業內有個群，叫「樂居土拍直播廳」，每到北京即將拍地的時候，這個群就異常熱鬧。
9月25日那天，這個群里在直播當天第二塊土地競拍的過程，如同觀賽一樣緊張刺激。這個被7家開發商圍獵的瀛海地塊，無疑是市場關注度最高的。
瀛海鎮YZ00-0803-0802、6021地塊開拍前
從當場直播拍賣過程看，也是一波三折、驚心動魄。一開始中海和金隅輪番舉牌，綠城時不時刷一下存在感，後面則變成了中海與金融街的終極對決，你來我往30輪競價之後，價格鎖定在32.7億，塵埃落定，中海有驚無險的拿下了三年來在瀛海的第三個開發地塊。
事後，多數媒體感慨中海的實力和進擊市場的決心，但並沒有更深層次的洞見和解讀。『地產營銷人』卻認為，以當前樓市狀態，中海能毫不猶豫的拿下瀛海地塊，透出不少有價值的信號，對判斷樓市下一步的走向和整體格局的演變有啟示作用。
下面，分別從房企和購房者兩個維度，談談看法，以饗諸位：
一、區域深耕，正成為房企核心拿地策略
其實，25日當天不止中海連續在瀛海拿地，另外一家房企，金茂也聯手合生拿下了石榴莊地塊，該地塊周邊也是金茂多年深耕的板塊。
由此就能看出，品牌房企在拿地策略上，越來越注重聚焦和深耕。
無論中海，還是萬科、金茂，近幾年我們都能找到他們戰略瞄準的方向，鎖定一個看好的區域，從一塊地開始，慢慢拓展成N塊地，以點帶面，由單項目衍生為城市運營，在一個大的規劃思路和戰略操盤指導思想下，在區域做出優勢、做出亮點、做出品牌效應。
瀛海府一期效果圖
在『地產營銷人』看來，如此深耕有三點好處：
第一，無形中可以節省不少成本，有的成本看的見，比如售樓處、示範區、團隊等；有的成本看不見，比如對區域客群的掌握，需求的了解，產品設計的駕輕就熟。集約化拿地，換來的是無縫銜接和高效運作。
第二，有更強的市場把握。一般深耕房企是從首個項目的成功建立的信心，主要是出色的業績印證了房企的區域判斷和產品設定，由此就像找到了感覺，在後續拿地上也能維持正確路徑，藉助於經驗，累加勢能，獲得可複製的成功。
第三，當深耕發展到足夠影響一個區域的開發規模時，房企在一定程度上就建立起品牌統治力，有了主動吸附客戶的能力和定價的權利，不再輕易受局部競爭市場的干擾，可自主安排營銷節奏和推售計劃，實現目標有了更可靠的保障。
所以說，未來幾年，我們會看到這樣的格局：實力房企會在得心應手的幾個區域板塊建立愈加明顯的陣地優勢，從而確立足夠安全的「護城河」，在提升業績，放大品牌的同時，強化自己的市場地位。
二、無需判斷，跟著大型房企走置業捷徑
對於購房者來說，開發商的深耕戰略對未來置業也有指導意義。
其實，購房者有時不免陷入盲目，也是在於信息不對稱帶來的苦惱。相比而言，大型房企用幾十億、上百億的投資在選擇城市未來的區域潛力上，顯然是更為專業和謹慎。至少，在城市規劃、產業布局、設施建設、政策利好等方面，開發商有先知先覺的信息獲取優勢。
這樣，購房者跟著大型房企的深耕城市路徑去置業，可以做到兩個「放心」：
一是對於區域發展前景無需擔心，房產未來的升值空間可期待；二是對深耕之後大型社區的居住品質、配套成熟度、生活便利度等盡可放心，大型房企持續而穩定的開發運營能力就是未來好資產的安全保障。
即使現在也能驗證這個結論，曾經過去的大盤項目，如今都是各區域市場的「定海神針」，代表著標杆品質和二手房價的天花板。因此，購房者遵循規律置業是省心，也是一種捷徑。
好了，既然「深耕」是一種必然，那麼中海對瀛海的「偏愛」，又有什麼更深層次的理由呢？
以『地產營銷人』對中海的了解，猜測是以下幾個關鍵點：
1、瀛海是中海在限競房時代確立優勢的起點
去年，由中海操盤的瀛海府是北京自限競房推出以來，第一個開盤的項目，而且當日秒光售罄，獲得了開門紅業績。
