房

2006年6月，宋先生以24萬元從李先生手中購得市中心房產一套，並簽訂了《房屋買賣合同》，交付了房屋和房產證書原件。但是李先生並未將房產過戶給宋先生，還讓宋先生"放心、沒問題"。宋先生考慮到和李先生是朋友，又覺得合同在手，證也拿了，錢也給了，有收據，對於過戶一事也就沒太在意。後面十多年裡，雙方一直未辦理過戶手續。

2017年9月，宋先生所購房屋被納入舊城改造，根據補償安置方案的補償標準，宋先生家的房屋可以獲得1:2的房屋置換。宋先生80平的房屋，可換得兩套80平的安置房屋，按當地市場價6000一平，折算下來，價值96萬元。相當於在11年間，增值了約4倍。宋先生一家人樂開了懷。

拆遷的消息也很快傳到了原房東李先生耳中，他隨後聯繫了宋先生要求分安置房，他提出房屋產權人還是他本人，他有權獲得拆遷補償。宋先生對於這樣"無理"的要求一口回絕。但李先生卻沒有就此罷手，他拿著產權證明直接聯繫了徵收方，確認了補償資格，順利簽訂了補償協議。宋先生聞訊後立刻找到徵收方要求撤銷李先生的補償協議，但沒有得到處理。不久，案涉房屋被拆除。

為了"拯救"自己的房屋拆遷補償，討回本屬於自己的兩套安置房，宋先生迫不得已將李先生告上了法庭。

宋先生請求法院判決該房屋產權歸其所有，因拆遷而產生的補償安置權益（即2套安置房）也應歸其所有。

法院判決：拆遷補償歸屬購房者所有，原房東無權領取安置房

法院受理了該案。經過調查，法院認為，宋先生與李先生簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。宋先生按約定向李先生交清了全部購房款，但因未辦理房屋所有權權屬變更登記，故宋先生對所購房屋雖實際占有、使用、收益，但並沒有實際取得該房屋所有權。

現在該房屋已被拆除，房屋物權因拆遷而消滅，無法重新過戶登記，那麼宋先生已無法取得該房屋的產權。李先生作為涉案房屋登記的所有權人，與當地徵收方簽訂的國有土地上房屋徵收補償協議書，合法有效。

但是，這並不意味著這套房子的拆遷補償，就歸有產權手續的原房東李先生所有。

根據《合同法》第135條規定，出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物的所有權的義務。

李先生在收到購房款後，本應及時將房屋過戶登記至宋先生名下，但因拆遷的原因而致涉案房屋物權消滅。在這種情況下，宋先生可以選擇解除合同，也可以選擇主張所購房屋產權消滅的對價—拆遷補償款。

宋先生當然不會選擇解除合同，而是主張獲得拆遷補償。

法院最終判決：李先生尚未實際領取拆遷補償款，宋先生請求確認其享有案涉房屋及土地使用權所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一致原則，應予支持。而李先生因已將被徵收房屋出賣並收取了購房款而無權重複享有徵收補償款。

原房東的無理要求終於被法院否決了。法律為宋先生主持了正義，宋先生勝訴了。

拆遷律師提示：本案雖然是購房者勝訴，但律師還是建議購房者一定要對所購房屋及時辦理過戶手續，否則，一旦遇到房價上漲、拆遷補償過於豐厚這種情況，就有可能產生很多不必要的糾紛。另外，如果沒過戶，房產還容易受賣方的債務影響，甚至導致房屋被法院查封、拍賣，這些風險不得不防。

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文/易木