雖然首期瀛海府套數不多，但給市場留下深刻印象的是「網紅」戶型的橫空出世，89㎡三居在中海的顛覆性創新之下，獲得了業內的驚嘆和客戶的追捧！
從這一刻起，中海在限競房市場的上表現如同開掛一般，一發不可收拾。
繼瀛海府之後，中海在南中軸推出的中海雲熙也憑藉快速開盤和明顯的產品優勢，實現了業績和口碑的雙贏。然後是大名鼎鼎的中海望京府，從年初熱到年末，兩次開盤全部秒罄，在淡市下創造了不可複製的熱銷奇蹟！
1—8月北京均價3-4萬住宅成交排名
瀛海府、中海雲熙，以及即將推出的瀛海府二期，可以看出中海在南城布局的有序以及建立的良好市場基礎。
『地產營銷人』曾在一次論壇上說過，南城是北京剛需剛改最大的集中釋放地，不僅作為主要供應的亦莊、瀛海等板塊項目銷售狀況良好，連南六環沿線的新興板塊如：魏善莊、龐各莊也都有超出其他同類環線項目的業績表現。
中海是用親身實踐建立的區域信心，同時也在用不斷精進的產品刷新客戶感觀，網紅戶型無窮盡，沒有最好，只有更好。
瀛海府二期規劃效果圖
接下來，據悉瀛海府二期戶型再度疊代升級，不僅南向面寬經典設計保留，而且三飄窗附贈，同時還增加了彈性空間的人性化考慮。另外，配置的精裝也有超越期待的諸多亮點，這一切待國慶之後才能揭開面紗。
網傳瀛海府二期89㎡三居戶型
2、大興國際機場正式運營，瀛海就是贏家
這幾天，除了國慶令人歡欣鼓舞，最激動人心的大事無疑是新機場的投運。大興國際機場已於9月25日正式迎客，『地產營銷人』在朋友圈中也看到了不少人親臨體驗的視頻和照片。
大興國際機場實景
由於新機場造型華麗，內部設施科技感強，儼然成了北京最火的「打卡地」。不過，大興國際機場的投運，更深層、更重要的影響在於對北京南城的漸次改變。
大興國際機場以帶動南城，趕超全市發展為己任，優化首都功能布局，而瀛海恰恰處於輻射內城的第一哨所位置。
隨著以大興新機場為核心的新的臨空經濟帶的形成，不但將帶動區域臨空產業鏈的發展，更將協調北京南部地區城市空間布局，城市功能逐漸完善，各種配套生活設施逐步發展，從而成為北京新的城市功能節點。
南城產業新城示意
沿著中軸線，重新發現北京城。特別是其中貫穿的亦莊新城和新航城，均為國家層面發展重點。在新總規確定的「三城一區」產業藍圖下，「亦莊+瀛海」有被認為是下一個國門新望京，是國家級潛力的發展極。
所以說，在城市區域展望前景上，中海200億貨值的布局深耕，自然是有充分底氣。
3、展示商業能力，中海將從瀛海府給出答卷
瀛海府一期、二期、三期整體開發，並不是只有單純住宅，還有其他配套的打造。其中，集中式商業的運營，將是中海在北京市場進一步展示全面能力的時刻。
在這裡必須提到，中海雖然擅長住宅產品，但在商辦運營上其實也有很強的實力，只不過企業低調未做過多宣傳，業內外並不十分了解。
去年，中海地產曾對外公布未來幾年中海商業地產的發展目標:2020年商業物業總收入將突破50億港元，並在2023年實現年收入100億港元！
2018年5月26日，中海第一個環宇系購物中心在京面世。坐落於京城龍脈中軸線上，安貞門站地鐵上蓋，以精緻、自然、人文、藝術為主題定位，引領的是奧體商圈的消費升級。
而在瀛海府二期項目中，中海將打造南中軸8號線地鐵上蓋全能型潮流綜合體。以超高顏值、豐富體驗度，集合網紅元素，引領都市潮流打卡地，以創意功能、超級IP、特色主題，壯大瀛海商業配套。
瀛海府二期購物中心效果圖
幼兒園、購物中心、品質住宅，中海在瀛海府未來的開發中，將展示綜合產品打造能力和商業運營能力，不僅重新定義區域，以造城之勢煥新城市介面，且有機會繼續豐富品牌內涵，展示更全面、多元的實力房企形象，從而確立無可替代的市場地位。
今年，是樓市大變革之年。三季度過後，強者恆強，贏家通吃的局面愈加顯現。
賣得越好，拿地越多，占率越高，此種良性循環為實力房企打開了新局面。中海幾塊好地在手，想必明年又是風光無限！